谭谈房地产（三）商品房销售按套内面积计算的价值在哪里？

近日，广东肇庆宣布自5月1日起，商品房将按套内面积计价，开发商在进行商品房营销时，必须按套内面积宣传销售。

对此，有人认为，此举意义不大，无论以建筑面积还是套内面积计算，都是羊毛出在羊身上，对购房者来说，只是购房单价不同，实际购房款并没有变化。搞不好，还会让有的购房者感觉自己吃亏了。

如果单纯从购房款与购房单价的关系来看，确实没有什么变化，也没有多大意义。但是，从实际情况来看，并非如此。如果真的全部采用按套内面积计算房价、房款，才能让购房行为变得更加公正、透明，才能让购房者不会被开发商算计，更不会让购房者利益受到损害。同时，也能让房地产市场秩序更加规范。

事实上，舆论和公众对按照套内面积计算房价和房款持欢迎态度，关键就在于开发商的行为不够规范，有的开发商利用面积计算方法给购房者挖坑。特别是公摊面积太大、公摊率太高的问题，广大居民是非常痛恨的。殊不知，购房者掏空了全家6只口袋来购房，结果购了一个公摊面积接近40%的“坑”，原本计划好的住房安排，也因为公摊面积太大而难以实现。

虽然按照相关规定，公摊面积归业主共有，似乎业主利益没有受到损害。但是，对购房者来说，掏钱买房，不是来买公摊面积的，而是买能够用于生活和居住的住房，是买套内可使用的面积。公摊面积越大，购房者的利益损害就越大，且依据现行法律规定，没法限制开发商的行为，只能按照现状收房。如果按照套内面积计算，开发商可以将商品房单价提高，以此来维护自身利益。但是，购房者也可以利用拒绝购房来与开发商对抗，要求开发商必须确保套内面积达一定比例才选择购房，并在购房协议中明确。一旦超过协议约定的比例，购房者就有权起诉开发商。

这也意味着，按照套内面积计算购房款，其意义和作用绝不是计算方法问题，而是买卖双方的行为问题，特别是开发商的信用问题。到时候，开发商要想利用面积计算方法来坑害购房者，就有可能偷鸡不成。而对购房者来说，既然政策上已经明确要求按照套内面积计算住房价格和房款，就有权对开发商的行为说“不”，开发商则必须依据新的面积计算方法，调整购房协议，特别是套内面积与公摊面积之间，必须有合理的分配比例，并在购房协议中作为重要条款予以明确。自然，开发商就不敢再给购房者挖“坑”了。

房子是看得见、摸得着的，自然，得房率等也不能看不见、摸不着，不能让开发商钻空子，更不能让开发商损害购房者利益。按照套内面积计算房价和房款，比现行按建筑面积计算房价和房款确实要科学、公平、透明得多。因此，应当可以推广。也许，这也是推动房地产市场走出低迷的一种手段，也是激活广大居民购房热情的一种方式。至少，它可以让广大居民感到，政府出台的政策，不再是为了开发商，为了市场，也在积极认真地考虑购房者利益。比起那些看似站在购房者一边、实际还是在为开发商促销的政策措施，按照套内面积计算商品房价格和房款，确实更容易让广大居民感受到政策的善意和诚意。