这类房子再便宜,都不要买!

这段时间，佛山乃至全国房价正在经历周期洗礼，住宅价格一再探底，给足刚需客上车机会。

无奈还是有客户看中了不限购、价格更低的“公寓”产品，甚至全款买下，最后发现买的不是馅饼却是陷阱。

01 违规销售 乱象丛生

所谓的使用权公寓，大部分是开发商跟村租来的集体用地。

这些公寓项目实质并无产权，售卖的是使用权，为了去化，部分项目默许甚至指导案场销售欺瞒购房者，以返租等手段逼客户下定。

到了签合同的阶段，购房者才惊觉自己只是租了别人家的房子，跟买房没有半点关系。

在大沥的创x广场 ，近日就有网友投诉其违规销售。

这位客户从去年12交了订金，到今年4月房款全部缴清，一直没有签署购房合同，只签了一份使用权合同。

为此，销售的说辞是：因为暂时办不了房产证，所以只能签使用权合同，甚至扬言这是广州做法，过几年就会统一办理房产证，把客户又成功忽悠住了。

直到进了业主群，购房者才发现他签署的合同实际是租赁合同，而地块也非创X置业公司所属，是由创X置业公司向村里租赁过来进行开发的，因此购房者跟开发商签署的也只能是租赁合同，不能网签和办理房产证。

如今他的诉求是申请全额退房款。

这类项目最常见的售卖套路，就是以返租的“高回报率”、“低总价”、“退租原价回购”等标签当诱饵。

比如有开发商会承诺，会对出售的房子当即以每月多少租金（一般高于周边市场价）提供返租，且回报率往往超过10%。

也就是说，返租的租金在经过若干年后，就能如数还清已支付的房款，并从中获得收益。

简言之，这是一个被包装成“无本生利”的项目，只要前期稍稍投入，就能赚取翻倍利润。

比如顺德乐从的创x谷，曾承诺的返租租金，就打了水漂。

事实上，这些所谓的“租金”，是开发商通过收取业主购买使用权的房款，每个月以小部分资金返现，营造“买了房子又有租金收益”的错觉。

02 佛山使用权公寓大多已暴雷

在佛山，有不少出售“使用权”的公寓，暴雷问题接二连三，禅城东x天地圈了钱就跑路，高明x基广场到了交付时间还没开始动工，莲塘xx公馆收割了一波韭菜项目就烂尾至今......

有多少购房者投诉无门，血本无归。

即便对“使用权”公寓属性知悉，也不应该冒巨大风险买一个只能租的“房子”，使用权不等于产权，它只是产权属性下的一个使用职能，不具备占有、处分等功能。

要注意的是，这类使用权公寓租期最长一般不超过20年，期满可能存在地块被收回的风险，且不得一次性收取一年以上租金，不得以转让或出租物业（房屋）使用权等形式变相出售。

张槎莲塘xxx公馆，来源：网络

03 有无预售证是关键

购房者如何识别项目是不是只有使用权的公寓，关键看有没有预售证。

一般来说，这类项目无法网签，不能办理房产证，自然无法获取预售证，可以通过佛山房产信息网查询，或要求置业顾问出具。

事实上，证件齐全的项目一般会在网上和项目案场进行公示。

只有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》五证齐全，才能确保房子没有问题。

一旦踩坑，你将面临开发商跑路风险、项目烂尾风险、收不到承诺返租租金风险、货不对板风险等。

在此，小编提醒，使用权的公寓能不碰就尽量别碰，实在钱多人傻，一定要看清楚合同条例，咨询律师人员，提前预知会发生的风险。