在新西兰买新房还划算吗？多项政策发力，趋势正在改变…

现在新西兰的房市仍处于相对平稳的阶段，不少朋友都希望趁此机会置业。

而“买新房还是买旧房”就成为了许多人纠结的点——都说旧房有地能升值，但也有说新房设计好维护成本低。

一般而言，新房的价格可能会比旧房要高一些，但最近有报告指出，这个差距以后可能越来越小。

新房成交价比旧房高6%

房地产机构CoreLogic将新住宅（刚刚首次出售的住宅）和之前至少出售过一次的住宅（现有住宅）的成交价中位数做了对比，发现目前两者差价为6%，新房会稍微贵一点。

CoreLogic认为，当前的数据主要是政策使然。

近几年来，新西兰政府大力鼓励新房建设，多条政策都向新房倾斜。

其中例如购买新房的首付最低只需10%，而自住型业主和投资者的首付比例最低也要20%和35%。

此外如果投资者买的是新房，利息支出可以100%抵税，避开了上一届政府取消负扣税优惠的政策。

另外，新房的明线测试期限也是5年，比旧房的10年短一半。

“未来几年内可能会有变化”

但事实上，“新房比旧房贵”并非一个一成不变的现象。

从2002年到2024年的22年里，新房和旧房的价格差出现了相当大的波动。

上图的深色线和橙色线分别代表新房和旧房的价格走势。

从图表中可以看到，2019年是新房价格压过旧房价格幅度最大的年份，价格差达到了15%。

而2009年到2011年期间，旧房价格则比新房价格高2%左右。

报告指出，目前新旧房产价格差大概为6%，换算成真金白银的话就相当于40,000到50,000纽币左右。

根据2月份数据，旧房的成交中位价为768,050纽币，而新房则是811,000纽币。

但CoreLogic警告说，目前的价格差可能会在未来一两年出现变化。

市场和政策都在变

之所以有这样的预测，市场和政策因素带来的影响应该各占一半。

首先是市场方面：

像2009年到2011年期间一样，目前建筑业开始放缓，建筑成本更加平稳，新建房的价格热度随之下降。

据统计局数据显示，截至1月底的12个月内，新发放的建筑许可数量为36,453份，同比去年的49,480份减少了12,027份，跌幅为24.3%，处于近5年来最低水平。

其中下降幅度最大的分别是公寓（-50.2%）、退休村（-36.6%）、独栋房屋（-26.3%）和联排别墅（-19.6%）。

奥克兰和惠灵顿地区的建筑许可发放量分别下跌了27.4%和40.6%。

而且CoreLogic表示，目前的新房预售似乎遇到一些阻滞，可能暗示近期价格会有所下行，而且房源量增加也让潜在买家有更多选择，没有必要一定要买新房。

而政策方面，两大关键政策为新房带来的优势将在未来逐渐减少：

一方面是负扣税政策——联合政府已经确认将从今年逐步恢复负扣税政策，从今年4月1日起，房东能够申请抵扣八成利息支出；从明年4月1日起可抵扣全部利息支出。

这相当于抵消了新房在这方面的政策优势。

另一方面是明线测试相关规定——联合政府日前确认将缩短明线测试的事件，并提议从明年7月1日起，将明线测试时间从10年减少到2年。

所谓明线测试（brightline test）是一种税收政策，如果买家在明线测试期限内出售物业，则可能会需要针对卖房收益缴纳相应的税金。

像上文提到，目前旧房的明线测试期限是10年，新房为5年，如果政策落实之后，新房在这方面的优势也将不复存在。

综合来说，上述政策的变动填平了新房和旧房之间的政策差距。

除了CoreLogic的报告，市场上其实对于新房旧房如何取舍，也有各种各样的论调。

其中有人认为，目前例如联排别墅等高密度住房价格，定必会在未来几年大幅下跌。

其中原因包括但不限于——联排别墅多用于出租，可能导致对长期维护的重视程度降低；联排别墅开发时已经榨干了升值空间，而且可能导致市场饱和；没有特色千篇一律可能会衬托出老房子的价值。

也有人认为，新房例如保温标准（保温棉/双层玻璃）等都比旧房来得好，居住体验完全不能比，再加上建筑成本也已经高了不少，未来价格比较怎么样其实还真不好说。

还有人提出，这份报告里面，关于新房和旧房之间的变量实在太多，对比起来其实真的很难。

而且现在的新政只会让投资者重回市场，炒高整体房价，到时新房旧房谁便宜谁贵其实也没有什么讨论的必要了。

房地产市场错综复杂

就连其中深耕几十年的从业者或专家

都不敢说能够分析得相当透彻

不知各位在这个问题上

又有什么见解或看法

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reference：

https://www.interest.co.nz/property/127034/corelogic-says-developers-and-builders-may-not-be-able-keep-charging-price-premium