2018年上半年合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议

我比较喜欢分析蜀山区，不光因为我生活在蜀山区，对这里非常熟悉，还因为蜀山区二手房样本较为丰富，从优质房产到劣质房产，覆盖非常广泛。蜀山区和高新区是合肥西南较为热门的区域，尤其是高新区，今年以来房价表现尤为抢眼。

我统计了合肥链家2018年上半年所有二手房成交数据，共计2874个样本。去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米，今年上半年为16412元/平米，上涨23元/平米，涨幅0.14%，基本持平。

由于我分析的只是上半年平均房价，样本数量有限，再加上今年以来，蜀山区和高新区一些板块一直在上涨，因此我们会看到部分小区的房价数据，跟当前实际有较大出入。我分析的主要目的是，摸索合肥房价上涨规律，并做出一定的预测，为购房者提供建议，请不要太在意房价值。

鉴于整体样本量偏少，部分小区房价仅作参考，接下来我将对蜀山区和高新区房价做一个分析和点评。以长江路、黄山路和西二环为界，我将两个区域分为四个部分，分别是：

1、黄潜望板块。具体范围为：黄山路以南，合武铁路以东，政务区以北，金寨路以西。

2、长潜黄板块。具体范围为：长江路以南，合武铁路以东，黄山路以北，金寨路及环城西路以西。

3、长江路北板块。具体范围为：长江路以北，西二环路以西，南淝河以南。

4、二环路西板块。具体范围为：合肥高新技术产业开发区，及长江路以北、西二环路以西。

与这次对比的数据是去年全年的分析，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥蜀山区和高新区二手房成交分析及购房建议》），本篇主要关注2018年上半年的成交情况。蜀山区和高新区去年全年共成交665套，今年上半年成交736套，半年时间已经超过去年全年的成绩。

两区上半年平均成交价格为16265元/平米，比去年全年（16124元/平米）上涨了141元/平米，涨幅0.87%，高于全市平均值。成交周期从74.4天增加到84.2天，延长了9.8天；议价空间从3.48%降低到2.82%，减少0.66个百分点。

其中蜀山区房价较去年上涨0.75%，高新区二手房较去年上涨0.92%。蜀山区成交周期延长11.3天，高新区延长6天，两区议价空间都有比较大的降低。

关于其他区的分析文章，请关注我的公号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“经开”等区域关键词查看即可。

黄潜望板块

黄潜望板块共成交179套二手房，板块成交均价为17389元/平米，较去年全年（17126元/平米）上涨263元/平米，涨幅1.54%。板块整体议价空间较去年收窄0.58个百分点，成交周期有所延长。

黄潜望紧靠政务区，是蜀山区目前最为热门的板块，但我们看到整体涨幅并不是特别耀眼，而且即使在板块内部，小区也有涨有跌，逐步出现分化。对于上涨和下跌的小区，我总结出一些规律。

上涨小区的特点主要有以下这些：

1、。尽管我不承认50中新校望岳校区为真学区，但阻止不了不明真相吃瓜群众的盲从，代表是信达西山银杏，光明世家（公号“小易论楼市”《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》）。。

2、次新房。比如印象西湖，信达西山银杏，安高城市天地。

3、品牌小区。比如华润幸福里。

下跌小区的特点主要有以下这些：

1、品质相对较差。比如信旺华府骏苑住宅，丁香家园回迁小区。

2、房龄相对较老。比如盛世名城，九华华林家园虽未下跌，但涨幅也显著低于板块平均。

3、公寓房。比如信旺华府骏苑，新华国际公寓和金大地1912。

4、前期涨幅过大，后期出现回调。比如万科金色名郡，这是例外的情况。

在市场出现分化的情况下，能够支撑房价的因素主要有学区、房龄和品牌物业，一些房龄较久的老破小，以及居住品质不佳、物业管理水平底下的小区，是区域内相对劣质的资产。

长潜黄板块

长潜黄板块共成交84套二手房，板块成交均价为18789元/平米，较去年全年（17549元/平米）上涨1240元/平米，涨幅7.1%，远超平均水平。板块整体议价空间较去年收窄1.36个百分点，成交周期延长17.7天。

长潜黄板块有一半的成交是50中西校和东校的，因此在我看来，板块内绝大部分小区都是优质资产，表现最为突出的是西园新村和安居苑（公号“小易论楼市”《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》）。

西园新村和安居苑同比涨幅都超过了10%，西园新村更是超过了15%，一般来说上半年是的成交旺季，所以两个小区的成交量也非常大。50中东校距离西园新村最近，50中西校距离安居苑最近，因此这两个小区是蜀山区的交易热门。

在这里我不想谈它们的学区质量如何，我只想回顾一下两个小区房价的上涨历程。真一直是优质资产，在这次合肥房价大周期之前的2013-2015年间，西园新村和安居苑每年都以超出大盘的涨幅上涨，几乎每年都超过10%。

在2015-2016年期间，两个小区完成大周期跨越式上涨，但涨幅不及大盘，合肥的其他小区绝大部分都在2016-2017年间完成大周期的上涨。据我观察，在熊市涨幅要高于大盘，牛市却不及大盘。

也就是说，漫漫熊市提前将涨幅预支，尽管每个阶段涨幅不算很高，但一旦涨上去，却很难看到它下跌，这也是优质资产先涨稳涨的特征，从5-6年这个大周期的维度来看，整体跟大盘持平或略高于大盘。

今年学区划分的变化要数50中西校学区扩容，将江淮学校的生源纳入囊中，我们看到原属江淮学校学区的邮电新村、通和易居同辉北区、领势公馆、天鹅花园和金域华府将会受益，部分小区近期也出现了较大幅度上涨（公号“小易论楼市”《合肥学区划分变化对部分的影响》）。

大溪地主要是地理位置比较优越，房龄相对年轻，整体涨幅也比较可观。新华优阁依旧出现一定的下跌，正说明即使在优势板块，也不能给公寓这种劣质资产带来相对优势。

长江路北板块

长江路北板块共成交82套二手房，板块成交均价为14673元/平米，较去年全年（14883元/平米）下跌210元/平米，跌幅-1.41%，是下跌的板块。板块整体议价空间较去年有所收窄，成交周期也是几个板块里面最长的。

尽管板块比较弱势，但也存在上涨的小区，这种上涨也有一定的特点。比如中央美域B区，本身房龄相对年轻，融侨在板块内算是相对较好的品牌，有品牌和房龄优势。但A区主要以公寓和复式房为主，劣质资产，跌幅较大。

琥珀山庄本来口碑就不错，再加上琥珀中学准1档学区的吸引力，仍然保持着一定的生命力。长城天一家园原来属于区域内单价的几个小区，存在一定的补涨。颐和花园样本数太少，数据可能有一定的误差。

其他小区都存在一定的劣势，首先是房龄相对比较老，其次是物业和建筑品质并不是十分理想，再一个品牌小区非常缺乏。区域内的一些嫌恶设施也间接影响了板块价值，比如位于西一环的合肥殡仪馆，清溪路的污水处理厂等等。

长江路北板块整体上属于一个劣势明显且无相对优势的区域，建议特别改善的需求不要考虑在这个板块置业（公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》）。手中有该区域房龄超过10年的房子，尽量置换到更有潜力区域的新房。

二环路西板块

二环路西板块共成交391套二手房，板块成交均价为15734元/平米，较去年全年（15591元/平米）上涨143元/平米，涨幅0.92%。板块整体议价空间较去年有所收窄，成交周期延长10.6天。

以长江西路为界，二环路西板块包括两个部分，路北是蜀山区，路南是高新区，由于二者无论在地理位置还是功能定位上，都有很大的相似性，所以我放在一起分析。高新区近两年产业发展迅猛，形成了比较大的住房需求，二手房成交量很大。

从二环路西板块的成交特点来看，二手房交易比较密集的区域为蜀西湖周边以及泛政务区附近。蜀西湖主要是周边产业较多，环境优美，再加上距离地铁4号线及2号线都很近；泛政务区附近主要是距离中心商业区很近，生活方便，也有地铁配套。

从整体上来看，二环路西需求比较旺盛，但是板块内的小区也并非呈现普涨趋势，也存在一定的分化。上涨的小区主要有以下特点：

1、房龄较新。比如祥源城，御景城，蓝鼎海棠湾，加侨悦山国际，大富山庄。

2、品牌小区。比如中海原山，保利梧桐语，中海岭湖墅。

3、前期房价低，后期补涨。比如保利梧桐语，御景城，蓝鼎海棠湾，蜀南庭苑，瑞和山水居，红皖家园，大富山庄。

下跌的小区主要有以下特点：

1、房龄较老。比如梦园小区，金色池塘，兴园小区，和一花园，博澳丽苑。

2、品质或物业较差。比如博澳丽苑，兴园小区，沃野花园，上铁银欣花园，海岸星辰。

3、公寓房。比如金濠优活城，加侨悦山国际公寓。

4、前期上涨过快，后期出现回调。比如华地紫园，百商现代名苑，沃野花园，和一花园。

二环路西板块的新小区不多，限价房更少。目前比较热门小区是御景江山和祥源金港湾，新房备案价格明显低于市场价，小户型基本上都需要7-8成首付甚至全款，据我小密圈成员透露，御景江山小户型可能已经售罄。

根据目前合肥楼市下行形势，公寓产品并非优质资产，金大地悦澜公馆距离最近的地铁站口有1.4公里左右，很难称得上地铁盘，再一个公摊超过32%，定价略高，投资价值不大。蜀熙府性价比中规中矩，禹州平湖秋月、保利柏林之春和金茂湾价位依然偏高，难言解套。

整体上来说，目前潜力较大的区域，仍集中在蜀西湖附近及大蜀山北麓房龄在3年以内的次新房。这类小区一般采用的设计理念，比较符合主流消费群体需求，再加上房龄年轻，很容易受到刚需购房者的青睐。

蜀山区和高新区房价分析总结及购房建议

之前的文章中，我向大家反复阐述如何进行房产置换，在合肥楼市即将入冬的当下，资产优化配置显得尤为重要（公号“小易论楼市”《合肥房价上涨周期中如何进行房产置换？》）。蜀山区就是一个很好的样本库，从过去1年半来各典型小区的房价变化，我们能够看出哪些是优质房产，哪些是劣质房产，以及它们各自的特点是什么。

我小密圈里有很多圈友，目前需求都是改善置换，同时也完成资产的优化配置。在房票贷票不够的情况下，他们必须卖掉手中的劣质资产，才能置换优质资产，这种情况在当下的合肥，相当普遍。当大家都去抛售劣质资产，争抢优质资产时，我们就会看到优质房产和劣质房产开始出现分化。

合肥是一个非常年轻的城市，早在2000年以前，整个城区基本局限在1环以内。近20年以来，合肥发展非常迅猛，市区截至目前的建成面积，已经是2000年时的4-5倍。这意味着合肥房子房龄整体相对年轻，即使老城区有一些老破小，占比也不是很高，因此一直以来合肥房产分化都不是非常明显。

随着合肥外围不断扩展，市区建成区面积越来越大，新城和老城的房龄差距越来越大，而资源投入更多倾向新区，这造成新城与老城的房价分化也越来越大，也就出现了所谓的优质资产和劣质资产分化越来越大。

注意，这种分化并不是房价值上的分化，而是率上的分化。比如一套老城的老破小，单价1.5w，5年后可能涨到2.4w，涨幅60%；一套高新区的新房，单价也是1.5w，5年后可能涨到2.7w，涨幅80%。这就是率的分化，从上来看，新城区显然比老城区更值得投资。

其实这也是优质资产和劣质资产开始出现分化。根据上文的分析，我总结出几点优质资产的特征：1、真学区；2、品牌小区；3、房龄年轻；4、品质好（公号“小易论楼市”《合肥优质房产的等级评价》）。劣质资产的特征是：1、房龄老；2、品质差；3、物业差；4、公寓（非真学区）。

未来几年将是房地产的小周期，合肥房价整体涨幅都不会很高，主要呈现的是一种稳定上扬的趋势。在这种大趋势下，优质资产和劣质资产差距会进一步拉大，因此未来几年我们投资房产的主要策略就是注重资产的优化配置，将劣质资产置换为优质资产。

2档及以上资产涨幅会超过大盘，3档以下资产打不赢大盘，特定时期可能还会下跌（具体分档请参考我公号“小易论楼市”文章《合肥的优质房产和劣质房产》）。从过去的经验来看，未来几年将会是房价的领头羊，大家可以着重考虑。新区新房潜力很大，不过兑现周期可能相对长一点，大概至少需要5年左右的时间。

对资金流动性要求高的可以考虑，对长线比较期待的可以考虑高新西新房或者次新房。不管如何买，都尽量考虑2档及以上房产，是房龄年轻的高层小区，不要选择老破多层和公寓

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。