原报告 | 旭辉瓴寓租赁社区扩张记

观点指数 据观点指数统计，截至目前旭辉瓴寓已拓房源数超8.2万间，已开业房间数超3.2万间。其中新增的租赁社区产品线运营及自持项目达31个，主要分布于北京、上海、南京、杭州、扬州等多个城市，大多集中在长三角地区。

从旭辉瓴寓租赁社区产品线城市分布来看，位于杭州的在营门店9家，南京市建邺区河西南G116地块是其在南京的第4个综合型租赁社区项目。

租赁社区选址方面，多数项目选择轨交站点周边、产业集中区域或产业园区，辐射各种科研场所、高新科技产业园区、产业聚集区等租赁需求集中的区域，为产业园区人才创造居住条件。同时，租赁社区产品多数会配备商业设施、娱乐设备等。

总的来说，旭辉瓴寓租赁社区产品扩张主要聚焦通过轻重资产路径扩大市场占有，从市场角度亦可分为增量市场（土地新建）和存量改造。

瓴寓产品剖析

近两年随着各项租赁利好政策推出，租赁市场讨论热度最大的莫过于租赁社区产品和保障性租赁住房。

据观点指数了解，旭辉瓴寓2019年推出轻重并举、双轮驱动，并聚焦综合型租赁社区业务的发展路线，也就是从一栋楼到一座城的升级。在2020年年初，旭辉瓴寓升级推出2.0产品，包括柚米寓2.0公区、房间以及租赁大社区家庭房产品，从2.0产品的升级中可初见租赁社区雏形。

2.0产品中会更加关注“居住+生活+社交”的租住体验，目前2.0产品项目主要有柚米寓上海南翔店、柚米寓北京26街区店、柚米寓成都金楠天街店等项目。

2020年9月，旭辉瓴寓全国首个租赁社区--柚米社区上海浦江华侨城店开业，同年初发布的旭辉瓴寓2.0产品也在华侨城柚米社区率先落地。该项目占地面积超过60000平方米、拥有8栋楼宇的租赁社区，涵盖了公寓、商办和独立办公楼三种业态，其中5栋公寓楼全部为旭辉瓴寓自持。

产品升级以及首个租赁社区项目落地同时，旭辉瓴寓的战略目标亦逐步明晰，并于去年3月份由“旭辉领寓”正式更名“旭辉瓴寓”。

此外，旭辉瓴寓已新增租赁社区产品线，将持续探索租赁社区的发展。

来源：观点指数不完全统计

从近两年旭辉瓴寓新增开业项目情况来看，房间数超500间的项目占比达33.33%。其中上海浦江华侨城、张江纳什国际社区、城开莘社区等项目均是租赁社区产品。

户型方面来看，租赁社区产品与普通白领公寓相差不大，多为小面积一居室户型，观点指数认为，主要是两者面向客户群体差别不大的缘故，白领公寓以及租赁社区产品会更加关注刚毕业人群以及白领人群的居住需求。

租金均价方面，据观点指数不完全统计，旭辉瓴寓租赁社区产品的租金价格主要集中在2000-3000元/间/月区间，整体租金均价为3419.83元/间/月，符合白领人群的收入特征。

旭辉瓴寓柚米寓产品的租金价格同样集中在2000-3000元/间/月区间，产品线新增开业项目的平均租金单价为4050.64元/间/月，租金水平略高于租赁社区产品。

据观点指数观察，主要是由于新增开业项目杭州滨江翡翠之星店和杭州奥体店的租金单价较高所致，两者最低房间租金分别为13300元/间/月和12000元/间/月，其中杭州滨江翡翠之星项目租金单价高主要是由于户型多为二居室及三居室。

此外，从同一城市不同产品线价格表现来看，旭辉瓴寓分布于上海的柚米寓项目平均最低租金单价为2501元/间/月，租赁社区项目则为2524.25元/间/月，两者之间差距不大。

与其他租赁企业分布于上海的租赁社区产品价格相差无几，如有巢国际公寓社区东部经开区店价格区间为1910-3490元/间/月、有巢国际公寓社区泗泾店价格区间为2434.85-4305.4元/间/月。

据观点指数观察，从旭辉瓴寓及其他企业已入市租赁社区项目来看，选址多数选择轨交站点周边、产业集中区域或产业园区，辐射各种科研场所、高新科技产业园区、产业聚集区等租赁需求集中的区域。在城市积极引进人才的环境下，租赁社区项目能够承载科研园区内人才的居住生活需求，为吸引人才创造居住条件。

同时关注到租赁社区产品多数会配备商业设施以及娱乐场所，房企背景租赁企业依靠母公司资源在商业部分的运营管理上更具优势，也有部分租赁社区项目选择在社区内增设办公空间场地。

对比普通白领公寓而言，租赁社区产品的生活配套设施服务更加完善，聚焦居住+商业+社交的融合，同时两者选址的关注点亦有所不同，普通公寓多数选址分布于中心城区及地铁站点周边。

轻重扩张逻辑

据观点指数观察，今年以来，旭辉瓴寓先后与宁波城投置业共同竞得宁波鄞州区保障性租赁住房地块、与华侨城共同打造杭州丁桥华侨城芳菲与城自持公寓、以及与成都锦江发展合作打造保障性租赁住房大社区项目。

从扩张层面来看，大抵可分为轻重并举资产扩张方式，并以此扩大市场占有额。

在旭辉瓴寓租赁社区产品重资产扩张上，据观点指数观察，主要有租赁用地新建、收并购等方式。

来源：观点指数统计

据观点指数统计，截至目前，旭辉瓴寓参与竞得的租赁用地建设租赁住房项目案例有4宗，分别位于上海、南京及宁波。土地竞得人方面一般为旭辉集团或瓴寓与国资合作获取，目前尚未有旭辉瓴寓独立获得土地的案例，项目建成后均是由旭辉瓴寓运营管理。

其中南京市建邺区河西南G116地块是由旭辉集团竞得，地块性质为单身职工公寓用地，建成后将由旭辉瓴寓运营管理。

租赁用地管理扩张方式除在招拍挂市场中获取土地外，亦有租赁企业通过集体土地新建方式扩充市场占有额，如有巢北京总部基地店、有巢公寓上海泗泾社区、泊寓院儿等均是集租房项目。

以有巢公寓北京总部基地店为例，该项目土地由丰台区花乡地区葆台村提供，在2018年取得《北京市规划和国土资源管理委员会乡村建设规划条件》和用地审批后，由华润置地联合平安不动产共同开发，并由华润置地旗下长租公寓品牌有巢公寓运营管理。

集租房项目的合作模式一般为村集体出让土地经营管理权与收益权，租赁企业出资建设集租房项目同时获得项目50年经营权及收益权，村集体获得保底收入和约定的分红收益。该模式下，村集体依然保留项目地块完整的土地使用权、租赁房屋所有权。

据观点指数观察，目前参与集租房市场的租赁企业主要是央企及实力企业，如华润有巢和万科泊寓等，集租房在改变农村土地增值收益的同时亦增加了市场租赁住房供给。

随着政策端向租赁市场的倾斜，越来越多租赁企业参与到新建租赁住房市场中，自持租赁用地或集体土地新建租赁住房项目，成为扩大市场占有份额的重要途径。

除拿地新建外，旭辉瓴寓另一扩张方式便是收并购。

如此前杭州的网红社区柚米寓杭州Linkcity店便是通过收购的方式完成，以及早前旭辉瓴寓与外资、险资成立投资平台收购长租公寓项目等。事实上，收并购在租赁行业中并不少见，今年以来的收并购亦逐步成为租赁企业扩大市场占有份额的重要方式。

在大型租赁社区项目扩张方面，除依托母公司以及市场资源外，瓴寓也注重资产运营管理能力输出。

据观点指数不完全统计，旭辉瓴寓已先后与上海张江集团、上海嘉定新城、上实城开、江苏高投、南京软件园、扬州生态科技新城政府、无锡城投、宁波城投置业、建信住房、成都锦江发展旗下锦江不动产等政企合作，提供租赁住房解决方案。

从旭辉瓴寓合作的案例中可知，目前租赁社区产品轻资产端的项目合作方一般是国企以及政府平台，有助于盘活城市闲置存量资产。

其中，7月旭辉瓴寓与成都锦江发展旗下锦江不动产达成项目合作，共同打造成都首个保障性租赁住房大社区项目--1540套成都皇经楼保障性租赁住房项目。据了解该项目规划有1800平方米的集中式商业，并计划于2025年投入市场。

成都锦东不动产投资管理有限公司为成都市锦江投资发展集团有限责任公司旗下成都兴锦建设发展投资集团全资子公司。母公司锦江发展系锦江区区委区政府批准设立的区属国有独资公司。

在超千套大社区资管方面，旭辉瓴寓能够得到母公司的助力，旭辉集团的开发建设可以赋能租赁项目，同时大社区项目中的商业运营、物业管理等板块，也能与母公司形成很好的协作。

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