重庆主城九区。
每个区域二手房价格最贵的5个小区，是谁？
这些小区的二手房价格，最贵能有多贵？
不同区域的“最贵小区”，它们的价差有多大？
我们盘了一圈数据，极大地满足了好奇心。
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01
所以，今天先上九道“硬菜”。
重庆主城九区，每个区域里，二手房均价最贵的5个小区。
渝北区
二手房均价第一贵的小区，金开大道的棕榈泉二期，约45993元/m²。
数据整理自贝壳找房
江北区
二手房均价第一贵的小区，江北嘴的寰宇天下东晟府，约44769元/m²。
数据整理自贝壳找房
渝中区
二手房均价第一贵的小区，朝天门的重庆来福士广场，约41773元/m²。
数据整理自贝壳找房
南岸区
二手房均价第一贵的小区，南滨路的东原1891印长江，约37807元/m²。
数据整理自贝壳找房
北碚区
二手房均价第一贵的小区，歇马的龙湖紫云台四组团，约32801元/m²。
数据整理自贝壳找房
沙坪坝区
二手房均价第一贵的小区，三峡广场的南开苑，约29436元/m²。
数据整理自贝壳找房
九龙坡区
二手房均价第一贵的小区，谢家湾的华润二十四城五期，约26986元/m²。
数据整理自贝壳找房
巴南区
二手房均价第一贵的小区，龙洲湾的远洋公园原香，约19092元/m²。
数据整理自贝壳找房
大渡口区
二手房均价第一贵的小区，双山的国瑞爱与山，约18203元/m²。
数据整理自贝壳找房
02
硬菜上完了，我们把“食材”扒开看门道。
这些小区凭什么可以成为区域中价格最贵的二手房？
它们的“天赋”在哪里？
梳理完主城区二手房均价最贵的45个小区，我们总结了能影响「房价上限到底可以有多高」的三大因素。
03
第一个因素。
区域发展程度、资源密集程度，一定会拉高房价上限。
金开大道上的棕榈泉二期，二手房均价在45993元/m²。它的价格不仅是渝北区最贵的，也是主城九区里最贵的。
渝北区能有现在的发展，离不开过去十几二十年重庆集中精力向北发展。政策、产业、配套、人口，渝北区充分吸收了重庆向北的红利。
第七次人口普查中，渝北区新增84.6万常住人口，是整个重庆新增人口数量最多的区域。
渝北区的GDP在重庆也是常年位居第一。比如去年，以2235.61亿元排名第一。
图源网络
江北区、渝中区则是「资源密集程度」的集中体现。
这两个区域是重庆当之无愧的传统核心区，资源非常密集、地位举足轻重。
而它们均价最贵的二手房小区，在主城九区45个“最贵小区”里的排名，位列前三。
同为传统核心区的南岸，它的资源和发展相较于渝北、江北和渝中，稍微逊色一点点。体现在“最贵小区”的房价上，就要比这三个区域低一些，37807元/m²。
再举个例子。
巴南和大渡口的资源、发展在主城九区里是比较吊车尾的。这两个区域“最贵小区”的房价和渝北这些区域相比，悬殊就比较大了，价差接近2万/㎡。
04
第二个因素。
产品和品质，也会拉高房价的上限。
如果换一句更朴素的话来解释，就是“钱一定识货”。
主城九区45个“最贵小区”里，业态是别墅和大平层的小区，占比接近60%。众所周知，别墅和大平层，是住宅产品中最高阶的两种业态。
比如，金开大道的棕榈泉二期、冉家坝的重庆蘭园、鹅岭的万科鹅岭峯。
实拍图
品质对房价上限的拉升作用，比产品更重要。
现在市场中不缺价格相对亲民的经济型别墅、入门级大平层。但品质，是实打实地用钱砸出来的。
龙湖蓝湖郡、国宾壹号院，以及前面提到的重庆蘭园等小区，无一不仅业态高端、品质过硬、重庆人耳熟能详的豪宅。
图源贝壳找房
05
第三个因素。
特殊资源。
主城九区45个“最贵小区”里也存在「特例」。
它们既不是高端的别墅大平层，也没有豪宅般的品质。它们只是看起来平平无奇的老小区，房龄大、房子旧。
但它们的二手房均价就是贵，不仅贵，还能在区域内排进前五。
凭什么？
凭它们有“人无我有”的特殊资源。比如，教育。
巴蜀剑桥小区，对口巴蜀小学本部，二手房均价33630元/m²，价格在区域里排第三。
图源贝壳找房
巴蜀俊秀小区，也对口巴蜀小学本部，二手房均价27493元/m²，价格在区域里排第五。
图源贝壳找房
南开苑小区，对口南开小学，二手房均价29436元/m²，价格在区域里排第一。
图源贝壳找房
南开中学沙坪坝校区家属楼小区，对口沙坪坝小学，二手房均价22758元/m²，价格在区域里排第五。
信息来自贝壳找房
无论是巴蜀小学、南开小学还是沙坪坝小学，都是重庆的名校、市级重点小学。
抛开教育资源的加持，这些老小区的价格还能这么高吗？显然不能。
06
主城九区45个二手房均价最贵的小区，虽然价格傲人，但多少有点高处不胜寒的意味。
大部分小区的二手房历史成交套数都非常稀少，甚至为零。
也许是价格太贵，能攀上的人本就不多。也许是业主惜售，只有非常少量的二手房进入市场流通。
但也不是全都高处不胜寒。
价格不算太贵但资源和地段在区域里确实算得上的拔尖的“最贵小区”，在二手房市场里还是很受欢迎的。
比如谢家湾的华润二十四城，九龙坡地段和资源最好的小区。又比如龙洲湾的旭辉御府，均价1.7万/㎡，历史成交量超过100套。
图源贝壳找房
区域的发展程度、资源密集程度、房子的产品段位和品质高低，以及附加在房子之上的特殊资源，都会影响房价的上限。
如果实力允许，稍微踮踮脚为自己买一套综合素质更好的房子，也不失为一种明智。不仅是为自己换来一个更好的生活，也是为以后留出更多的空间。
end
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