【地理观察】小区住宅布局方式大有讲究，为什么说未来30年，高层住宅“一文不值”？3大问题该被重视

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　　随着居民生活水平的日益提高，大家对于买房子这件事是越来越上心了，对房源的选择也是越来越挑剔了。就园区而言，绿化、休息区、休闲设施、景观等都是购房者需要考虑的购买指标，除此之外，千万不要忽略了小区住宅的布局方式，它与住户的居住方式与生活质量紧密相关。

　　住宅布局方式是指小区内楼栋的排列形式，我们最常见的小区住宅布局有三种：行列式、点群式和围合式。这三种住宅布局方式，每一种都有各自的优缺点，购房者在对各住宅布局的房源选择上也有相应的讲究。下面就跟随小编一起来了解一下吧！

　　建筑布局是指小区内楼栋的排列形式，他决定了小区的通风性、风水、以及视野和园林的打造，一般来说，分为围合式、行列式、点阵式、混合式等等，每一种形式都有着自己的优势和缺点，这就吸引着不同喜好的人选择不同的布局形式。

　　一、围合式布局

　　见字如意，围合式即楼栋布局于地块四周，留出中间空间做园林绿化和小区配套设施，这种小区布局避免了小区绿化的零零散散，留给园林设计师更多的发挥空间，但是组团式园林的增多对开发商的成本压力也是不小；同时沿街一面的建筑物排列整齐，让小区的形象可以保持统一。

　　优点突出，缺点也很明显，多面围合式布局使得只有一部分建筑具有良好的朝向，另外，由于楼栋之间相互遮挡，不仅会造成一些地方没有阳光，同时小区的自然通风性也会大大降低。

　　二、行列式布局

　　行列式，一般选择一个合适的朝向，楼栋之间平行排列，形成规则的行列式，园林绿化，景观和小区配套设施分布于建筑物之间，一般常见于洋房产品、联排产品以及部分高密高层小区。

　　以楼栋的日照时间为重要参考因素，使楼栋之间保持一个合理的间距，每栋都会有合理的朝向，而且行列式也很容易产生过堂风，在通风性上是高于围合式的，可是中规中矩的行列式最大的软肋就是在小区的园林景观上，几乎很难打造出一个组团的小区景观，基本是各类绿植凑出一个“某某巷”、“某某路”之类的园林，喜欢静谧、更在意小区园林的楼友慎入。

　　三、点阵式布局

　　点阵式布局可以理解为自由布局，随心的设计师在合适的位置选择合适的朝向，设计合适的楼栋，是由独立式住宅（如独栋别墅）、多层、高层住宅组成行或独栋高层搭配组成的布局形式。

　　自由的布局使得每一栋都尽可能的做到最好的朝向，在通风性和采光性上几乎为最佳，且楼间距相对较大，在视野面上是远远大于行列式的，绿地面积大，每栋楼都能充分享受阳光，通风良好，居住环境舒适，由于诸多优势，点阵式布局常见于别墅区或者高端高层小区，而且点阵式占地面积较大，强大无遮挡的视野面对周边环境的要求一般较高，所以不会见于繁华密集的地区，售价相对于其他布局都较高，改善客群或想一步到位的客户可以考虑。

　　疫情之后，一句“多通风”，也得“有风可通”，选择通风性好的小区，也是选择健康；点阵式布局的小区由于其高端性，在选址上一般会选择水边或如半山腰等这种具有坡地地势的地方，这样天然的气压地势会使得自然风更加顺畅，在雨水季节排水流畅，也不容易积生细菌、病毒，同时靠山活水在风水上也是上乘。

　　混合式布局

　　混合式即是行列式、围合式、点阵式的结合体，常见于高层、多层、别墅的高低配小区中，高层采用围合式、多层采用行列式、别墅采用点阵式是一般混合式小区的布局特点。

　　从布局、通风、采光性来讲，都算是综合性的产品，没有多少突出的地方，问题也不会太明显，能满足大部分人群的置业需求，混合式布局的小区往往是大型住宅小区，居住人口多，环境较为嘈杂，在小区人群的圈层和纯粹性上就会打一个折扣了。

　　如今“快餐式”的文化已经深入到各行各业，城市社会普遍很浮躁，大城市更是生活节奏飞快，时间是获利所付出的最大成本。工匠精神越来越稀有，流于表面的浮华成为了主流。这一点在房地产市场里也得到了诠释。买房对于绝大部分老百姓来说，一辈子能经历一次就很难得了，似乎只要苦一阵子把房子买了，一块石头就能落地了。未来真的可以安心住一辈子了？可别天真的想当然，很多时候理想很丰满，现实却很骨干。未来30年，住房市场或将面临3个困境，购房者及后代该如何面对呢？

　　问题一：“快餐式”的流水线，住房质量堪忧。

　　早先，国家实行分房制度，那用料是真实在，质量不知道比现在的新建住宅放心多少倍。但是，全国十多亿人都等着房子住，只靠国家“慢工出细活”的话，很多人只怕一辈子都等不到，城市化发展也会非常缓慢，所以后来进行了住房改革，房子作为商品获得了更多的自由。建设速度虽然提了好几倍，但质量却在不断下滑。豆腐渣工程时有爆出，质量纠纷屡见不鲜，老百姓花了毕生积蓄所换来的可能不是安心，而是揪心。

　　商业盈利是目的，居住安全才是顺带手的，因此赶工期和节约材料成本都是常有的。这种房子表面设计过硬，但里子怎么样谁也不知道，唯有入住之后用时间去检验。不出问题是侥幸，出了问题就是必然。房屋验收有3种标准，质保年限不同，有些房子通过了最低标准的验收，但宣传广告或售价却是高标准的。很多受经济局限的购房者对此不甚了解，图便宜就很容易受骗上当。有专家说，从商品房如今的普遍质量来看，有一些30年后就将面临淘汰，理论上承诺的年限50年、70年，可能现实中根本达不到。

　　问题二：拆迁成本太大，未来高层或成一文不值的“平民窟”。

　　之前，拆迁拆的都是平房矮楼，虽然补偿很多，但那片地上的住户零零散散就那么十几户，顶多百余户。未来盖几栋高楼，一栋楼就能达到几十户、上百户，因此一个楼盘就可以翻倍卖给更多人，是稳赚的事情。而现在的高层已经达到了二三十层，未来若想盈利，恐怕要加盖到五六十层才能获得现在的“油水”。但是总高若是超过了国家规定100米，就需要增加成本在技术和材料商，对于房企而言也是不划算的。有人推测，未来高层拆迁是件难事，数量庞大，拆不起，也拆不完。因此，有钱人可能都逃离市区高楼，搬去别墅洋楼了，只有穷人才住高层危楼，居住环境和安全堪忧。想拆迁的话，可能需要业主自掏腰包去完成加固或者重建。

　　另外，房子老了，维修也是大问题。电梯是高层住宅的出行必备，一旦出现问题住户要遭很大罪。电压、水压对于楼层较高的业主来说也是很大难题，随着未来维修需求的不断扩大，价格也可能会水涨船高。以前的老房子没有维修保养金，现在新盖的房子到以后可能也会面临维修保养基金不足的 问题。有的小区物业不作为，有的小区没有居委会，管理制度不健全，谁也不舍得花钱，这一现象可能永远无解。

　　问题三：不可抗力使然，逃生问题该被重视。

　　有规定，住宅总高度以100米为界限，超过了必须通过技术和质量的严格检验。因此目前普遍住宅都在33层左右，再高的话，开发商需要投入相当大的资金去解决技术难题，否则盖完也无法出售。逃生通道和消防设备必须很考究，耗时耗力耗财，愿意去做得开发商是少数。有人想当然的以为，既然总高超过100米的建筑验收标准高，质量一定错不了，可以放心买。但你别忘了，一旦发生不可抗力的灾难，生还率会降低很多。特别是住在极高楼层的业主，如发生火灾，消防喷枪顶多到达25层，在地面根本够不到，救援过程变复杂，营救时间就会拉长。

　　当下，楼市调控进一步深化，很多城市的楼盘备案价被限制，而开发商最近开始动工的楼盘又是之前高价接盘的地块，所以在利益缩水的情况下，质量问题加剧的可能性很大。近几年买房的消费者在购房前，最好查清开发商的背景和新闻，选择口碑好的大房企。在交房的时候，宁可自掏腰包请专业验收团队复验一边，也一定不能马虎侥幸，保证安全。

　　近年来，随着支柱产业的迅猛发展，开发商不仅在城里拼命盖房子，连城郊和农村也不放过，现在农民也都上楼了，按照目前的城镇化发展，未来可能十几亿人口很可能都会上几十层住宅高楼居住。

　　一方面，房价高不可攀，人民买不起房，另一方面，房子空置率奇高，多地出现空城，鬼城。真是让人无解。

　　中国的高层住宅的平均设计寿命约在50年左右，但实际上很多开发商为了节约成本，就有偷工减料的现象，这也不是什么稀奇事。

　　未来20-30年内的高层与超高层住宅将会集中老化，倒塌也比现在更常见，包括楼体老化、电梯老化、设备老化等，维护保养成本高，到30-40年内完全成了不能住人的危房了，然而，高楼的拆迁难度很大，而且拆迁成本也是非常高的，这就是所谓的高楼后遗症。

　　我们不说中国未来的高楼后遗症，就说80年代中国很多城市也都建了5-7层的住宅楼吧！比如：学校、单位家属楼、机关单位、居民住宅等等，现在才30多年吧！外形已经破烂不堪了，很多这种楼已经成了危房。

　　其实，在第二次世界大战之后，欧洲为人口高峰而建了大量的高层住宅，后来这些高楼老化后，这里的居民全都成了贫民窟。

　　因为容积率高，重新开发就没有利润可赚，政府和开发商都也无计可施，这种问题就会越来越严重，所以，现在的发达国家都不再流行建高楼大厦了，因为高楼的后遗症实在是太多了，不过，欧美的高层住宅寿命平均能达到50年，因为他们的监管体系和验收制度都是按照非常严格的标准执行的，谭老师地理工作室综合整理所以，偷工减料是很不常见的现象，但欧美的高楼后遗症已经日益凸显了。

　　现在的很多美国人、英国人、德国人等等，他们都不愿意去大城市买高层住宅，而是买独栋的两三层小楼，门口还带有草坪的，这样的房子寿命可以长达两三百年，甚至更多。

　　为什么中国最近几年高楼大厦越来越多呢？主要还是因为地价成本过高造成的，现在中国的高楼大厦规模已经位居世界第一了，但几十年后，高楼后遗症也将会集中爆发，这时候最惨的穷人了。

　　所以，现在买高层住宅的，20-30年后还完贷款后，房子就真的一文不值了。至于说，30-40年后，你的高层住宅不能住人了该怎么办？只能选择重新买房，搬离高层或超高层的住宅楼，有些人还幻想政府给你拆迁，给你重盖，你的想法真是可爱。

　　几十层的住宅高楼，极不符合人类生活自然的天性。一栋栋几十层的高楼，就是水泥钢筋玻璃和里边隔离成小空间的大立柜，每家就如一个鸽子间，上不接天，下不接地，环顾眼前都是楼；天亮急起上班，挤公交地铁到单位，工作还是在摩天大楼里；下班回到鸽子间里，每人都在看手机屏；有的自己做做饭，许多住户叫外卖，不进厨房了；成千上万人就是生活在鸽子笼中，几十万人和几百万人工作和生活在林立密集的由水泥钢筋玻璃建造的现代立柜里，这就是人类的文明吗？！

　　其次，高楼很可能使一个民族从兴盛到衰败。从人口学家们对生育和环境的研究发现，一个国家人们越是居住在乡村和小镇上的低矮宅院中，生育率越高；越是居住在大城市和特大城市的楼宇中，生育率越低。

　　因为在小镇和乡村中，人们更多地接触大自然，接地气，有很多对生育有利的自然和社会因素；而在特大和大城市中，人们更多地在高楼中工作，在高楼居住，在地铁中和公交上穿行，对生育形成特别多的不利因素。

　　在日本的乡村和小镇，生育率可达到1.5，甚至更高；在特大城市和大城市中，生育率可能在0.6到1之间。中国也会如此，如果连小城市、小城镇和乡村的居住也普遍高楼化，数百年后中华民族还会存在吗？

　　再次，摧毁传统的城市和乡村文明。过去我们的城市中平房和低层楼较多，城市中有许多传统的宅院、会馆、寺庙、园林、碑林、钟楼、古塔等；村庄和小镇中有家族、宗亲、邻里，宅院、村部、小学、卫生所，牌楼、字碑、祠堂、墓地、庙观、寺院等等，这是我们一个民族传统和文明的传承。但是在许多地方的城市建设和乡村整治中，都被拆除了，代之而起的是几十层的高楼。

　　我们少见华东平原上还有美丽徽派建筑的庄院和乡村，少见黄土高原上晋派秦砖汉瓦的农家宅院和陕派的依坡或下沉而建冬暖夏凉的窑洞。

　　而当年浓厚村庄乡土气息的窗户剪纸，贴在城乡几十层高楼鸽子间玻璃上时，却显得非常的不伦不类。我们是谁，我们来自于哪里，我们的祖宗先辈是谁，最后谁都不知道和忘却了，我们没有历史和文明的根了。

　　第四，摧毁和抑制了一个国家微社区商业繁荣和中小及非正规就业的机会。我们一些地方的领导喜欢拆旧，将以往城市中的城墙、小胡同、小巷、农贸市场、早市、小商铺、小酒店、小客栈、小水渠、小桥、小廊、住家庭院统统都拆了。

　　我们的许多领导都喜欢大而新的建设，宽敞大街、笔直道路，大超市、大百货、大银行、大企业总部、高层住宅楼，超高层办公建筑、空中餐厅、玻璃墙幕，他们觉得这才是现代化的城市，是现代化的国际城市和大都市。

　　乡村整治也是，称之为盘活土地，把乡村的民宅和其他建筑物也拆之一净，要么进县城的高楼了，要么原址300亩的村庄，50亩用来建设数幢几十层的高楼，250亩增减挂钩，占补平衡到城区，政府用来拍卖，扩大现代化的城市。

　　从世界性的规律看，就业60%以上的是中小微企业创造从世界性的规律看，就业60%以上的是中小微企业创造的，30%左右的工作机会在非正规就业领域之中。

　　而机械地建设所谓现代化的城市和乡村，其中微投资、微创业、微商业、微加工、小微企业就业的社区均被破坏了，灵活和非正规就业等等的空间被大幅度压缩，有一定创业和劳动能力的人，只能等着大投资、大企业、大事业单位、大政府来提供就业机会。

　　结果导致无业人员暴增，失业率很高。从而使有支付能力的消费需求不足，生产过剩，经济增长乏力。大量的居民上几十层高的楼，如果没有产业，没有微观微投资、微创业、微商业和微就业，这些立体社区就会成为城市中新形态的现代贫民窟。

　　第五，将城乡的社交空间拆除了，也毁灭了人们的社会交往能力。几十层的住宅楼，狭小的居住空间，一家只有3口人，还有独身家庭，邻居间老死不相往来，上下之间不知道谁是谁，家庭成员内也是各自与手机交往；几十层的工作高楼，管理者有自己独立的办公室，一般工作人员有自己的工作卡位，与电脑和电话交互，有的单位员工间交往也不多；与日本男方工作女方在家，下班后男方去喝酒K歌不同的是，中国的特大和大城市中，男女员工下班，各回自己几十层高楼的家中，也很少有交往。

　　乡村整治的方向，也是向几十层的住宅高楼发展。城乡没有了老人们聚在一起聊天的巷子，没有了幼童和城乡没有了老人们聚在一起聊天的巷子，没有了幼童和少年们玩耍的场地，没有了村民和家族议事的祠堂，没有了低层社区时邻里们的串门，没有了节假日社区的欢聚和热闹。

　　各家宅在自己的鸽子室里，在手机上刷屏，人机互动，而不是人与人之间的交往。于是，一个大楼中，或者一个高楼群中，他们是谁，我不知道；我是谁，许多人也不知道。

　　人们交往的社区条件被割裂，整个楼宇变成了一个阻碍人们交往的物理空间。语言能力、理解能力、默契能力、勾通能力、协作能力、团队能力、危机应对能力等等，即社会交往、生存和发展能力很可能一代比一代弱化。

　　第六，几十层高的住宅楼，还有其他诸多维修、改造、安全等方面的居住不便。一是高层电梯、供排水、燃气、外立面、保温层等设施和建筑的维护和维修，存在着诸多不便，并且成本较高；特别是遇到停电，有急事上下楼很不方便。二是遇到消防、地震，甚至战争时，几十层高的住宅楼风险较高。三是钢筋水泥玻璃老化寿命到期，高空容易坠落碎片，再建拆除难度较大，特别是安置成本太高。

　　第七，几十层高的住宅楼，也破坏了城乡直观的面貌。从中国人讲的风水，外国人讲的景观看，少有别墅和低层建筑，城镇乡几乎都向几十层高的楼宇发展，乡村在一平的田野蔬菜谷物地上，竖起几栋像电杆一样的建筑；城市中，山林被高楼遮住了，水边被高楼挡住了，横看过去是一排排高楼，竖看过去还是一排排高楼。河流、湖泊、山丘、绿地、都压抑在成千上万几十层、数百层的高楼之下，乡愁没有了，古城没有了，最后有的可能只剩下遍地楼宇高入云端。

　　这一切，都是因为几十层住宅，甚至上百层的办公高楼，改变了我们居住、生活和交往的方式所致。

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