一二手疲软久矣，高价地能否激活牛奶厂？

上周，天河大观路地块被越秀地产以楼面价5万元/㎡拿下 ，跻身广州宅地楼面价TOP8。

牛奶厂上一次TOP10地块的诞生已经是2020年，为合景天河奥体公园地块，楼面价5.1万元/㎡，至今仍稳坐广州地价榜单TOP4。

时隔三年，楼市气氛翻天覆地，这么对比奶厂地价算稳中略笋，怪不得央国企忙不迭“进货”。

作为天河东低密度、高端住宅集中的板块，众所周知奶厂的老钱们是懂“做生意”的。当年合景地块一卖，二手反价60万，炒热了板块。

新周期下，高价地的再一次诞生，奶厂又如何应对？

一手“蹭热点”二手冷静

背后：牛奶厂疲软

大观地块成交当天，周边在售新盘，如合景臻颐府、保利天汇、珠江天郦，借“楼面价超5万”的噱头密集推出营销海报，并配以“涨价倒计时”、“推涨”等熟悉的饥饿营销文案。

实际上，近两年牛奶厂一二手楼市略显疲软。相比当年，多个网红盘推货节奏低调， 让利动作频频。

如两个都曾报价冲上10万元/㎡的豪宅盘，不约而同传出价格回调的消息。

缦云广州7月中旬推出单价“6字头”房源。据中介口径，这批房源为企业高管“内转房”。阳光家缘显示，该盘开盘半年，取证房源524，已售57套，去化率1.08%。

截图：阳光家缘

当年凭一己之力将周边一二手拉上报价新高度的合景臻颐府，入市撞上楼市漫长的低潮期，“降价”屡屡传出。去年卖了大半年去化仅2成，价格松口从最高14万元/㎡跌到最高10万元/㎡。

截图：阳光家缘

今年取证房源，仅记录9套已售。这个形势下，继续调价。据《新快报》报道，近期该盘推出了少量单价“8字头”200-317㎡的内部房源。

二手方面，当年业主们借卖地制造涨价潮的玩法，已成为过去式。回想当年，龙湖首开天宸原著、金地天河公馆为代表的二手盘，在合景地块成交后，有房源马上调高报价，幅度达40万-67万，惊呆众人。

如今翻阅贝壳房源发现，板块二手四大金刚：华润天合、招商雍华府、金地天河公馆、龙湖首开天宸原著，仍保持此前降价趋势。大观路地块的高价成交，在市场中并未激起太大水花。

牛奶厂二手房源报价 截图：贝壳

据克而瑞统计，在6月，牛奶厂四大金刚一共只成交2套，90天内，四盘共计成交11套。最大的阻力，在于满五房源不到10套。

越秀入局

能否带动板块“东山再起”？

事实上，牛奶厂所在的天河东，无论怎么看都条件优越。尤其近两年加大了宅地入市力度，吸引了湖北联投、越秀、保利等“国家队”入局。据克而瑞统计，截至7月15日，今年以来牛奶厂所在的东圃板块一手住宅共成交了940套，同比增长4.4%，成交均价为70988元/㎡,同比上涨10.4%。

牛奶厂“黯然失色”背后，有前期水分的挤出，增值税“2改5”的拦截，以及开发商处境的综合因素造成。看似微跌让利，其实早已吃了价值攀升的红利。

2014年，牛奶厂8宗地块首次拍卖，7宗成交，折合楼面价格约为1.2万-1.69万元/㎡。十年后，牛奶厂地价翻了3-4倍。一手房价也在水涨船高，目前片区内在售的一手项目均价在6-10万元/㎡不等。

现在的广州宅地楼面价TOP10榜单上，天河牢牢占据半壁江山。进一步考究，发现其中4块都位于天河东板块，分别是TOP4的奥体公园，TOP6的燕塘三，TOP8的世界大观和TOP10的中铁物流园。

今年天河推出的4宗宅地中，有3宗都位于天河东。除却保利员村一横路外，广州城投天河智慧城、华润置地岐山路和越秀天河世界大观均位于此。

究其原因，一方面，天河其他板块发展已日趋成熟，只余天河东还有发展空间。政府规划也明确表明将这里打造为“智谷”等高新技术区，如今已有网易、小鹏汽车等企业入驻。

其次，近年房地产行情疲软，政府拿出“压箱底”的优质供地，希望借此提振土地市场。

凭借“和樾府”系列逆势制造了多个网红盘的 越秀 ，能否为奶厂带来新生机？

拿地次日大观路地块高调开工。 图源：越秀

大观路地块在原世界大观园区内东部，依山傍月亮湖，是牛奶厂板块内少有的一线湖景项目。其周边豪宅林立，容积率仅2.2，是近5年公开市场中、低容积率地块中规模最大的地块。外界一致认为该宅地会建设成低密度高端住宅，板块内高端客抢夺战，又“卷”了几分。

地块位置 图源：广州供地蓝皮书

越秀手上，相似条件的地块不少。如黄埔知识城的越秀·联投·居山涧，环帽峰山，临流沙河，容积率1.2，做成大平层和叠墅； 白云湖的越秀·天悦云湖， 3000亩湖景后花园，做成低密小高层； 花都湖的越秀·滨湖悦府，邻花都湿地公园，做成楼间距 约150米 的复式小洋房。

以其一贯的高调标杆打法，或能引发奶厂的新一轮关注，同时也必然加深板块内高端住宅的竞争。

纵观整个世界大观，这个广州人的童年回忆，未来不仅有住宅，还有商业、幼儿园，小学。而商业、商务用地，体量非常庞大，主要分布在月亮湖的西侧和北侧。

未来，居住用地、产业用地、蓝绿用地和道路用地基本实现1:1:1:1。综合服务组团位于太阳湖和月亮湖北侧，居住社区集中在月亮湖南侧。

随着越秀的打头阵，闲置多年的世界大观公园也将迎来翻身剧变。你看好吗？

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