2018年10月，叫嚣回款低于6300亿万科宣称将“活不下去”，当时引起业内一片哗然，万科都活不下去，这叫其他开发商情何以堪？

2019年3月25日，万科发布2018年年报，年报显示，2018年万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东净利润达到了337.7亿元。此时的万科手里货币资金近1880亿，营业利润率达到29.69%，比2017年上升3.88%。

还记得2018年10月9日，华夏幸福在万科刚喊完“活不下去”之后，便卖地33.9万方，作价38.33亿，按照当时的容积率、建筑面积以及市场价格估算，交易地块的总货值大约在65亿上下。

万科的“读心术”

万科在王石时代接受媒体时曾表示：楼市的“黄金时代”已经结束，目前将正式进入“白银时代”。

事实上，那时的中国楼市黄金时代才刚刚起步。

而同时期的万科，一边对外号称“白银时代”已经到来，一边又在大规模全国扩张拿地，市场份额逐步增加。从万科今年的业绩报告来看，这是万科在首次市场预判错误后，被市场公开“打脸”。

万科声称“活不下去”之时，房地产宏观政策调控正逐步加码，楼市新政压得楼市步履艰难。此次喊话之后，针对房地产的金融手段纷纷松动。“喊话”与“松动”之间可能也没啥关联，但万科仍因此被业内调侃为“戏精”。

昨日业绩公布之时，万科虽然没有完成回款6300亿的任务，却丝毫没有活不下去的感觉，反倒是活得“很滋润”，而且从目前恒大、碧桂园、龙光、佳兆业、绿地、龙湖等上市公司公布的年报来看，业绩都十分亮眼，地产企业丝毫没有活不下去的感觉。

万科，又一次迷惑了市场，迷惑了对手，至少迷惑到了华夏幸福。

去地产化，房地产开发占比九成？

“去地产化”是万科近几年的新变化。万科在租赁住宅、物流、物管等诸多方面逐个发力，可在这份最新的业绩报告面前，感觉多元化的万科所谋求的“去地产化”像似其投向市场的又一枚“烟雾弹”。

其它几大领域98亿的营收，仅占万科地产开发业务6037亿的1.6%，即使有业绩，也远远低于物管的业绩收入。照此推算，万科的地产开发业务至少在9成以上。

那么万科为何在地产业务业绩如此靓丽之时，实行企业资产投资多元化呢？

其实，万科“去地产化”更多的是对未来宏观发展趋势的一种预判，即高速发展的楼市不可持续，其次也是一种产业上下游的布局。不过至少在目前还看不出万科有“去地产化”的实质性动作。

目前很多企业多效仿万科“去地产化”，纷纷布局开发上下游领域。但近30%的利润率、高达9成以上的营收占比，这是想去地产化就去得了的吗？所以千万不要被万科施放的“烟雾弹”蒙了眼。

万科精装修的AB面

国家出台精装修房的政策是旨在节约资源、保护环境。出台这一政策的初衷是美好的，但引入市场却不能搞“一刀切”！

大家都知道万科的产品基本上都是精装修交付，同时万科产品质量投诉也大多集中在精装修的问题上，那么，万科为何依然坚持自己的精装修开发标准呢？

众所周知，商品房分低、中、高三档，低档商品房带精装修标准是由于市场有一定的客观需求。

从中档开始，市场需求注重个性化，有不少购房人把开发商装修的精装房敲掉，重新装修，结果造成更多材料的浪费以及环境的破坏，部分高档小区也附加精装修套餐，这或许是对国家出台精装修政策的误解。

从2018年万科精装修“纸板门”事件再到杭州“45处漏水”事件，这些精装修导致的维权事件问题层出不穷，为何万科依然不放弃自己的精装修战略呢？

有业内分析后认为，这样操作首先可以获取更大的产品开发利润；其次可以减少增值税的上缴数额；第三是可以延展并占有上下游市场，具备更大的市场竞争力。

“双面万科”演戏，演一出是一出，看懂得其中门道的看门道，看不懂的就权当是看热闹……