我是广叔谈房，资深 房产投资专家。你相见恨晚的 买房导师，目前为提供买房解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，
以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球
提问：广叔您好，新人首问。广州 首套房子，想买套半自助半投资的房子，预算在200-250左右，工作地在磨碟沙。看了挺久的房子不知道买哪里好跟迷茫。目前二手有看了两个 小区，一个是白云的金碧新城，60多平方的， 均价去到36000多，另外一个是在华南碧桂园漾翠苑的，也是60多平方的，均价去到39000。想请教下这两个房子哪个相对好些，更有价值一些。同时除去这两个，这样的预算在广州有哪些 楼盘推荐，一手二手都可以。感谢感谢。
回答：你好。金碧新城 挂牌量大，周围 配套、环境都一般；漾翠苑，万博CBD辐射区，还有潜力。建议考虑后者。磨碟沙工作还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：广叔您好，新人第二次提问：400W的预算根据您的建议重点看了海珠荔湾的几个盘。
目前比较满意的是：
（1）英豪花园朝北的一种户型，视野很好，但是目前还没有在卖的。
（2）鸣翠花园 5楼90方南向南望花园的楼梯楼，价格370万。 小区不大，优点是小区环境好，房子保养的好，地铁上盖。缺点是学位一般，楼龄大，位置偏。
（3）广钢新城中海学仕里，现在是 清盘状态价格比较优惠，70方南向 高楼层差不多430W。
问题：鸣翠花园这套考虑自住值得入手吗？要不要等到英豪花园合适的户型再入手？
这三个麻烦您帮忙排下序，谢谢！
回答：你好。重点考虑方案3广钢，次选英豪花园、鸣翠花园；现在不用急，可以等。
提问：新人首问，广叔，我在粤垦路瑞心苑一套二房，还清贷款， 楼龄20年。在南沙一套 公寓，佛山一套公寓。现在想 置换一套三房，总预算550万以内， 月供1万。想问一下：
1.目前 二手房买卖是不是很难贷款？瑞心苑继续持有还是 置换？
2.从自住兼房产增值的角度，购买黄埔还是南沙更好？不考虑上下班的区域，因为马上退休。
3.看到白鹅潭雅居乐天际复式房，有点心动，不只是否可以考虑？
回答：你好。1、贷款 周期较长；瑞心苑短期拿一下也没问题， 改善 置换可出手； 公寓价值不大。
2、建议考虑黄埔；南沙需要中长期持有。
3、雅居乐天际兼顾自住可以考虑的，景观好，未来白鹅潭也有潜力
提问：广叔你好，近期看了几个盘，很纠结，希望得到你的指点：
1、江源半岛， 现房。地处金融城核心区， 地段很好， 毛坯房，但也是十年的旧盘了，网上有人号称老妖盘，心里好像有点咯嗒。而且价格也不便宜，望江11w，不望江9w。目前周边环境比较差，不知道要多久才会比较成熟。
2、天河壹品，年底推出二期，一期是5月推的，好像是7w多。 地段也不差， 配套情况了解的不多。
3、珺合府，预计下月推出，价格大概5.7w，目前接受 认筹。 配套相对较好，地处老黄埔，好像是临港CBD范围。
我的情况：可筹500w作五成 首付， 月供可负担5w。目前我住在汇景，这次是想给孩子买套三房，但孩子要两年后才毕业，上班地点估计可能在天河或黄埔。 购房目的想兼顾自住和投资，如果到时候通勤不方便，便于出手重新 置换。请广叔指点优先选择顺序。谢谢！
回答：你好。江源半岛 地段区位好，缺点是 小区小，周围 配套还没有起来，价格相对的有些透支，中长期可以买。天河壹品属于广氮板块，未来也是有潜力的，配套建设还有提升空间；珺合府，旧改推动，未来老黄埔会有翻天覆地的变化，价值会进一步提高。优先考虑天河壹品、珺合府相对会更稳妥一些，不存在太大溢价；具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：广叔你好。我的情况：目前两套房，一套带电梯 房改房，北向101平米，位于天河区海欣街海关宿舍，靠近石牌村，目前出租。另一套自住，房贷己清。孩子有张 购房名额。请教：
1、石牌那套房有无空间，是否需要 置换？
2、想在天河再购一套 新房兼顾投资和自住，孩子尚未工作，不知能否贷款？现可筹子弹700w作 首付，有什么好推荐？如果不能贷款，可以买什么盘？
回答：你好。
1、海关宿舍价值不大，可出手 置换
2、贷款需要时间比较长。700w可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：正在买黄埔区长岭居天健天玺，现在信用卡有5年内发生的2笔记录（分别是16年的7月和8月，金额是数百元，主要是忘了有用过这张卡所以忘了还款，直到8月份的过了还款期才记得还上的。）幸亏马上九月就能 满五年清零。请问今年房贷额度这么紧张的情况下，会不会对我的贷款申请有影响呢？我提交申请的是交通银行~不知道严格与否，心中忐忑…另外，广叔您怎么看待长岭居的前景的？我是 置换后刚需自住的。
回答：预期5年了没有太大影响；天健天玺可以考虑，长岭居宜居，就是位置偏了点，未来 配套还有 改善，但需要点时间，预算不多的可以考虑。
提问：谢谢您这么快就回复了，太惊喜了想继刚才的问题补充问您一下，请问广叔，您觉得牛奶厂那个位置不算 税费大概多少钱入是比较合适算是笋的呢，同时因为现在只有少量户型可以交易，据说明年可交易的会多些，我要等吗？还有兰亭盛荟和美林湖畔花园等到大概什么价位或者什么阶段入会比较合适呢，谢谢您关注到我的问题
回答：你好。市场价9~9.5折都可以；如果是自住长期的可以不用在乎一时得失，看到喜欢的直接入手。兰亭盛荟、美林湖畔花园这种有合适可以买。
提问：广叔好，新人首问。目前自住一套2房，在海珠聚德那块。上班在珠江新城。生活便利上班方便，但就是最近观察，我这房子房价已基本到顶，2-3年没怎么涨。想 置换3房+投资。小孩已在附近上小学。麻烦给些建议
1. 50万的 首付，是否有二套 小户型房投资的建议，比如 公寓或其他。如有就不考虑 置换
2. 卖掉现在住的，期望总价在450万以内的新三房，像南站星瀚如何？或者海珠什么盘合适，或者万博还能否有合适价位的盘，或者其他类似介绍 新房或次新房。主要目的是能继续+自住。
3. 目前只去看过星瀚，不知未来5年是否南站板块能发展起来。
4. 因小孩还在小学，就算 置换也还会继续在目前地方附近 租房， 新房可以周末住。5年后小孩初中，再决定看是继续住还是再次置换，所以期望发展空间较大
回答：你好。
1、50 首付没有好的推荐，名额宝贵，买了只会占用、浪费名额，后期想出手都难，还可能倒贴。 公寓不建议买。
2、南站星瀚不建议买。周围环境 配套都很差，起来没有这么快的。
3、如果是5-8年可以考虑。
4、450可看下二手次新：科学城：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，手 把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。
请大家关注“广叔谈房”微信公众号，
进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。
新的房产内部消息、即将上涨的城市会时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导 买房。私人订制最适合你的 房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
广叔谈房2021-07-28 17:20:29
