温州解除限购能打破34个月跌势吗？

　　文/新浪财经专栏作家 艾经纬

　　作为炒房团的根据地，温州近年来因为房价暴跌而导致的司法委托拍卖的房屋数量一直居高不下。即便当前成交也有所回升，也很难打破延续34个月房价下跌趋势，当前真的不是房市的底部。

温州的限购解除的效果很可能是“一鼓作气，再而衰，三而竭”。

　　4月以来，每当某个城市住房限购松绑，定会激起千层浪。但7月29日当标杆性城市温州发布解除住房限购的信息时，舆论倒是平静得很。

　　虽然这是因为“大老虎”吸引了全部的注意力，但似乎也在预示温州的限购解除的效果很可能是“一鼓作气，再而衰，三而竭”。

　　为什么这么说？因为这是温州自2013年8月以来，第三次提及松绑或取消限购政策。

　　2007年到2011年，温州市区商品房每平方米销售均价从9787元一路上涨到34674元，5年涨了2.5倍。

　　但自2010年4月号称史上最严厉的房地产市场调控出台之后，温州房价开始步入下跌态势，后来在在民间借贷危机的挤压之下，以及外需走弱的严峻形势下，温州的房地产泡沫终于破裂。

　　从2011年9月算起，温州房价已经连续下跌34个月，虽然从2012年四季度有所反弹，但2013年四季度起再读扭头向下。到2013年底，温州的房价与2011年初的顶峰相比平均缩水近30%。从全国来看，温州是全国70个大中城市中2011年以来房价唯一下跌的城市。

　　两次松绑

　　房价下跌，当地政府自然很紧张。于是在2013年8月，温州第一次宣布自2011年限购政策实施之后，已购买一套住宅的本地户籍家庭，可以再购买一套住宅，但名下所有房产只能是两套。

　　大家回想下，2013年房地产市场气势如虹，但当时温州房价仍然是领跌全国。所以这样的住房定向宽松政策出台也就不难理解了。

　　但效果如何呢？只能用昙花一现来概括。2013年8-9月，温州一手商品住宅成交量有所回升，高峰时也出现一日400多套的成交，月均交易量也从上半年的20万平方米的回升至9月份最高的64万平方米，但这样的态势并没有得到延续。

图：温州2011年以来的房价走势

　　一次不成，就来第二次。

　　2014年“两会”期间，温州市市长陈金彪对外表示，“温州房地产泡沫已得到充分挤压，价格压缩的可能性不大，建议国家实行差异化楼市调控政策。”

　　据传，温州之后悄悄执行的是：在温州市区三区内没有二套以上住房，都可在温州购房。

　　效果又如何呢？虽然从4月开始，商品住宅销量开始止跌，但上半年温州市市区商品房新盘上市量较去年同期下降7.46%，成交均价同比下滑8.46%，量价齐跌。

　　第三次出手

　　第二次松绑也不见效果，于是在近期多个城市明里暗里松绑楼市之时，温州第三次而且是正式地解除限购了。而据媒体报道，在6月中旬温州就开始推行限购松绑。

　　7月29日，温州市住建委召开新闻发布会，温州放开住房限购政策，在房屋交易登记时不再核查现有住房情况。在外温州人和新温州人在温购房享受与温州市户籍居民同等待遇，该政策从发布会后起即开始实行。

　　前两次松绑限购的效果，基本符合“一鼓作气，再而衰”的气势。那么本次效果会如何呢？

　　答案是很难乐观，这是由温州的房地产市场供需决定的。截至7月31日，据温州市商品房网上销售管理系统显示：温州市商品房库存49635套，其中住宅34310套，464万平米。要命的是，温州当前的商品房库存比2013年8月时还要高，当时约在3.8万套。

　　再来看温州市区的数据，据统计，2014年上半年温州市市区新建商品房库存为123.34万平方米、9779套，较去年底8299套又增加了1480套。供大于求已是很明摆。按照往常的销售速度推算，至少要18个月来消化。

　　虽然温州官方已经开始有意识地控制土地供应量，2014年住宅用地从去年实际供应1500亩，缩减到今年的1000亩左右。但这仍然无法缓解目前供给过剩的局面。

　　即便限购解除，短期商品住宅成交有所回升，也并无法改善当地的高库存。而一旦行情有所回暖，地产商就会像2013年一样，迫不及待地增加新开工以及推盘，但这显然很容易导致反弹夭折。

　　作为炒房团的根据地，温州近年来因为房价暴跌而导致的司法委托拍卖的房屋数量一直居高不下。即便当前成交也有所回升，也很难打破延续34个月房价下跌趋势，当前真的不是房市的底部。

　　(本文作者介绍：第一财经日报《财商》主编助理。著有《谁的A股？》（电子书，百度阅读），合著有畅销书《中国富人为何变穷》，即将出版《房市大衰退》。)

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