日元狂贬！卖掉国内房子日本置业？千万要三思

五一假期刚过，国内南方的连续强降水，打消了很多人的国内出行热情。

因此，有不少游客选择了出境旅游，其中日本成为了最热门的旅游目的地之一。据携程发布的《2024“五一”旅游趋势洞察报告》显示，日本在热门出境目的地中排名首位。

在知名民宿平台Airbnb上也显示，日本位居今年春季热门搜索目的地的榜首。

那么，为何日本能在竞争激烈的境内外游中杀出重围，成为最热门的旅游地呢？

人均消费近30万日元，中国游客展现惊人消费能力

近期，中国大陆游客在日本的奢侈品店、药妆店和珠宝店的购买力惊人。

据日本观光厅数据显示，一季度中国游客在日本的人均消费金额为29万3100日元（约折合人民币1.37万元），在外国游客中高举榜首，该话题也一度上了微博热搜。

来源：微博热搜

仅仅在3月，中国大陆地区前往日本旅游的人数就高达45万。

至于日本游爆火的原因，主要有两个，一是日元持续贬值，创下了34年以来的最低水平，在这种背景下，同样款式的奢侈品，日本的价格要比国内便宜10-50%。

2万以上的LV包，日本能便宜三四千块钱；同样的宝格丽玫瑰金戒指，日本专柜比国内便宜近4000元；同样的资生堂防晒霜，日本药妆店的价格比国内便宜了将近80块钱。

来源：日本LV官网

如此大的价格差之下，也难怪国人纷纷管不住手买买买了。

第二个原因，则是相对便宜的旅游成本，其中占大头的当然就是机票费用。五一前就有网友po出攻略，南航直飞东京往返机票+单次签证仅2349元/人。

来源：小红书

而且少年君还从一些驴友那得知，如果走香港机场直飞，价格还能更加便宜。

一些旅游部门的相关负责人也表示，即使是五一游和四月赏樱这种旺季，日本的团体旅游费用也仅上涨约20%。

另外，少年君从携程上了解到，6月-7月广州飞日本的机票费用在800-900元之间（含税），与同期飞北京等其他国内大城市价格相当（含机建燃油费）。

来源：携程

相比国内旅游旺季的“天价酒店”和“宰客”行为，日本等国外游的体验更好，性价比更高，自然也就受到国内游客欢迎。

不止购物！国人还在“踏平”东京楼市，海外置业热情高涨

国人惊人的消费力不仅仅体现购物上，还体现在海外购置房产上。

亚洲房产科技公司居外IQI集团数据显示，日本在中国买家海外购房目的地榜单常年排名前十，2023年为第七名，2022年为第八名。

东京官方数据也显示，去年有超过25万中国人常住在东京；过去五年，在豪宅集中的中央区、品川区和港区内，置入房产的中国人增加了20%。

今年以来，日元持续走弱，更是激发了国人的海外置业欲望。近期日本朝日电视台就报道了，国内来自安徽省的邱女士，在东京购入了一套超高层豪华公寓。

不仅距离车站仅1分钟步行路程，视野景观也十分不错，拥有东京奥运场所“国立竞技场”的无遮挡视野。

在室内，除了高规格的“精装修”外，大面积落地窗、开放式厨房和独立卫浴等应有尽有，还标配了洗碗机、烤箱和烧烤机等。

配置如此齐全，也难怪邱女士立马下决心购买这套房子，最后加上各种手续费，总共花费了3亿日元左右（折合人民币将近1400万人民币）。而购买这套房子的钱款，正是他们一家卖掉国内房子而来的。

无独有偶，来自上海市的S女士以3亿1700万日元（折合人民币约1512万人民币）购入了一套50平的公寓。

该公寓位于东京港区的枢纽——六本木，居住在这里的业主们非富即贵。

至于这些国人远赴重洋到日本买房的原因，除了日元大幅贬值外，还有其他利好因素。

首先，就是日本对外来投资的友好政策。在许多国家不断收紧“外国人”在本国购房限制的同时，日本却选择反其道而行之，鼓励“外国人”在日本买房。

包括手续、印花税和产权等，外国人与日本人几乎享得同等待遇。

其次是虽然日本的不动产租金回报率不高，但胜在稳定、空置率低。因为日本的搬家成本特别高，有的甚至相当于半年房租，这让不少人选择长租，所以房子一旦成功出租，业主就能获得一笔长期且稳定的收入。

最后，则是日本高端住宅公寓的高水准物业服务，即使是国内的顶级豪宅也难以媲美。

海外买房？广州房价 VS 东京房价，谁更具性价比

虽然日本楼市经历了90年代的大崩盘，但经历了“失落的三十年”后，日本的房价并没有因此而一蹶不振。

来源：日经中文网

特别是核心区东京，房价更是不便宜。数据显示，东京23区新房套均价高达1.148亿日元（折合人民币约533万），环比大涨了39.4%；二手房方面，东京都得平均房价为70.19万日元/平（折合人民币约3.26万）。

再来看看广州，据广州中原研究部数据显示，去年广州新房均价3.79万/平，全市套均价为418万/套；二手房方面，全市成交均价为2.95万/平。

2023年广州各区新房套均价 来源：广州中原研究发展部

可见，无论是新房还是二手房，广州的价格都比东京稍低。而且，需要提醒的是，在日本的购房、持有和继承房子的成本都很高。

首先是在交易阶段，买入和卖出都要收取高额的手续费，一买一卖加起来的总支出可能要达到房价的10-15%，这对买家选房的要求非常高，一着不慎极有可能被套。

接着是持有阶段，除了每年要交固定资产税（国税）和都市计划税（地方税）外，每月还要交物业管理费、修缮基金、租客管理、楼宇运营管理、地震和火宅保险等费用，这些成本又占了房价的约1.5-2%。

也就是说，无论你的房子是自住、闲置还是出租，这些杂七杂八的费用都无法避免。

最后到了赠与和继承环节，还有大头的赠与税和遗产税要交，这些税费高到什么程度？如果你后代不努力的话，三代后变穷人是非常有可能的。

如果是赠与，房产价值超过110万日元的部分需要缴纳税费，税率10-55%不等；如果是遗产税，超过3亿日元的遗产，税费高达50%。

来源：九州旅游信息网

而且，千万别以为后代可以先把房子卖了再付遗产税，但日本的遗产税是需要先交税再继承。

相比之下，广州以及国内的房子，持有和继承方面无需缴纳如此多和高额的费用，支出压力小了不少，显然性价比更高。

虽然目前海外置业热度居高不下，但对于人生地不熟的国人来说，海外置业隐藏的风险也不小，加上汇率波动和政策调整不可控的变数，提前做好“功课”才能避免损失。

好了，如果你在2024年有买房置业计划，欢迎大家进群聊聊，一起交流置业心得。