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面对高企的房价，买房对于大多数人来说都不是一件容易的事，所以一旦有机会买房的时候，谁都不想买亏，每个人都希望自己的房子有机会升值，再不济能够保本也就够了。
那么，5年、10年、15年后，房子需要涨到多少钱才能够保本呢？
我们先来算一笔账。
以一套价值200万元的房子为例，假设房屋面积100㎡，首付比例30%，剩下的70%购房款全部申请商业贷款，那么该房子的成本包括：
①首付款。首付比例30%也就是需要支付60万元的首付款。
②交易税费。这里我们只算一些大额的费用，像工本费、银行按揭服务费、抵押登记费等等都忽略不计。
这样新房的交易税费包括：房子总价1.5%的契税(各地契税的征收标准略有不同)，也就是3万元；假设维修基金38.85元/㎡(各地维修基金的征收标准有所不同)，也就是3885元。
安居客税费计算器
二手房的交易税费包括：假设房子满五唯一，那么该房屋就免征个税和增值税；此时房子交易只需缴纳房子总价1.5%的契税，也就是3万元。
安居客税费计算器
③二手房中介费。以房屋总价2%来计算中介费，也就是4万元。
④已偿还的房贷本金和利息。商业贷款70%也就是房贷总额为140万元，房贷利率就按4.45%计算，假设贷款年限30年，采用等额本息的还款方式，那么用安居客的房贷计算器很快可以得出，每月月供为7052元。
图源安居客
这样5年后，支付房贷本息共42.3万元，其中本金12.5万元，利息29.8万元，剩余房贷127.5万元。
10年后，支付房贷本息共84.6万元，其中本金28万元，利息56.6万元，剩余房贷112万元。
15年后，支付房贷本息共126.9万元，其中本金47.5万元，利息79.4万元，剩余房贷92.5万元。
⑤装修费用。按照最基本的简装来算，装修费大概10万元左右。
⑥物业费。假设物业费2.5元/㎡/月，那么1年就需要3000元的物业费，这样5年后共缴纳1.5万元物业费；10年后共缴纳3万元物业费；15年后共缴纳4.5万元物业费。
⑦首付款及已偿还房贷所带来的理财收益。如果没有买房的话，那么我们所支付的首付款和已偿的房贷本金就可以用于购买理财产品，这部分的收益也算在房屋的持有成本上。
假设理财产品的年息为3%，那么5年后的收益为(60+12.5)*3%*5=10.9万元；10年后的收益为(60+28)*3%*10=26.4万元；15年后的收益为(60+47.5)*3%*15=48.4万元。
算下来后，大的成本大概也就这么多，接下来我们来算一下总成本。
01 房子5年的持有成本
5年后，房子的持有成本为：60万元(首付款)+3万元(交易税费)+4万元(二手房交易税费)+42.3万元(已还房贷本息)+10万元(装修费)+1.5万元(物业费)+10.9万元(首付及已还房贷本息理财收益)=131.7万元。
此时还剩127.5万元的房贷没还，这样5年后想要将房子卖出的话，房子总价要卖到259.2万元，也就是房子需要增值29.6%，才能勉强保本。
02 房子10年的持有成本
10年后，房子的持有成本为：60万元(首付款)+3万元(交易税费)+4万元(二手房交易税费)+84.6万元(已还房贷本息)+10万元(装修费)+3万元(物业费)+26.4万元(首付及已还房贷本息理财收益)=191万元。
此时还剩112万元的房贷没还，这样10年后想要将房子卖出的话，房子总价要卖到303万元，也就是房子需要增值51.5%，才能勉强保本。
03 房子15年的持有成本
15年后，房子的持有成本为：60万元(首付款)+3万元(交易税费)+4万元(二手房交易税费)+126.9万元(已还房贷本息)+10万元(装修费)+4.5万元(物业费)+48.4万元(首付及已还房贷本息理财收益)=256.8万元。
此时还剩92.5万元的房贷没还，这样15年后想要将房子卖出的话，房子总价要卖到349.3万元，也就是房子需要增值74.7%，才能勉强保本。
总结来看，想要保本的话，一套价值200万元的房子，5年后需要增值29.6%，10年后需要增值51.5%，15年后需要增值74.7%。
不过，这里算出来的结果很多都是假设，还有一些情况没有算进去，例如没有考虑公积金贷款的情况，没有考虑后续房贷利率的变动情况，也没有考虑理财产品年息的变动情况等等。有些人的理财产品年息肯定不止3%，当然有些人的理财产品年息还达不到3%，情况不同，算出来的结果也会有所不同。但是上述计算出来的结果也算得上是一个平均水平。
另外，上述的计算结果我们也没有算上通货膨胀的情况，当下也没有具体的数据能够说明现在通胀的情形，不过有专家预算了一下，在过去的20年间，现金购买力以每年7.5%的数字在下降，所以如果要细算的话，那么房子的价值还需要再加上每年7.5%的贬值率。也就是说，如果只考虑通货膨胀，那么5年后房子总价需要卖到287万元才能保值，10年后房子总价需要卖到412万元才能保值，15年后房子总价需要卖到592万元才能保值，这里还没加上前面我们计算的持有成本，也就是10年后，房子价格至少得翻上一番。真是不算不知道，一算吓一跳。
不过通胀的情况比较难以说清，所以可以暂且先不看。单纯看持有成本的话，房子想要保值，需要增值的幅度也已经很高了。
如果是在10年前，想要房子价格在10年内翻上一番，简直轻而易举，但如今楼市逐渐趋稳，健康平稳是未来房价调控的终极目标，所以想要房价大涨几乎是不太可能了。从这两年的房价走势中也可以看到，很多城市的房价涨幅很小，有的城市甚至在下下跌。目前房子已经逐渐回归居住属性，买房时倒不如多考虑居住舒适度的问题，增值的问题带着诸多的不确定性。
对此，你怎么看？欢迎下方留言。