金杨，浦东刚需的临停区

　　金杨，曾经是上海二手房交易量最大的板块，没有之一。

　　然而近两年交易量却在下滑，几乎跌了前五名。

　　这里到底发生了什么？

　　1

　　金杨，得名于原金联大队和洋泾乡，洋通杨。

　　90年代初，浦东大开发。

　　陆家嘴、金桥、外高桥三大集团相继成立，各领任务开发各自的片区。

　　想要修路、建厂、建楼、建地铁，就要先把当地的城中村清空。

　　金杨便是主要承载浦东动迁居民的大型安置基地。

　　1995年刚刚成立的时候，只有2.1平方公里。

　　后合并了罗山新村街道、歇浦路街道和钦洋镇的部分区域，面积直接扩大了近4倍。

　　除了香山新村主要是虹口、杨浦的动迁居民外，其他都是陆家嘴、金桥以及本地的动迁居民。

　　由于承载了太多的本地居民，又是由金桥、陆家嘴两大集团合力打造。

　　因此，无论是社区布局，还是配套完善，金杨都很受关照。

　　这里的小区大都在1995年前后集中建成。

　　大量的动迁居民集中入住，使得整个社区迅速繁荣起来。

　　金杨路商业街，是浦东开发最早的社区商业。

　　早在金桥国际商业中心开业前，金杨就被评为上海第二批社区商业示范区。

　　2007年，6号线开通后，更是将金杨衔接陆家嘴和金桥的作用充分发挥了出来。

　　不过金杨只是一个动迁社区，再强也强不到哪去。

　　好在金杨的邻居足够强大。

　　金杨地处浦东5大重点商务、产业区的中心位置。

　　或许张江和外高桥都有自己的动迁居住区，未必会跑到金杨来。

　　但对于在其他几个开发区上班的人来说，金杨再方便不过。

　　甚至，金杨还可以兼顾浦东浦西。

　　杨浦、虹口走杨浦大桥，黄浦、静安走过江隧道。

　　对于分别在浦东、浦西上班的家庭而言，也非常友好。

　　20年间，本地动迁户陆续置换出去，刚需客群逐渐购置进来。

　　这里，由原来的动迁安置基地，逐渐变为承载浦东刚需首套房的临停站。

　　2

　　金杨的交易量为何长期霸榜？

　　要知道，500W以下的客群，占据了上海市场40-50%的成交量。

　　一个地方的交易量足够高，一定离不开“便宜”二字。

　　金杨95年前后的老公房，400W以内就能买到2房。

　　6-7W的单价，同品质和杨思的价格相当。

　　小是小了点，但作为年轻人入住上海的第一站已经够用。

　　当然，仅仅“便宜”是不够的。

　　上海300-500W的选择余地非常大，为何是金杨？

　　因为在这个区间，金杨的短板几乎可以忽略不计。

　　对于刚需而言，最重要的是什么？

　　答案是：通勤，通勤比生活便利要重要得多。

　　年轻人可以没有菜场，可以不下厨房。

　　不能不坐地铁。

　　金杨6、9、14三轨交，任一小区步行到地铁站都不超过1.5km。

　　5站陆家嘴，5站世纪大道、3站金桥、8站外高桥。

　　自驾还有张扬路、杨高路、浦东大道3条主干道

　　相比大多数人动不动地铁1小时开外，不知道要幸福多少倍。

　　2008年入选第二批社区商业示范区后。

　　2009年底，13.8万方的金桥国际商业广场一经开业，迅速爆火。

　　如今，云山花鸟市场、陆悦坊、金杨第一商城、黄金钫等社区商业，遍布金杨。

　　在2021年啦啦宝都开业前，金桥国际商业广场就是浦东北部内环外最大的商业体。

　　金桥国际广场+久金广场的配置，就是浦东北部内环外最核心的商圈。

　　学区更是无敌，双建平的配置，对于大多数家庭已经足够。

　　即便够不上1000W朝上的商品房和单价9W的黄山一二村。

　　还有单学区致远中学的金杨新村4、6街坊、建平中学的金樟、金浜可以做选择。

　　当然，学区溢价一定是有的，但相比其他板块的单学区配置，依然极具性价比。

　　在这样的前提下，金杨的短板才不那么突出。

　　房子的老化，是金杨这样的社区，逃不脱的短板。

　　配套再优质，说破天，金杨也是一个以95年老公房为主的社区。

　　房龄老化、社区老龄化的情况，依然很明显。

　　金杨老旧小区现状

　　有人喜欢这种烟火气，也有人选择外环外的电梯房。

　　好在，当年社区道路规划得非常合理。

　　板块内生活的居民，对社区的维护比较到位，道路整洁干净，沿街树木也休整得很整齐。

　　整个社区的观感非常舒适。

　　金杨道路环境

　　大大小小的公园，遍布金杨，提高了板块整体的绿化环境。

　　或许这也是整个社区看上去很舒适的原因之一吧。

　　烟火气与高端商业并存，通勤舒适度与教育资源共济。

　　房子虽老，社区却依然舒适。

　　这或许就是金杨吸引人的地方吧。

　　3

　　金杨这么好，为什么价格和杨思差不多？

　　虽然两个板块都位于中环内边缘地带。

　　但浦东南部中内环间的距离，是浦东北部的2倍。

　　单以环线论高低，显然是不合理的。

　　浦东向南发展的大趋势，才是核心原因。

　　浦东北部是浦东开发中，最先崛起的区域。

　　陆家嘴等4大巨头集团，3个在北部。

　　大量的动迁居民涌入，使得浦东北部快速建成。

　　金桥整体老化的趋势已经非常明显，金杨2000年以后的小区屈指可数。

　　浦东只能向南发展，无论是安置动迁，还是商品房时代，南部都有更多的土地可以开发。

　　随之而来的，便是人口的外流。

　　大量的人有置换需求，虽然浦东北部整体的学区更好。

　　但对于更多对学校要求没有那么高，而更注重居住舒适的人，会在一定程度上降低对通勤的要求。

　　每天单程多花30min，居住面积扩大20-30㎡，住得更舒服也是一种生活态度。

　　好在浦东北部在地理要素上，依然占据地利。

　　有人为了改善离开，也有人源源不断地进来。

　　相比南部的开发量而言，北部几乎处于停摆状态。

　　发展得越早，包袱就越大。

　　金桥升级为副中心也不是一两年的事儿了，如今也不过就开了一个啦啦宝都。

　　搞个九宫格，却也远在高行了。

　　洋泾的滨江段，逐渐和陆家嘴北滨江融为一体，南部大片的老房子也是无从下手。

　　至于金杨，地处于金桥和陆家嘴的夹缝中。

　　金桥瑞仕花园之后，便再无新的动静。

　　金桥瑞仕花园小区环境

　　洋泾的滨江段开发了，沪东船厂也在改建中，金杨的滨江还是破破烂烂。

　　毕竟滨江段都是部队，想成片开发难度非常大。

　　就这样，金杨的价格一直难有起势。

　　2021年好不容易涨上去，如今也明显回落下去。

　　当然，这指的还是老破小，标杆金桥瑞仕花园的价格已经堪比源深。

　　东方知音苑等小区，虽然品质上逊色北蔡大华不少，但双学区的配置能让家长省不少心。

　　价格涨幅依然可观。

　　不过，总体而言，金杨老破小比肩杨思的价格，显然是被低估的。

　　虽然不知道要多久，但滨江段不会一直破败下去，早晚要建设。

　　金桥副中心已经开建，早晚会建成。

　　对于金杨而言，永远都不会缺少客群。

　　未来浦东北部逐渐更新的过程中，金杨自然也会受益。

　　只是时间会久一些。

　　以上为正文

　　编辑∣环线咨询