2018合肥房地产市场分析

　　在很长一段时间，合肥改善需求都比较大。一方面，很多全国性房企都来了合肥，开发了一些比较不错的产品，加上学区、地铁等资源的完善，改善盘供应比较多;另一方面，目前合肥改善需求本来就很旺盛，换房的很多，甚至超过刚性需求，目前120-150㎡户型都比较好卖。以下对2018合肥房地产 市场分析。

　　从形势看，合肥市区高地价的楼盘已经进入集中上市期，房价上涨压力非常大;另外，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为， 3月份至今全国已有44城出台限售政策，地产股应声下跌，明年走势将比今年更严峻。

　　2018合肥房地产市场分析，2018年合肥待上市的纯新盘 住宅项目，市区25个纯新盘中，楼面价在15000元/㎡以上的有9个，预计后期入市价将在2万/㎡+。滨湖突破3万+，北雁湖板块、四里河板块突破2.5万+，各区天花板肯定守不住。

　　目前 中国房地产市场，刚经历过一次大周期的洗礼，很多城市房价接近翻倍，从房地产周期上来看，正处于房价急速上升期的末尾和下一轮周期的开始，需要时间对目前的高房价进行消化。从宏观周期上来看，去库存政策基本达成，且不论从内部发展还是外部环境上，经济都在持续回暖，房地产刺激手段正慢慢退出市场。

　　我们的限购政策持续收紧，有效需求减少，供给相对增加，基本稳定了供需的预期。首套房贷利率逐步提高，贷款资金被严控流入房地产市场，M2增速连月降低，房地产 金融政策在一步一步收紧。从政策和周期上来看，各种信号都预示着房价没有再次大涨的基础。

　　尽管短期房价没有再次大涨的基础，我们还要看到，中国的城市化进程还远远没有结束，以信贷扩张为主要发展手段的 货币超发模式还没有退出。只要M2的增速还远超过GDP的增速，房价上涨的趋势会一直持续，房地产上涨的大周期也不会终结，只是未来城市的分化会越来越明显。

　　 2017-2022年房地产市场行情监测及投资可行性研究报告表明，对一线城市来说，尽管一直在控制规模，有些城市甚至已出现常住人口负增长，但要知道外来人口的比重依然很大，这说明一线城市的潜在购房需求依然非常庞大。一线城市作为中国最大的上位城市，对人口产生最大吸引力的特点没有改变，人口往其持续流动的趋势不会发生根本转变，并且会长期存在。即使中国城市化已经结束，人口整体出现负增长，这种吸引力依然存在。尽管短周期内房价可能面临回调，但从长远来看，“京沪房价永远涨”的逻辑并没有什么不对，至少一线城市会是中国房价最后下跌的城市。

　　随着人口老龄化和低出生率的到来，人口的迁徙将会发生重大转折。以一 二线城市为主的上位城市，未来几十年都将一直保持着人口流入的趋势，而不在大城市圈的三四线及以下城市，人口流入可能逐渐枯竭，甚至出现负增长。2018合肥房地产市场分析，当前合肥市的销售面积已经占到全省的1/5以上，这意味着安徽省新增的外来人口，超过20%都选择在合肥落户，随着人口转折点的到来，这个比例会越来越大。