这个省会房子卖的最多！到底是坑还是机会？
编者按：本文来自微信公众号 “大胡子说房”（ID:dahuzishuofang），作者：大胡子说房，36氪经授权发布。
每次说最惨省会，总有人会对号入座。
石家庄、南宁、南昌、福州、济南、南京都争先卖惨。
武汉估计不乐意了：我说什么呢？
要说2020年“最惨”省会，武汉最有底气，但武汉只是惨一年，其他省会城市惨得比较持续。
2020年疫情在武汉大范围肆虐，上演了一场场生死营救，全城时间静止，店铺停开、工作停工、学生停学，经济全面停摆。
疫情对重灾区武汉的杀伤力极大，其中自然包括楼市。
但当所有人都认为武汉楼市可能一蹶不振的时候，武汉却“站”起来了。
2020年武汉新建商品房成交20.12万套，其中，新建商品住房成交17.54万套，面积1961万平米，位居全国城市住房销量第一位。
不仅新房销量多，在房价上武汉也足够坚挺。
二手房均价总体上涨，从2月的1.7万左右，到12月的1.9万，总体涨幅11.7%，要知道这是吃大锅饭的数据，也是武汉在疫情冲击下的数据。
比起下跌的天津、济南、石家庄、郑州，2020年武汉还能保持上涨，让人惊喜。
但可千万别高兴太早，武汉的这波恢复，背后可能隐藏危机。
01
2020年武汉楼市，简直匪夷所思。
几乎所有人都判断武汉成交势必陷入低迷的时候，武汉却拿出了新房成交近18万套的成绩。
是市场信心爆发式恢复？
还是市场全线降价冲量？
不全是。
武汉首先靠的是，卖地。
据统计，2020年，武汉土地出让金达到1901亿元（全口径），超过2019年1765亿元，创历史新高，位居全国第六。
近4000万平米的规划建筑面积，其中约有1600万平米属于住宅供应，按照10个月开工上市周期预测，去年拍下的地，大部分会在今年上市。
所以今年武汉的新房供应又会是一个小高潮。
再结合库存面积来计算，2021年武汉的库存成交周期最起码在12个月以上，达到警戒线的水平。
去年卖出去的地，今年能不能把房子卖出去，这是个问题。
开发商为什么能信心满满拍出如此多的地？长期自然是对这座城市的看好，但背后自然有他们的考量。
武汉是受疫情冲击最大的城市，肯定也会是政策扶持、财政支持最多的城市，因为财政受重创，政府也会加快推地的节奏，知道这一逻辑，开发商也会积极去拍地抢地。
而拍地市场的火热又传导回楼市，带来了楼市的火热成交。
这是武汉走的第一步棋。
经济形式不好，启动房地产刺激经济本来就是一张明牌，而一场疫情之后，武汉更加快进入了“房地产依赖周期”。
2、大搞固定资产投资，捆绑房地产做营销
2020年底，武汉交通迎来新进展。
第一个是武汉六环线正式开工，武汉六环线全长560公里，相当于成都六环线2倍多，是北京的3倍，沈阳的1.3倍。
整个中国，能有六环线牌面的城市真的不多，也就北京、沈阳、成都、武汉四座而已。
另外一条是首条环城地铁12号线全线开工，将会串联硚口、江汉、江岸、青山、洪山、武昌及汉阳共7个中心城区。
这两个交通上的重磅都属于“固定资产投资”，而能和这个深度捆绑在一起的，自然就是房地产。
地铁和房地产的捆绑又是最密切的，重磅消息一出，开发商贴热点营销卖房，市场情绪高涨，成交火热，又能再次吸引房企来拍地，形成一个完美闭环。
经济恢复要靠卖地来扶持，为了帮助开发商更好卖房，一些固定资产投资的投入得更配合，地铁线路的动工，可以说也是武汉给开发商的“承诺”，困难时期，两者也得彼此相互扶持前行。
何况武汉过去一直都是这样“玩”的，疫情之下当然更得坚持。
武汉素有“基建狂魔”、“造桥之都”的称号，目前武汉已开通10条地铁线路共357公里、240座地铁站。
在2013 年高峰期，武汉一年有9条地铁线在建，最多时武汉全城共有超过一万个工地同时开工。
如此大的工程，哪怕是一线城市，也望其项背。
直到现在，很多人对武汉这种开膛破肚的大拆大建也充满调侃和抱怨。
武汉的宣传口号是“武汉，每天不一样”，因为你不知道你今天公交路过的这条路，明天会不会就开挖了，确实每天都不一样。
对于大多二线城市来说，基建和地产是经济恢复的“特效药”，过去一年，武汉更是多嗑了几瓶。
3、政策推动楼市复苏
2020年4月8日武汉重启，楼市开始逐渐复苏，背后少不了扶持政策出台。
比如降低预售标准、放松预售资金监管等，武汉的六大措施中，有五项支持房企，在需求方面也给予了直接的支持，外地购房人因疫情影响缓缴社保或个税不超过6个月的可视为连续缴纳。
结合全国放水的大环境，资产成为最佳的避险通道，当时大多数人的共识就是：武汉有价值，只是经历了短期阵痛，现在就是抄底武汉的最佳时机。
在综合因素影响之下，武汉5月积压的需求开始释放，成交量连续破万套，按照楼市正常交易时间288天计算，武汉2020年日均住房成交678套，比2019年日均572套的水平还高。
换句话就是：疫情对武汉楼市成交不仅没影响，反而再创辉煌。
但这些亮眼的数据背后，留给2021年的武汉，是更多的不确定性。
02
疫情终将过去，政策也会逐步回调收紧，去年出现的政策刺激，今年大概率不会出现。
此外，武汉的第二个不确定在于，去年增加的供应量确定能在今年卖完吗？
根据房地产市场信息网显示，截止到2020年11月末，已批准预售尚未网签的商品住房约17万套，而链家显示，截止目前武汉二手房挂牌量93523套。
当下武汉新房和二手房都处于历史高峰，接下来这一年武汉的去库存压力很大。
2019年武汉常住人口1121万，比上年增加13万人，户籍人口增加23万人。不管是常住人口还是户籍人口，也完全撑不起如此多的住房库存。
所以目前武汉的二手房想要转手也根本不容易。
在贝壳研究院近期发布的“2020年交易周期最长四大城市”中，武汉以成交周期158天排名第九，也就是说在武汉卖出一套二手房需要5个多月。
如果又不幸选到涨不动又不好卖的区域，估计真的非常心塞。
武汉确实是中部城市的龙头，长期有价值，比起阴跌不止的郑州，武汉优势明显、教育大省会、还有光谷新区的高新产业，比起郑州的富士康以及人口只能虹吸省内河南老乡，武汉凭借教育和产业能吸引来自全国各地的人口。
但现在的武汉，房子真的太多了，虽然去年人口流入数量还没有出来，但可以预见的是疫情之下，武汉的人口流入会比前年要少。
所以现在供出来过剩的地，迟早还是要还的。
可见2021年的武汉市场，势必会更加分化。
03
武汉去年土拍主战场和新房供应的主战场都在三四环。
但最卖得最难受的楼盘也在三四环，光谷中心城除外。
2020年年度成交套数TOP20的楼盘中，有11个都在三环之外。
看结果应该是很开心，但是开发商根本笑不出来，有苦说不出。
因为供应量太大，为了推动销售，开发商只能割肉卖房，一降再降。
不少项目在下半年尤其第四季度，进行促销打折，比如经开某小区，备案价拿了17000元/㎡，结果实际售价只有15000元/㎡，单价只有优惠2000太远，相当于打8.9折。
还有东湖高新区的某项目，靠近华中科技大学，配套非常成熟，最后也是单价便宜了2500元/㎡去抢销量。
汉口核心区到关山核心区，再到东西湖板块，不少项目开始精装改毛坯，大幅度下调市场价，有项目本来20万的车位5万就能买到了。
2020年虽然武汉卖得好，但估计只有开发商知道有多痛。
不可否认的是，三四环确实有价格优势，也是武汉最主流客户购买的核心区域，但如此多的供应也会让三四环价格涨不起来。
所以买入三四环的，大概率短期得站岗了。
不过也不要对武汉失去信心，武汉有价值，只是需要用时间换取空间，要以长持心态对待武汉楼市。
有足够预算，三环以内和光谷中心城仍然还是最佳的选择。
2020年的武汉是座“英雄城市”，房地产的亮眼答卷是所有人对这个城市的一致看好。
当下买房，不能用自我的情绪去代替常识，恰好当所有人恐惧的时候，就是你入手的最好时机。
2021年，武汉穿越黑暗重新回归光明，今年的武汉，一定希望大过失望。
