江小亭/发自东莞
“高位进场站岗的并不止商品房业主,上一批疯狂博预期的部分回迁房业主赫然在列。”
“现在一期只有少量回迁指标可以签约了,无需名额,直接和开发商签,单价8万元+/平方米”微信上中介刘先生介绍着网红旧改白石洲项目的回迁指标房情况。据其表示,因房源位置极好,且价格倒挂优势明显,错过再难有。
事实上,受市场行情下行影响,即便是同小区商品房也难逃折扣促销,面对风险难预料的回迁指标房,当下还愿意冒险进场的又还有多少?
01
中介:位置优势明显,好过商品房
白石洲旧改位于深圳CBD片区核心地段,东邻华侨城世界之窗、欢乐谷,西与高新科技园仅隔一站地铁。因体量大,也被誉为“深圳旧改航母”,总占地达48万平方米,总计容建筑面积达358万平方米,涵盖住宅、公寓、写字楼、商业等业态。
效果图
今年9月份,绿景白石洲一期商品房璟庭入市,开盘折后均价约9万元+/平方米,据悉,当天完成去化527套。就年内深圳市场来看,去化成绩尚可。
而凭借突出的位置优势,早于商品房入市前,事关项目回迁指标的兜售便不断,其中进程更快的一期最为活跃,相关报价高位时曾去到超10万元/平方米。
从位置上看,一期回迁物业“白石洲天悦花园”直望华侨城纯水岸,且建设进度已到40层左右,可以说,无论是地块位置还是进程的确定性,都更突出。
效果示意图
据上述中介表示,不少意向项目的客户在西侧的商品房白石洲璟庭和回迁指标房中,最终还是选择了回迁房。
“要不是一次性付款这个总价门槛挡住了很多人,不然早就卖完了”刘先生继续补充说道,并同步提到也有客户因一次性总价过高,又不想错过项目,只能去买西侧的商品房。
“如觉得总价压力大,其实也可以考虑下二期和三期,二期的回迁用地也已经拆迁完成,另外三期现在也在拆迁中,进程都不用担心的”价格方面,据其表示二期在“7字头”,三期更低仅“6字头”,相应的未来预期空间也更大。
当问及具体操作,对方也提到完全不用担心,并表示都有着一套严谨正规的流程,与购买普通商品房没有太多区别。
据介绍了解,流程主要是买家先和原物业权利人签订《房屋转让协议》并缴纳定金;随后买家再与开发商签订《拆迁补偿安置协议》,确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。该协议盖章落款后,买受人即获得补偿资格,等待旧改完成回迁房建好后交付即可。
这个过程中中介方将收取相应点位费用,普遍为1个点。
“现在价格很好,可以考虑抄底,没有几套了,而且还有过渡租金和装修补贴”上述中介再次强调道。
02
价格腰斩
回迁房难抵大行情走势
相较于普通商品房,回迁房有着一定优势,包括价格一般为正常商品房的5~6折,以及不限购,不需要购房名额,且不像商品房拿证后还有3年限售期,回迁房交房后即可直接入市流通。
这对于过去楼市热度居高的深圳市场而言,无疑吸引着大批购房者关注。
据相关兜售房源的中介表示,尤其在三年前“7·15新政”出台后,叠加楼市行情火爆,不少无购房名额的刚需和投资客纷纷将目光转向回迁房,并随之推高了一波回迁指标房价格的上涨。
具体有多火?
以上述白石洲旧改为例,高峰期项目报出的价格去到超10万元/平方米,据相关中介表示,最高的成交价曾去到12万元/平方米。
什么概念,同时期板块在售新盘如鹤塘岭住宅均价也不过11.05万元/平方米;就目前项目一期已入市的商品房绿景白石洲璟庭备案均价也在约11.39万元/平方米,单价最低单元仅8.2万元/平方米。
“大家对标的是华润城,一样的地段和配套,华润城可以卖到十七八万元/平方米,白石洲怎么不可以?”据当时本号记者的跟踪报道,片区内一从事白石洲回迁指标销售的中介公司老板曾对此解释道。
回迁房曾上演的价格猛涨,白石洲自然不是个例。
如2021年沙井热度居高时,不仅商品房供不应求,范围内的回迁指标房同样被炒至高位,板块内的金蚝小镇回迁房单价便一度高达5万元+/平方米,成交价最高的去到8万元+/平方米...且需要一次性付款。
后随着回迁房物业的加大严控力度,及更为关键的楼市行情转向,相关物业价格随之下调。
就目前来看,金蚝小镇的回迁指标房最低报价已下调至1.5万元/平方米;白石洲旧改也从高峰期的10万元+/平方米,回落至去年的9.5万元/平方米,以及当前的仅“8字头”。
行情下行,高位站岗后悔的不仅有商品房业主,亦不乏这批回迁房业主们。
03
雷点难躲
还没建好,房企可能就倒下了
如今,面对回迁房价格下调,借用中介宣发口径,当下又是否可以“抄底”进场呢?
答案是雷点过多,风险大过收益。
具体来看,回迁指标房除去价格或有优势外,操作要求不少。
如一般不支持贷款需全款支付,对买家现在资金提出较高要求。以白石洲一期一套160平方米回迁指标房为例,按目前“8字头”单价计算,也需要至少1300万元投入,资金成本巨大。
与此同时,又是更长且无定数的建设周期问题,因旧改进度不好把控,从买下指标到最终交付房源,周期可长至数年。
继续以白石洲项目为例,现在购入一期回迁指标房,如进展顺利可能还需要两三年时间,如果是二期或者三期,则时间跨度更久。而参考过往其他案例,从旧改项目动工,到房源入市流通,不少可能需要近10年时间。
这期间,全款支付的房源款项不会产生任何收益,淹没的机会成本之外,相对应,是数年之后二手房市场的预期难预料。
不仅如此,漫长的等待交房期间,各类风险难预料。
就过去已曝光的市场案例来看,便不乏出现“一房多卖”“空气指标”“业主反悔”乃至旧改项目本身出现问题难以推进,或因开发商自身原因停工等。
曾影响较大的2亿元回迁房诈骗事件
而就当前来看,拆迁项目市场主体的资金问题尤为突出,一旦企业出现流动性危机,势必影响拆迁进展,拖长改造时间,甚至拆迁停滞。
事实上,事关小产权、回迁房、安置房等的交易一直为明令禁止。
早于2021年8月,在深圳市住建局发布的一则“关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知”中,便从多方面对相关房源的交易进行严打,包括严禁信贷资金买卖小产权房、回迁房;各更新项目需核实确认物业权利人;社区股份合作公司不得为交易材料加盖公章或出具相关证明等。
换句话说,过程中如出现问题,因监管流程不到位,追款难度加大。
或正如一位购房者所提到的,就是一个“赌”字。只不过,当一线城市的商品房预期都尚不明朗,投资热情消散中,又还有多少人有决心去再赌一把。
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