编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。
继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从房价、土拍、政策、购房意愿、热盘、区域、预期等各视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。
城市综述：2020年末上海二手楼市突然暴动，出乎意外又情理之中。二手房成交额达1万亿，30万套。新房8.1万套。两者皆增约30%。土地成交2900多亿元，同比增47.9%，夺下杭州蝉联三年的全国第一。开发商、购房者、中介齐看好2021年市场！
一、新房：全年成交8.1万套，同比增28%；931.9万平，创造4年新高
从成交数据来看，上海新房成交套数在3月开始复苏，直到6月达到年内峰值，随后经过半年调整在，在年底的12月再次上升，逼近6月成交水平。全年成交约8.1万套，比2019年增加28%，成交均价5.53万每平方米，上涨3%。
2016年—2020年上海新房供求走势（万平方米）
数据显示，在过去5年里（2016-2020），上海新房成交量最高的一年是2016年，当年新房成交面积约为1389.5万平方米，最低的一年是2017年，当年新房成交面积约为640.1万平方米。在刚刚过去的2020年，上海新房成交面积为931.9万平方米，创造4年新高。整体来看，上海新房近5年的成交量呈现出2017年骤降，随后一路攀升的态势。
二、2020年：二手房成交金额超过一万亿，同比增长30%
2016年—2020年上海二手房成交套数（万套）
2020年，顶着前所未有的疫情，上海二手房市场“逆风翻盘”。
数据显示，2020年上海二手房成交金额超过一万亿，同比增长30%。纵观近5年的情况，上海二手房年度成交套数从2016年的38.6万套，骤降至2017年的14.8万套，随后呈现一路回升态势，2018年成交16.4万套，2019年成交23.7万套，2020年达到了30.1万套，愈发接近2016年成交水平。
中原地产数据显示，去年1、2月份，上海二手房市场受疫情影响陷入封冻，随着一系列有效举措落实，3月市场开始强烈反弹，5月以来，上海二手房的月成交套数都高于2.5万套，12月成交更是接近4万套。
并且，步入2021之后，这股势头并未消减。
“当前上海二手房的情况确实比较特殊”，上海中原地产市场分析师卢文曦指出：“一般而言，年底二手房的挂牌量会有所下降，但是，从2020年末到现在，上海二手房的挂牌量并没有减少，仍然维持在去年11月左右的常规水平，支撑着二手房成交量维持高位。”
他进一步表示，从产品来看，两类二手房势头较猛。一是次新房，进入改善时代，上海的次新房基本上是品牌房企打造的带电梯的改善型房源，相对较热。二是学区房，九年一贯制、第一梯队学校的对应房源成交情况较好。
上海二手房市场出现了待价而沽、跳价重现的局面。购房者小杨反映，她所在的小区“相似房源的挂牌价比去年年初高20万左右，而且议价空间变小”。
另据相关媒体报道，近几日，上海浦东一套“老破小”二手房成交单价超过19万元/平方米，堪比上海二手房标杆区域徐家汇的学区房价格。
卢文曦指出，当前上海二手房价格跟去年同期相比上涨6%-10%不等，部分优质房源涨幅可能要超过10%。详细来看，经过去年的一大波消化，2020年四季度以来，上海二手房市场房东待价而沽甚至跳价的个案开始增多，尤其是优质房源比较抢手。
不过，他也表示：“当前上海二手房价格涨幅没有2015年、2016年那么夸张，虽说选房空间相较去年同期收窄，但还是存在一定的选择余地。”
三、政策：上海高校本科毕业生落户范围扩大
2020年上海楼市政策主要涉及三方面内容。一是针对拿地房企出台土地出让新规，二是出台人才落户新政，三是针对存量房挂牌出台新规范。
年初中海涉嫌围标虹口区嘉兴路宅地事件后，2020年5月，上海市人民政府关于印发《上海市土地交易市场管理办法》的通知正式发布，5月1日起施行。乐居对比了本次通知与2008版，发现本次通知新增了2项内容：
1、依法限制或禁止失信主体以直接或间接方式参与本市建设用地使用权交易活动，强化对市场主体的监管，推进土地交易市场信用体系建设，构建公平诚信的市场环境。
划重点：限制或禁止、直接或间接拿地
2、中介服务单位及其工作人员在土地交易过程中，有违反有关法律、法规及业务管理规则、保密协议等规定行为的，市或者区规划和自然资源局或市土地交易事务中心应当依据相关服务约定，予以处理；造成损失的，依法追偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
划重点：什么是中介服务单位？就是为土地交易市场提供有关专业服务的，包括银行、公证处、评标专家、主持人、咨询机构及相关行业组织等。
人才引进落户方面上海也有重大政策调整。9月23日，《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》正式发布。这意味着上海高校本科毕业生落户范围扩大。
办法明确提出，将之前“以北京大学、清华大学为试点，探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户”的政策，范围扩大至在沪世界一流大学建设高校。而在沪“世界一流大学建设高校”包括上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学，因此四校应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接落户。
最后是二手房挂牌交易新规。上海颁布存量房挂牌新规，违规操作者将纳入诚信记录。11月16日，上海市房地产交易中心下发了《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》，及《上海市存量房房源核验及信息发布操作规范（试行）》。《试行规范》要求房产中介在挂牌存量房前先备案并提交房源核验。对于发布虚假房源、房价等违规行为中介，将进行惩处。《试行规范》将于2020 年12月15日起实施。
具体来看，《试行规范》中明确，房源核验，是指房地产权利人在委托房地产经纪机构出售存量房前，由受托经纪机构登录存量房交易合同网上备案系统并提交房源核验申请，上海市房地产交易中心依据不动产登记系统与备案系统共享信息，进行房源信息校验的过程。
四、土地市场: 2957亿夺全国总价第一，徐汇黄浦江地块310亿夺全国总价地王
根据上海乐居统计，2020年上海共成交383幅土地，土地成交建筑面积3406.0万平方米，同比增长31.8%;土地出让金2957.2亿元，同比增长47.9%，其中商品住宅类地块共计88幅，总成交金额2038.5735亿元，不管是数量还是质量，均远超2019年水平。
1、总价地块排行榜：全国总价地王诞生
2020年全年上海经营性地块出让总价最高的10幅地块中，与商品住宅性质相关地块占居7成。
首先，年初徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元综合地块就打响了上海土地招拍挂市场第一枪。这幅总价高达310.5亿地块一举超过董家渡地块，也超过了招商蛇口和华侨城联合体拍得深圳新会展中心地块，成功刷新内地土地总价纪录。地块地上地下总建筑面积达到179.7万平方米，堪称“巨无霸”级地块。这幅总价地王诞生，也定下了2020年上海含商品住宅类地块招拍挂市场总基调——优质地块供应大年。
从榜单中看，除闵行颛桥地块、松江中山街道与浦东唐镇地块位置稍偏之外，其余地块均在中环以内。
根据上海乐居统计，今年上海传统市区内成交商品住宅用地共计12幅，同比2019年增长一倍。其中静安区3幅、杨浦区3幅、虹口区2幅、普陀区2幅、徐汇、浦东前滩地区各1幅。
2、地块单价排行榜：市区，还是市区
2020年上海土地楼板价最贵地块毫无疑问都是住宅类用地。从单幅地块成交楼板价来看，今年夺得成交楼板价最高桂冠的是杨浦区江浦社区R-09地块（大桥街道115街坊），成交楼板价为85763.63元/平方米。而另一幅内环内众人瞩目焦点地块虹口区嘉兴路街道HK271-01地块位居第二，成交楼板价81089.29元/平方米。
从成交单价TOP10榜单中可以看出，今年楼板价十强除闵行七宝古镇宅地外基本都是市中心黄金地段。其中杨浦、虹口两区占居“半壁江山”，由于未来上海虹口北外滩与杨浦滨江都属于上海十四五规划中“中心辐射”功能区域，因此这里的宅地受到众多房企青睐不足为奇。
从今年高单价宅地拿地房企情况来看，很多中等规模房企也勇于开拓进军上海。如北京金隅集团拿下年度“单价地王”时就击败了招商、九龙仓、仁恒、华发等众多知名房企，刷新了业界对他们的认知。而另一家房企龙光地产更是愈挫愈勇，最终成功拿下杨浦区定海社区D5-1地块。
另一方面，房企联合拿地也成为一种新趋势。在单价地块TOP10中，房企通过强强联合拿下地块的就有4幅。其中不乏招商、保利、融信、旭辉等传统龙头房企身影。
3、房企拿地榜：联合拿地成为新趋势
2020年超过50家房地产企业在上海拿下商品住宅类土地。他们或联合其他房企、或单独争夺。从总体来看，能够在上海拿下质量较高、数量较多商品住宅地块房企依然是排名靠前有实力的行业龙头企业。
从2020年房企在上海拿地金额榜单TOP10情况来看，前十名中万达、保利、金地、招商蛇口等这些传统豪强依然榜上有名。除去年初香港置地联合体拿下徐家汇310亿超大规模综合地块之外，今年拿下上海宅地花钱第二多的企业是金地集团；招商蛇口今年在上海也花了大力气布局，2020年他们共斥资约104亿元拿下市中心多幅重要宅地；华发年内拿下静安天目社区商住办综合地块、闵行颛桥宅地、浦东康桥宅地，共耗资约100亿。其余融信、万科、保利发展、大名城等企业也有着非常亮眼的表现。
五、热区和热盘：浦东新区成交最大，天悦郡庭成交百亿，汇成南街里最难买
2020年，上海楼市共计200多个新房项目入市，单盘成交总价最高超百亿，单盘成交面积最高达10.67万方，单盘销售套数最高达1141套。
克而瑞数据显示，2020年上海销售金额最高的楼盘是瑞虹新城·天悦郡庭，成交金额达105.5亿元，其次是中海臻如府，成交金额为97.89亿元，第三名是申能凯利·海华府，成交金额达86.44亿元。
2020年上海楼盘销售面积榜首为中集金地美兰城，成交面积为10.67万平方米，排名第二的项目是公元2040，成交面积为10.52万平方米，紧随其后的是中海臻如府，成交面积达10.33万平方米。
从2020上海楼盘销售套数来看，中集金地美兰城以1141套的成绩稳坐第一，其次是中海臻如府，售出1040套，第三是公元2040，今年共计销售990套住宅。
而从楼盘摇号情况来看，2020年最难买到的楼盘是汇成南街里，3007人摇237套房，中签率仅为7.88%，紧随其后的是尚峰名邸、尚海郦景，中签率分别是7.9%和10.27%。全年中签率不到50%的有52个楼盘，近几年罕见。
综合上海各区情况来看，2020年新建商品住宅成交量最大的区域是浦东新区，宝山以及青浦紧随其后。
六、房价收入比：18.9-23.6
根据上海链家数据，2020年上海全市累计成交金额5348亿，同比增长33%，成交套数81361套，同比增长28%，套均总价657万元/套。而根据上海人社局公布数据，2019年上海人均可支配收入为69442元。按照一个家庭4到5人计算，上海新房房价收入比在18.9—23.6之间。
七、租金：月每平79.5元，同比涨4.5%
受到疫情影响，今年住房租赁市场遭受到前所未有的冲击，传统周期性规律被打破。据贝壳研究院最新报告显示，今年以来全国租赁市场进入低温运行状态，其重点监测的全国重点40城中，有八成城市租金同比下降，有九成城市套均租金同比下降，上海同比涨幅均位居榜首。 数据显示，上海平均月租金为79.5元/平方米，同比上涨4.5%。 长租公寓方面，青客暴雷事件比较突出，出现了无力支付或延缓支付房东租金情况，这也引起房东收房，租客无奈去青客讨要说法，更换房源的情况。
八、买卖心态：购房者明显出现了焦虑状态，不再观望，积极入市
2020年是不平凡的一年。疫情刚发生的时候，售楼处全部关停，市场极度悲观，不管是新房还是二手房，买卖双方都停下了脚步。宅家办公成为常态，没有人会在这个时期出门看房。
随着强有力的管控措施，疫情得到控制。二季度后随着复工复市复产，上海楼市发挥了韧性十足的特点，各项指标持续回暖。购房者开始逐步踏出家门开始看房。
售楼员李先生表示，因为疫情，大部分人对房屋的空间需求增多，对房屋品质要求提升，尤其是好的物业管理尤为突出。因此，改善客群多半置换手中住房，去买新房，尤其是品牌房企的产品关注度在提升，同时重新回归市区的意愿也在提升。
售楼员胡小姐表示，市场分化明显。郊区认筹比不过市区。热点项目千人摇号，冷的项目认筹率不过20%。“千人摇号频现，新房价格上涨，很多购房者怕2021年价格继续上涨，没机会买了。到现在年底了春节前，楼市还是很暖，购房者明显出现了焦虑状态，不再观望，积极入市。”
火热的不仅仅是新房市场，二手房市场也持续升温。
在中介小熊看来，从前2个季度的0单，到下半年成交房源量突破了10单，简直是两极反转。“疫情后住房需求的进一步释放，现在周末带看更是不停歇的。有的一户一天5、6组带看，所以房东不愁卖。”
他表示，年初还有3-5%的还价余地，3月份后刚需房普遍1%，改善3%左右，但是现在卖房议价空间收窄，大部分房东价格坚挺，心态比较好。挂牌成交速度也加快，一些成熟居住区，总价300万左右的刚需房源1个月左右可以成交，个别优质房源从挂牌到成交3周。
中介小陈告诉小编，其实4月份开始，各行各业复苏的信号就非常明显了，二手房先于新房市场回暖，给买家入市带来信心提振，随后市场价格随着成交量稳步向上，此时买涨不买跌的心态开始显现。到了下半年，楼市全面上行，房价上涨后市场有焦虑和躁动，催促买家入市。
中介小李表示，2季度以后不管是经济还是各行业基本恢复到正轨，大家信心回升，推动市场向好的信心。加上上海旧改推进积极，最近黄浦、虹口多个地块推进旧改，有新的消费力产生。“本身就有消费意愿和计划的购房者，看见价格出现上涨趋势，更是会抓紧积极入市。”
九、你周边的人看2021年走势：都持续看好2021年
不管是地产行业小编还是开发商普通员工，甚至身边与地产行业无关的朋友，都持续看好2021年上海楼市发展。2020年房地产销售同比曲线v型反转，特别是到年末更发显现出的火热，坚定了大家对上海楼市的信心。
“跟前几年比，房价越来越贵，市区新盘越来越少，越来越难买。市区盘几乎全部当天开完清盘；郊区地段不太好的无人问津，好一点的热门项目也是很难买。2021年的上海楼市会继续火热。”乐居小编A说。
在乐居小编B看来，“售楼处那么多人，千人摇号频现。作为一线城市的上海，承载着全国人民对它的信心，2021年楼市会平稳中继续往上走。”
乐居小编C认为，如果政策面短期内没调整的话，2021年上海楼市还会延续高温。
开发商A表示，2021年，个人对于房地产的指标还是持续看好的，包括销售端、供给端。
开发商B认为，中央坚持房住不炒，2021年楼市不会放松，也不会出现太大波动，一些城市因为供需关系可能会出现阶段性窗口期。
开发商C表示，2020年国家层面出台了很多政策，特别是‘三条红线’以金融手段促使行业更加健康、更加富有活力、更加规范，对整个房地产行业产生了较大影响，标志着行业新的开始。2021年的房地产市场会更加健康，同时这个行业会朝着更好的方向来发展。
开发商D认为，2021年国家大的楼市政策不会改变，在楼市政策的管控下，不同区域会呈现出不同状态，但坚持看好华东市场。
十、展望2021年楼市：看好前滩和大虹桥
2021年上海楼市成交预计会与2020年持平，或者略有下调，价格继续维持稳中有升的态势。截止至2021年1月6日，根据乐居楼盘中心统计，2021年上海表示可能入市项目约172个。从区域上来看，浦东以29个将入市项目的供应量遥遥领先，而奉贤、青浦、松江则各有16个项目有望在2021年开盘，形成了供应第二梯队。
以下热门板块可以持续关注：
1、前滩：日光、千人摇号
前滩，这两个字就代表了热度，2020年26次千人摇号中，前滩就占了3次。即使没有千人摇号那般轰动，如三湘印象名邸等前滩项目也基本“日光”，认筹率更是一浪高过一浪，那么2021年，前滩还是否将续写楼市“神话”呢？
晶鸿名邸和东方惠雅为两个相邻的项目，目前都尚在建设中，未来东方惠雅将推出建面约76、79平米两房两厅一卫、94、99平米三房两厅两卫户型，而晶鸿名邸的主力户型为建面约94、99、125平米三房两厅两卫以及155平米四房两厅三卫户型
除了这两个项目将入市以外，前滩格力32-01地块也一直受到了广大购房者的关注，目位于前滩九宫格地块，目前该地块具体信息尚未公布，它是否也将在2021年入市我们一起拭目以待。
2、大虹桥：将有9个项目入市
大虹桥将有9个项目入市，包括像上海蟠龙天地、招商虹桥公馆二期等在2020年大火了一把的项目将要加推，除此之外还有虹桥悦澜、金地虹悦湾、中环境秋月三个纯新盘入市，目前金地虹悦湾已开启认筹，据悉，320套房源已引来超520组认筹，可见2021年的大虹桥一如既往的火热。
上海蟠龙天地作为2020年入市引起3715组购房者摇号的“大哥级”项目，有望将在2021年5月加推约700套建面约95-125平米三至四房房源，不知道这一次是否还能取得像一期那样的好成绩呢？
2020年大虹桥火了的可不止蟠龙天地一个项目，招商虹桥公馆二期也取得了近400%认筹率的傲人成绩，而目前招商虹桥公馆二期的二批房源已经开启验资，二批房源户型建面约80-126平米。
一.千人摇号盘加推
2020年的共26次的千人摇号是大家一直津津乐道的，也有不少小伙伴表示，现在买房不仅得有钱，还得有运气。2020年这些你错失了的千人摇号，2021年你还有机会再抢一次！
除了上文提到的蟠龙天地和招商虹桥公馆以外，像2020年认筹率高达约1269%的“认筹率之王”汇成南街里也将有加推，除此之外，还有鑫耀中城、浦开仁恒金桥世纪等四个红盘将有加推。
浦开仁恒世纪首开能取得约446%认筹率的好成绩，一方面离不开自身优渥的产品力，另一方面也得益于金桥副中心建设的规划宏利影响，项目后期将在3至4月加推建面约100-150平米三至四房。
总的来说，2021年将入市新盘还是集中在浦东、青浦、宝山等外环外区域，除市区六区外的各区供应差别不大。虹口、徐汇等区域的崛起也加大了今年中环内的供应力度。（房价情况），学区和规划的影响依旧对于人们的购房意愿起着重要影响，前滩和大虹桥的热度或将继续上涨，其他“黑马”热盘同样令人期待。
本次备忘录撰写人：上海乐居新闻组
2021年1月5日