结论前置：刚需首付30-40万，在天津大部分板块的选择是越来越少。
2020年，相信大家感受最多且最深的一个字是“变”，世界格局在变，经济形势在变，行业结构在变，生活观念在变，楼市走势也在变……
从1998到2020年，中国住房商品化，已经走过22年的历程。经过长达20多年的上行周期，从狂飙突进到稳字当头，房地产迎来了变局时刻。
聚焦天津，楼市发生了“系列变化”，更残酷的是，天津的买房门槛还在不断拔高，细数之下，天津的刚需板块进阶改善板块越来越多，此前的价格洼地西南片区现如今成交均价也已上20000元/㎡左右，刚需的选择面正在不断缩窄，更值得一提的是部分热点板块则为了降低置业门槛，在产品方面做文章，户型面积逐步下探，做新的革新。
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2010年天津商品住宅成交均价9573元/㎡
2020年7月天津商品住宅成交均价16129元/㎡
显而易见，68%的涨幅比例。
天津10年来的房价趋势，一路高歌猛进，毫不客气，当下已回归稳步发展态势，保持稳中上扬，虽说属于结构性上涨，但，涨了就是涨了。
目前，天津房价已形成不同梯度。整体呈倒立的陀螺形状，市内六区房价高企，环城四区为主力稳定点，远郊为重要支撑点。
从房价地图来看，梯队分为1万以下，1-1.5万、1.5-2万，2万-3万，3-4万，4万以上，目前1万以下均价区域仅有静海和宁河，1-1.5在津南及远郊其他三区，环城北辰、东丽为1.5-2万，西青区2万以上，市内六区，红桥、河北两个区在2-3万之间，河东、河西在3-4万，南开4万+，和平5万+
看得见的，各区、板块房价都有不同程度上浮。
一个鲜活的例子，2017年，道士君有个朋友，首付30万，想在天津买首套房。当时给他推荐了张家窝万科四季花城、社会山，他说，这两个盘都看过，但是除了南站，其他可能都还不足以让他购买，于是，纠结、徘徊，没下手。当时张家窝整体均价10007元/㎡，也是新兴崛起的一个板块，可如今，事情大变样，2020年，张家窝成交均价近2万元/㎡，涨幅将近2倍。目前板块在售新项目较少，现在首付30万，基本没有选择了。
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我们再来看一组数据，2020年1-7月天津商品住宅供应中80-100㎡面积段产品市场份额最高，占比40%，100-120㎡占比24%，8㎡以下占比13%。
与此同时，成交方面表现，主力成交也集中在这些面积段。具体而观，80-100㎡市场份额保持不变，90-100㎡占比下滑2%，反而8㎡以下、100-110㎡产品占比分别上涨了2%、1%。各面积段成交份额发生了细微变化，仔细比对，扎心了，80-100㎡主力成家面积段，总价占比反而在逐年降低。
这说明什么问题呢，简单粗暴点讲就是现在拿同等总价未必能买到以往想要的面积段产品。
有人就会问了，那80㎡户型产品比例在上升，100万总价以下产品比例也在增加，这是买房门槛降低了吗？并不是，这些项目绝大部分集中在远郊，好产品的可选性较少。
总结来说，80-120㎡成交量占63%，100-20万占比达48%，天津城市“中坚需求”依然稳固，刚性需求占主力，天津高端/豪宅市场还需一段漫长的“成长期”。刚需虽说依旧占主力，但是市场对刚需已然不太友好，可选择面越来越少。
与此同时，道士君盘了一下2015-2020年（截至7月）天津商品住宅单价成交结构，10000-15000元/㎡为主力成交军，这两年基本面保持稳定。15000-20000,20000-25000的单价成交比在逐年上涨。当然，单价10000元/㎡的成交占比也不少，拆开内里看，基本都布局在偏远区域，或交通不便，或配套差强人意，或基本面较差，或产品一般等等情况。
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下面这张图，很直观。结合当下最新的房价情况，道士君标示出了天津各环线的成交均价。
目前天津内环新盘的数量相当少，也鲜有新增土地供应，价格基本被夯实在50000元/㎡左右。
中环近三年新增项目不超过10个，也是地王盛产的片区，目前价格高企基本由金地阅千峯、海河金茂府、首创天阅海河、正荣紫阙等在售项目为底盘支撑。在这个片区内，几个典型楼盘里，2020年1-7月有项目最高成交均价突破6万元/㎡，讲真，对比前几年市场行情，这个片区购房门槛高了不少。
外环外、外环为目前天津核心成交片区，项目扎堆，竞争激烈，外环外整体均价也已达到13886元/㎡，当然，也有个别房企的楼盘以低价抢占市场，比如碧桂园，比如富力，至于项目品质，呵呵了。
赤裸裸的现在摆在眼前，主城区已无刚需之地，越来越边缘化。根据做过的一个统计，刚需必须接受的现实：预算100-150万以内，可选择的板块已经越来越少，而且越来越外围，主城区早已全军覆没。
举两个例子，近几年变化比较大的典型板块：
厮杀激烈的精武镇，10年前，就小镇西西里和恒益隆庭在卖，那时候精武镇板块还属于刚发展期，记得当时大学的指导员有一天和道士君说，在精武镇买了一套房，当时房子单价不到5000元/㎡，当时大多是本地人买来结婚自住。经过这几年的发展，现如今精武镇已成为价值高地，新房成交均价，限价之下，均价最高逼近3万元/㎡。
价值持续攀升的武清商务区，2012年成立之时，区域均价6401元/㎡，短短几年，发展迅猛，2020年7月成交均价已至16607元/㎡，个别优质项目成交均价已突破2万元/㎡。
其实，这两个例子，只是天津近几年房价变化的一隅，从几千到现在几万，永远在颠覆想象。
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接下来，我们算一笔账：
现以首套90㎡小三房，30%首付，30年还款期限，利率上浮20%计算。
如今在天津，房价15000左右的90㎡小三房，3成首付至少要40万，月供至少要5500元。
也就是说，首付款40万，月供5500的预算标准，基本上在天津环城及远郊区部分区域部分楼盘还可以选到一个小三房。
但，如果你的首付款不到40万，月供不到5500元，那么，天津环城四区大部分房子就可以直接Pass了。
短短几年时间，天津的刚需门槛，不经意间就从30万蹦了上去，没有给人一丝喘息的机会。
首付款我们先暂且不提，单看这5500元的月供，就是一个很大的问题。
银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中要求：商业银行应着重考核借款人还款能力，应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
也就是说，月供大约占家庭月收入的50%以下才合理。
这么一算，目前在天津环城四区或者远郊买新房，加上杂七杂八的各项费用，40万首付，5500元月供，是最保底的计算。同时，家庭每月工资总和需要大于11000元才合理。当然，买更大房子，月供压力就会越大。
根据最新出炉的2020年全国夏季求职期平均薪酬排名情况，天津排名全国第27位，平均薪酬7706元/㎡。
END
天津刚需的板块的规律，以主城区位圆心，逐渐外扩，步履不停。
说句扎心的话，你挣钱的速度远比不过刚需板块被灭的速度。
数据来源：京津冀数据研究院