淮安淮阴区这处商务公馆为何能披上“别墅”外衣？

国土部门早就三令五申，不得以任何形式安排别墅类用地，然而有些开发商仍然在打擦边球。近日，有知情人向荔枝解忧帮反映，淮安市有个楼盘公然销售“别墅”，而所售别墅的“身份”却存在问题。

知情人告诉记者，淮安市淮阴区淮高镇旺达玺悦售楼处，多年来一直违规销售“别墅”。

知情人说：“开发商实际用地手续只有38亩，然而违规用地却有近百亩，盖了很多别墅作为住宅对外进行销售。”

5月11号，记者来到淮阴区淮高路看到，在通往旺达大道的路两边竖了两块大型广告牌，上面写着“丛林原墅”几个大字，下方还有“珍藏级私密颐养庄园、24小时专家级医护”的宣传。记者驱车往里开了约1公里，进入了小区。销售人员介绍，这处“别墅”名为旺达玺悦，是纯“别墅”盘，交通便利，离城区10多分钟，离机场15分钟。

销售人员称，目前在售的是一期项目，共有14栋建筑，分别是四联排和五联排“别墅”，加起来有70多户，面积最小的为340平米，最大的为430多平米，毛坯售价为6000元上下每平方，每户为一到三层，赠送大院子，另外还有地下室。随后，记者来到样板房看到，一楼为客厅、餐厅和厨房，二楼和三楼为卧室和书房。销售人员称，目前别墅没几套了，即将售罄，前期购买的业主已经装修入住。有意向的话要尽快入手，只要交完钱，签了合同就可以网签，办理独家独院的不动产权证，还不受限购影响。

淮安市淮阴区旺达玺悦销售人员表示：“我们这个别墅不是小产权，可以贷款，不限购，我们是40年的商务‘别墅’，如果是70年产权就限购了，而且要付全款不能贷款，虽然是商务‘别墅’，但是我们的水、电费都是按照普通住宅收取的，对买房人来说很划算。”

销售人员介绍，他们是华兴联合控股公司，这个项目刚刚从淮安金旺达投资有限公司接手，整个项目占地100多亩，一期卖完后，紧接着会开发二期，目前，二期项目已经进场，预计很快就可以施工，后期开发的主力户型是三四百套双拼“别墅”。

销售人员说：“二期设计图纸已经下来了，可能最近就要建了，具体要等到上面公司的信息给到我们，反正今年会开工，二期的话价格会比这边高，高1000元到2000元一个平方，买到一期就会赚的，前期买的老业主已经涨了60多万了。”

那么，这里销售的“别墅”为何不限购呢？知情人告诉记者，这些看似气派的“别墅”在土地使用上却存在问题。随后，记者来到淮安市自然资源和规划局淮阴分局进行核实，土地开发利用科负责人表示，旺达玺悦是由淮安市金旺达投资有限公司开发的，项目名称为：旺达国际商务公馆。该地块是在2013年挂牌出让的商业地块，取得土地手续的大概有38亩多，用途为商业，使用年限为40年。那么，商业地块可用于哪些方面的开发呢？

淮安市自然资源和规划局淮阴分局土地开发利用科科长王宇告诉记者 ：“商业地块可以用于酒店、会所、商务公馆之类的，具体依据规划条件和设计方案来定。我们国土部门对供地性质、面积等方面，都是经过把关的，同时经过省市相关部门报批的。”

既然只是商业用途，开发商是如何建成“别墅”的呢？淮安市自然资源和规划局淮阴分局土地用途管制科副科长高敏涛表示，他们审核的图纸并不是住宅和别墅，而是规划的宾馆、客房和综合楼，这也是经过市区专家评审的。至于开发商怎么建成了别墅销售，他们并不知情。到目前，他们也没有收到开发商变更土地用途的申请。

高敏涛说：“商务公馆如果作为‘别墅’在销售，开发商没有按照批准用途去实施项目，商改住的话这个项目肯定是违法的。”

那么，针对开发商涉嫌违规使用土地的问题，土地部门能否进行立案查处呢？

高敏涛说：“国土部门肯定有权查处的，是在我们职权范围之内的。但是，一个房产涉及到好多部门，有住建部门、环保部门，甚至有消防部门等多个部门，违反了哪一条就有承担相应功能的部门去负责查处。”

记者了解到，开发商当初只取得了38亩土地的合法手续，计划开发的二期80亩左右的土地属于“有条件建设区”，并未取得合法手续。然而，记者从规划部门审核过的图纸上却发现，未经出让的80亩土地上也已经做了详细的规划。

那么，商业用地项目是如何打着政策“擦边球”，绕开“禁墅令”通过层层审批的？“丛林原墅”几乎销售一空，职能部门又是如何监管的？对此，荔枝解忧帮将继续关注。

（来源：《零距离》记者/吴传勇 编辑/国正）