昆山事件的思考：新房不让降价，那就买二手房

这次昆山两家降价卖房的开发商被扣的帽子有点大：扰乱市场，影响社会稳定。

昆山事件跟过去限跌事件有些不同，过去出“限跌令”的城市是事先要找当地房企开闭门会议，然后才出台相关文件，或者不出文件而是口谕。

昆山事件反映出了房企和主管部门没有就降价行动做沟通，才有了“擅自降价”的说法。

既然降价会招致那么大的帽子，后面大概就不会有什么房企敢于冒险了。

事实上，房企降价多半是无奈，新房备案价格是跟拿地成本、融资成本和建设成本挂钩的，降价就是降利润。有房企大佬说过，9折是利润线，8折是生命线。那降到75折，就意味着亏本。

最早打出75折的房企是恒大，在2020年正月，当时话题轰动程度远远超过今天，后面恒大的遭遇都是亲眼所见。所以说，房企降价到8折以下，就是到了万不得已的程度。现在不让他们降价，后面这两家房企的遭遇也可预见。

房企会遭遇什么，跟我们要买房的老百姓关系并不大，顶多是看个热闹。

既然新房不让降价，就购买二手房。

目前，二三四线城市的存量房市场问题和机会都很大。

最受关注的就是挂牌量问题和降价问题。成都、重庆、南京、天津等地的挂牌量已经突破了20万套，而且还在增加。重点城市的二手房价格相比4年前高峰期，又下降3成左右，一些棚改拉升的三四线城市现在的价格相比高峰期下降了近5成。

二手房的问题就是高库存难以变现的问题。降价卖房的业主来自两个群体：收入下降，不得已卖房的工薪家庭；投资仓位大，着急变现的投资客。

不管是哪类卖房业主，都是一个心理：急于出售。

看过楼市十几年起伏的购房者也都明白这个行业是怎么回事。既然新房不让降价，那就去二手房市场淘一些性价比高的房子也很好。

二手房相比新房是有降价自由的，并且二手房还是现房产品。要知道，大幅度降价的期房是存在交付风险的。

从成都、深圳等地的楼市交易来看，二手房成交量是要远远高于新房市场的，这跟存量规模和购房者意愿发生改变都有关系。

总的来说，各地方城市要想通过限制新房降价维持市场的稳定，可能是短视了。如果市场长期购买力确定不行，把房企控制住了市场也未必能反弹，即便是给二手房推出指导价不许降价交易，市场还是不能有序循环。楼市需要重新梳理，结合城市真实购买力，从土地市场开始重新制定价格标准。