实地探访：摘下“鬼城”帽子，常州楼市逆势补涨？

18.01.2023

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导读：去年常州新房成交量腰斩，土地多由本地国企托底包揽。

作者 |第一财经 马一凡

作为长三角经济强市之一，有诸多优质产业集群的常州，却在八年前被冠上“鬼城”的帽子——因为新城区楼盘亮灯率不足，常州曾被外界质疑楼市库存过高，在约束供地量以及去库存后，常州楼市才逐渐走出低洼步入正轨。

近期，“常州楼盘集体宣布涨价”、“常州一批房东加价卖房”等消息最近时常见诸网端，在大部分二三线城市楼市仍处于量价齐跌的低迷期时，常州这座曾被归为“楼市鬼城”的江苏二线城市，房价真的在逆势上涨吗？第一财经记者实地走访发现，尽管有个别楼市吹风涨价，但实际上过去一年常州楼市总体成交低迷，价格下行压力大，仍处于底部盘整期。

精装房价格不及两年前毛坯价

有媒体报道，从2022年12月起，常州有16个板块的新房价格上涨，其中武进区的西太湖板块引人注目，新房成交价涨超10%。近日，第一财经记者走访了西太湖的新房项目一探究竟。

“我们2022年卖得很不错，光是整层卖的，今年就卖掉十多个整层，一层就是2000多万元。”在“星河澜月湾”项目，一位置业顾问对记者表示。

目前西太湖板块大部分项目还是“1字头”，但是星河澜月湾在售的7号楼已经卖到24000元/平方米，最贵的楼层约为26000元/平方米，仅剩下120平方米、130平方米户型，其中130平方米的房子所剩不多。这并不是一个住宅刚需盘，而是高端公寓产品，以稀缺湖景为卖点，吸引了较多的外地投资客。

“来这边购房的上海、南京投资客挺多的，虽然是公寓产品，但是投资价值较高，湖边拿地管控严格，物以稀为贵，以后也不会有这种产品了。有个在上海做工程的老板，借着来常州跑马拉松的契机，就订下一整层。”置业顾问称。

虽然自称卖得比较好，但是置业顾问表示，由于整体市场行情不太好，最新加推的这一栋相对之前降价了。她表示，早在2019年时，项目价格就与现在平齐，而且还是毛坯交付，现在改精装修交付了，但价格未变，其实就是变相降价了。

“现在比2021年年底的价格降了三四个百分点，如果能全款买，还能再降三个点。”对于价格，置业顾问表示还能再谈。

同样的情况也出现在住宅项目中。在西太湖板块，住宅盘“星河丹堤”2021年底推出了第四期，2022年陆续加推了两三栋，一共推出新房600余套，全年去化400多套，目前的均价是17000元/平方米。

“两年前我们项目卖第三期的时候，洋房价格就达到17000元/平方米了，而且是毛坯价。现在这一期是精装修，才16000元-17000元/平方米，精装修比毛坯还卖得便宜点，确实也是因为行情不够好。”该项目的销售表示。

总体来看，常州的楼市与全国整体情况并无明显区别，仍处于底部盘整期。根据克而瑞常州房产测评数据，2022年，常州全市（含金坛、溧阳）新房供应量约为351万平方米，同比下行约56%；成交量约295万平方米，同比下行约57%。对于常州楼市来说，新房供应和成交都腰斩，是近几年的最低水平。

价格方面，根据克而瑞的年终统计，2022年常州全市新建商品住宅均价为17253元/平方米，同比微涨1.73%；常州市区新房成交均价约19702元/平方米，同比上涨约2.43%。不过，克而瑞认为，成交均价的结构性小幅上行主要源于改善和高端楼盘成为市场成交主力，以刚需和初步改善楼盘为主的区域房价则下行明显。实际上，常州全年价格下行压力逐步增大，成交量的长期低迷导致多数楼盘营销折扣力度加大，“以价换量”成为各楼盘增加销售的主要手段。

而传统的成交旺季“金三银四”和“金九银十”在过去一年都未出现，仅在6月和12月出现了两次小幅度的成交“翘尾”，这主要是受年中和年末业绩冲刺影响，各楼盘加大了推量和营销折扣力度，导致的阶段性成交小幅上行。

“万元地”频出但地价总体下滑

尽管总体成交低迷，常州却的确有多个楼盘吹风上调价格，比如有央企开发商宣布从2023年1月1日起全系价格上调2%，也有房企发通知宣布收回去年年底的所有营销折扣。许多楼盘在联手营造楼市回暖现象，而这主要与去年下半年“万元地”的频繁成交有关。

土拍一直是楼市的风向标。2022年，常州全市（含金坛、溧阳）涉宅经营性用地共成交70宗，一共收金610亿元，这其中绝大部分土地都在下半年出让，上半年仅成交了4宗。但是下半年常州土地市场进入加速模式，光是“万元地”就成交了28宗，其中最高成交楼面价达到了17613元/平方米。

而目前常州全市新建商品住宅均价仅为17253元/平方米，这一轮大量“万元地”的出让，就意味着常州未来新房市场有涨价可能。

然而，从拿地企业的角度来看，常州去年全年的土拍市场并不热闹，多数土地都依赖本土国企平台托底。非常州本土国企的拿地方，一个手就能数过来：仅有中建智地一家央企，以及华宇建设、华盛两家本土民企。

由于多数土地被“托底”，所以也不可能形成太高溢价，基本都是一轮加价成交。根据克而瑞统计，常州全市宅地呈现量增价跌的整体趋势，2022年常州市区（不含金坛、溧阳）宅地成交量为271万平方米，同比去年增加24.24%，一幅宅地流拍；而平均楼面价为10521元/平方米，同比下跌9.22%。

也就是说，排除掉一部分高价地之后，常州的整体土拍价格实际并未有突破，甚至较2021年还有所下滑。

而地方国企城投平台拿地还将对楼市产生后续影响。有业内人士指出，城投拿地后，项目开发慢、入市率低。据克而瑞统计，2021-2022年集中供地项目整体开工率为33%，而城投类公司拿地开工率只有16%。很多城投缺乏开发操盘的能力，拿地后能够快速推动项目开发销售的城投不多。

常州全年600多亿价值的土地，基本都被地方国企平台包揽，克而瑞认为，不排除它们具备独自开发住宅的条件，譬如黑牡丹、晋陵、龙控、东方新城、科维、新运集团等均已有了独立开发住宅的案例，但综合来讲，2022年成交的宅地，2023年具备上市条件的不会很多，将造成可入市纯新盘大幅少于往年同期。

“新能源之都”将迎楼市变局

常州作为长三角地区重要的工业城市，一直与苏州、无锡构成苏锡常都市圈。但是八年前，因出现新楼盘大规模不亮灯的情况，常州成了知名“鬼城”。去年下半年大批量卖地的常州，还曾有过“三年零供地”的历史。

2011年至2014年，常州商品房库存一度持续激增，巅峰时期，常州商品房库存的去化周期超过20个月。

于是，2014年时，几幅卫星照片捕捉到国内多个城市“空城”现象，一幢幢林立的高楼没有住户，附近也没有配套，显得十分荒凉，媒体将这些城市形容为“鬼城”，常州便是其中之一，另一个知名“鬼城”是煤城鄂尔多斯。

同年，常州一高端住宅推出“限时促销”，为了炒作，自称毛坯房源从之前的每平方米一万多元降到最低5380元，导致外界盛传经济发达的长三角城市常州竟然出现“楼市崩盘”现象。

由于楼市情况造成全社会巨大关注，常州的宣传部门还曾召开媒体通气会进行辟谣。常州市房管局当时拿出一组数据回击“鬼城”、“崩盘”等言论：2013年，常州商品住房销售712.2万平（60848套），同比上升8.22%；购房者中，有39.48%的人是常州新市民，全市商品房平均价格为7070元/平方米，同比平稳小幅上涨；市区商品房成交量在江浙沪地区排名第五，仅次于上海、杭州、南京和苏州，在江苏省内排名第三。

虽然官方力证常州房地产市场总体健康运行，但从2014年起往后三年，常州几乎零供地。2016年是常州房地产市场的分水岭，这一年常州完成了“三年不供地”任务，楼市终于开始复苏。

2017年常州恢复供地时，在长三角强经济城市里，常州已经属于价格洼地，楼面价只有5000-6000元/平方米。直到2018-2019年，土拍市场逐渐活跃，外来房企频频现身土拍，常州的房价才真正迎来补涨。

从2017年到2018年，常州的楼市均价由不到7000元/平方米攀升至13000元/平方米，直到目前涨至17253元/平方米。

深圳的星河控股是在常州深耕的一家典型外来房企。八年前被拍到“鬼城”照片的楼盘项目，正是由星河控股开发、位于武进区武宜路的星河国际，这是一个超大型楼盘。这里曾因处于新城区，晚间亮灯率不足三成，而被批为人气不足，如今这一片区早已成熟，房价也跃升至23000元/平方米左右，超过全市平均水平。第一财经记者此次探访的星河澜月湾、星河丹堤也是由星河控股开发，星河丹堤的总建面达到125万平方米，星河国际总建面超220万平方米。

除了深圳星河控股，近年来深耕常州的房企还包括路劲、碧桂园、光明、金科、中梁、华润、招商、中建智地等。此外，常州还出了一家本土房企新城控股，一度进入全国房企销售规模前十榜单。

在江苏省内GDP排名第五的常州，近年来高调提出打造“新能源之都”的目标，欲与上海、深圳一拼高下。常州官方发布的数据显示，目前常州动力电池产销量居全国第一，独占全国的五分之一；常州拥有理想、比亚迪等4家整车生产企业，新能源整车产量占江苏全省的一半；常州太阳能光伏产业链条完整，电池片及组件产能占全国10%左右。2022年11月11日，胡润研究院发布《2022胡润中国新能源产业集聚度城市榜》，常州位居第五。

目前，江苏已有南京、苏州、无锡、南通四城进入GDP“万亿俱乐部”，下一个冲刺者就是常州，新能源产业或将扮演举足轻重的角色。

2022年，常州还引进各类人才110678人，总量比2021年增长5%，再创历史新高。

从产业和人口看，常州的房地产市场仍具备长期优势，不过2022年不仅多数外来房企撤出了常州土地市场，就连本地龙头新城控股也未拿地。随着房地产行业逐渐回归居住本身，房企不再盲目追求扩张，常州的房地产格局也必将重塑。