蔡福顺     共有产权住房对房地产市场的影响

　　与以往的自住房相比，共有产权住房最大的不同在于“按份共有”，政策的出发点是通过有效调节产权比例、更完善的准入退出机制满足居民基本住房需求；与普通商品住房相比，这是一种政策性的商品住房，由政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，购房人购买后限定使用和处分权利，政府与购房人按份共有产权。随着北京市征求意见的出台，北京市在满足基本住房需求方面从自住房时期过渡到共有产权住房时期，对全国住房制度的发展，对各城市解决居住问题，对引导更合理的住房消费理念都有重要的影响。

　　影响一：推动住房制度改革，具有长期实行的基础

　　早在2014年，住房和城乡建设部等六部委就出台了《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)，局部城市也在共有产权住房方面进行了有益的实践。从可复制性来看，北京市对共有产权住房的施行公开征求意见，表明这种模式前期已积累了丰富的施行经验，后期具备良好的运行基础和优化的空间。我们认为，北京发展共有产权性质政策性商品住房对全国其他城市后期的住房制度改革也将形成良好的示范。

　　影响二：优化资源配置，平滑住房消费周期

　　政策性住房一向是发挥政府调节市场的重要途径，共有产权住房以其灵活的份额调节能够在最大程度上平滑个人或家庭在一生中的资源分配。我们都知道，年轻人处于一生中的财富初始积累期，这个时期资源相对不足，然而对住房的需求也最为刚性，这种矛盾之下囿于财富积累水平的不足往往无法实现安居梦。而在共有产权住房模式之下，能够很好的解决这种矛盾。

　　影响三：将新市民纳入住房保障范围，从更大范围引导理性消费

　　此次北京共有产权住房征求意见稿中明确提出“满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%”。从数量上来看，北京拥有大量工作稳定却没有户籍的家庭，这部分家庭在以前很长的一段时期内在符合购买资格的条件下只能通过市场购买普通商品住房，这无疑对普遍商品房市场形成了较大的潜在需求压力。当前，将新市民纳入住房保障范围，有利于引导部分需求转向政策性商品住房，这背后引导的需求空间是非常明显的，这将从更大范围引导理性消费。