我是北京房姐，资深 房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐你好，今天有个比较偏门的问题问一下，最近看到一套凶宅（儿子和老父亲吵架将父亲误杀），单价目前看在常规市场价的80%左右，问下这种盘应该怎么评估实际市场价值

回答：这个要看发生的时间，头两年直接6折才考虑，5年以上8折可以考虑，凶宅关键是信息的时效，周边人对事件淡忘后也会回归原值，所以是存在套利空间的。 如果性质不恶劣，周边住户对事件的议论程度不大，时间又比较久了，可以入手 顺便说下如何判断凶宅 1、上网查找过往新闻 大家不放心的话可以提前在网络上进行搜寻资料，例如该 小区的地址、名字、附近的建筑等，仔细看看弹出来的信息及网页，看看有没有相关的新闻报道，要是有一些特大的刑事案件，媒体一般都会公开报道的。 2、看 房产证 如果说房子的年龄比较大，而发房产证的时间又比较晚的话，那么购房者应当问清楚卖家的房子是继承的还是自己购买的。如果是继承的，就要问下前 业主去世的原因，曾经发生过什么事情都要了解清楚。 3、走访小区 如果买的房子是凶宅，一定会听到小区内的议论的声音，可以问问大家对房子的看法，居委会、 物业公司和隔壁左右的邻居，这些都是可以打听到房子消息的地方。 4、到派出所询问 如果要买的 房屋是属于凶宅，那么在这之前肯定发生过什么事情，购房者可以向当地派出所询问有关的信息，因为如果是有凶杀或他杀之类的情况，当地派出所会有备案记录。但是要注意，派出所是没有义务向所有人公开这些信息的，所以购房者需要和原业主一起去。 5、仔细检查房屋内部 在买房之前，可以去实地考察一下，购房者可以先在屋内仔细观察一遍，如果进屋一落脚＂噗“的一声，地上的灰都能喷到脸上，阳台或墙角的阴暗处都长出了青苔，一吸鼻子全是霉味，门、窗都 变形了，到处都是大大小小的窟窿的话，大概可以判断出这个房子长期 空置，这时作为购房者的我们要谨慎一些了。 在这个年代，房子不是用来自己住，就是租给别人住，很少有人会让自己的房子白白空着的。所以，如果一个房子内如果很久没有住人，一进屋都是灰尘、青苔之类的，估计就是凶宅了！ 6、看出售的房屋价格是否明显低于市场价 我们在买房之前就应该提前了解一下小区内各个房屋的售价，如果房子的价格远低于 市场价格的话，那么就存在房屋是凶宅的可能，切莫贪图便宜。因为业主通常会为了早日出手而降低价格，提醒各位在买房的时候要注意房子价格是否低得过度。 7、签约控风险 由于法律上没有“凶宅”这个定义，自然也没有将该信息列为必须披露的信息项目，但如果在合同中约定了，那么业主不披露的话就属于重大隐瞒了，未来要求撤销合同或 退房就有了依据。所以，在委托合同及 购房合同中约定这一项，不管是对购房者还是对 中介都是很有必要的。 8、尽量找大中介 如果一套凶宅，业主想隐瞒，以正常房子的名义去卖，那么业主肯定是比较心虚的。一般不敢往大中介去挂，都是通过小中介去交易。当然，我说的所谓大中介公司，一般就是绿中介。绿中介算是最有保障的一个，如果事前不知道是凶宅，买完之后，绿中介是可以全额赔付的。如果在小中介那里看到了一套房子，大中介没有，这个一定要留心。

提问：房姐好！本人有个名额计划购房纯投资，房价在1000-1500左右，1.请问哪些板块 小区未来成长空间更好？2.望京橄榄城100方左右南向两房1150万与双井首城国际南北向3房1480万哪套房未来成长空间更好，都是中 高层。3.北上广深本轮房价北京涨幅最差，后续情况怎样？谢谢您！

回答：望京和双井都在选筹范围内，但这两个板块的作用是完全不同的，望京产住结合，天花板高，成长性好，这个区域特点就是次新盘涨幅居高，橄榄城、东湖湾、保利中央公园 都是领涨盘，大多是 改善群体，不缺接盘侠。 双井是一个宜居的生活板块，就是CBD的后花园，位置好 配套成熟，成长性一般，但是风险很低。这个板块的 首城国际、乐城国际、富力城 都不错 能持有8年以上建议看望京，否则就稳一点看双井 北京一直是政策在压制， 限购最严，在这种高压状态下涨幅也不算低，可见背后的购买力有多强，深圳上海都出了新的限购政策，都被按住了，大概率要 横盘一段时间，北京这一轮基本没有加码新的政策，未来大涨肯定不会， 一线城市都不会出现大涨了，毕竟要维护“住房不炒”，但是北京的暗涨是一定的，是由城市的吸引力和刚需的购买力决定的。

提问：新人次提问 请问房姐 东 坝华樾北京的89平房子怎么样 是不是可以买 夫妻两个 明年生孩子 听说22年 交房 新房总价可以高点 首付少 您怎么看

回答：华樾北京 如果长持可以买，其卖点就是大望京科创区，阿里是重要产业来源，注意临近 高压线的那栋谨慎买。低 首付适合买 新房，能拉高杠杆。

提问：国风美唐和公园悦府一样价格，紫金新干线（紫金低8000），选哪个好呢房姐？

回答：国风美唐综合兼容性更强，在它的刚需段位最能打。 缺点是回龙观区域次新价格都涨了一些。 其次是公园悦府，要选好 户型。 紫金新干线，二期相对好，缺点是离地铁略远，同样500万左右总价还有新龙城，融泽家园竞争。

提问：房姐，我有让我小姨子收养给我女儿办理落户的想法，我小姨子是京籍户口，女儿三岁（按新的收养法，有操作的可能）。如果操作的话，学区的选择、房子买哪里，上什么学校？等等！看到有个十二年一贯制的人大附在亦庄，是不是可以考虑去那里买房？ 改善，投资、 学区兼顾！ 现在有通州的房票，总价八百万到九百万的预算，属于二套， 首付可以达到七百到八百万左右。就是纠结买通州还是市里？通州瑞都公园世家北区有个157的大三居，现在810万，我觉得贵了，而且我觉得通州的房价可能还要跌！市里有没有可以选择的。 我可以办理东城的工居证！ 如果我小姨子收养我女儿能够办理北京户口的情况下，房子和学区，投资和自主，通州和市里怎么样权衡，好难啊！ 或者办不了京户，只有工居证，又怎么权衡？

回答：你好，感谢付费！ 每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 通州二手房成交主力是500万以内的刚需上车盘。总价超过800万的，只能继续深耕东西海朝，去通州亦庄买个150-200平的航空母舰静候花开也不合适。 非北京户籍买，朝阳区能上的概率大一些。 以下这些9年一贯制的都挺好的： 人大附朝阳 陈经纶帝景 朝外本部 陈经纶嘉铭 白家庄小学+80中 望京陈分 朝师附小+人大附朝阳 朝师附小+清华附朝阳 北师大朝阳 景山朝阳 三帆朝阳 嘉铭桐城，珠江帝景，东湖湾，首城国际等等可以重点关注

提问：房姐您好，SFSD加起来550左右。工作位置在国贸附近，没结婚不考虑学区概念，刚需上车和投资的角度，目前在看的几个板块是望京的望京新城和望京花园西园；朝青板块的国美城、青年汇、晨光家园；CBD区域的百环家园；四惠的爱这城三期、壹线国际、都会华庭；通州的顺河经济区的 新房。 1、望京的天花板会更高，但是价格一直在上升，短期5年内的上涨空间和朝青CBD几个板块来比是不是相对会少一些呢。还是说，望京的上涨依然会大概率跑赢朝青等几个板块。 2、同等区域内的老破小的优质房和次新 小区的低楼层同价位应如何选择？ 3、5年后可能涉及到 改善或者换房，请您从投资的角度针对这个几个板块和相对应的小区给我一个推荐？ 4、同等资金下是否有更好的别的板块和小区推荐呢？

回答：1. 每个板块有自己的受众人群，和天花板阻力位，不能统一比较，高端盘望京和双井领涨，上车盘朝青会更合适，550左右建议看朝青附近，望京适合800+的选筹。 2. 优选次新 3. 优先朝青的国美、青年汇、晨光家园还有石佛营板块也可以看看

提问：房姐好，我想问一下，30层楼 高层，3梯6户，东西南三个方向都有高楼，南边靠公路，北方朝 小区内庭，没高楼，现在想选择一套房，一般选几层？选择面积恰好是靠东户和靠西户，东户和西户，谁才是最优选i择？

回答：30层高的话，那么你就选择20楼以上，除去顶楼，是为选择。不过实地去看一下，看下这个楼层周围有无遮挡物，楼栋距离多宽。以免遮挡光线和通风。 东户西户选择的问题 一、单从采光效果来看 在这点上，东户的房子就要好很多，采光性也很好，因为现在一般的房子都是坐北朝南，西户容易受到遮挡，没有东户采光好。 二、单从在下雨天气房子漏水来看 从这点上，其实西 户型是好于东户型的。比如在南方地区，由于雨季和风向的影响，东户的房子，下雨天比西户的房子，更容易进水;东边套的房子相对来说比较潮湿。北方地区雨水相对较少，受到的影响小。 三、单从受气候的影响 夏天太阳当西晒，那么西户夏天是很热的，东户就要凉快很多的，西户在夏天就是个蒸笼。 综上所述，其实东户、西户这2个户型都有各自的优缺点，不能一概而论，最主要的是看你自身的需求重点是什么。如果选择西户要注意看西边有无遮挡， 房屋的保温设施做得如何，其在一定程度上能减轻西晒对房屋的影响。如果选择东户，要注意看房屋外墙的防潮防水措施做得如何，以减轻室内的潮湿程度，避免出现漏水的情况。

提问：房姐好，在廊坊市区工作，廊坊户口，自住一套现房，有本有贷。2019年入坑了一套城际铁路s6周边期房，在还贷，今年 交房，沉没成本。怎么自救？

回答：已经吃亏了，廊坊1.3万的话，2022年北京行情后，可能还可以1.8万左右碰到好运出货。 就当30万不存在了。 抓紧归置资金，凑二三百万往上，买北京。

提问：首套首贷， 首付500-700左右，二手房可贷款300。目前在阜成门上班。需求：交通方便近地铁、品质好的 小区。自住兼保值增值。学区能有更好没有也没关系。 目前在海淀区西四环内看房，发现板楼的话两居要1000+，塔楼的话两居800-900，而且都还不是特别好的学区。四环外田村兰德华庭两居800+。后来又看了丽泽区域（保利百合、蓝调），两居800+，三居1000+。草桥三居800-900。 以上选择哪个更优？（如果买800-900的，可以留点子弹等过两三年结婚后再买一套；如果买1000+的，就要够一够。） 除上述外还有什么自住兼保值增值小区推荐？

回答：1. 板块上建议选择丽泽，有产业有人口，保值效果肯定好于田村。 2. 选筹上建议保利百合，算是丽泽的标杆盘了。 3. 子弹直接打完，你留的子弹三年后买不到现在的标的了

提问：房姐你好，夫妻一方有北京社保，非京籍，目前也不在京居住，想上车sfsd，投资为主，5-10年后可能置换自住，想总价控制在200， 首付90,月供顶多7k，如果能以租养贷可以高点。看了世纪金色嘉园开间，觉得太小，怕以后出手不好出，还是找个远点一居室呢，有哪些 小区推荐呢，谢谢

回答：你好，位置其实挺不错，因为在丰台，塔楼+物业不好，所以卖得便宜。 总价200出头，也可以关注中海御鑫阁租售比更高，流动性更好。

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