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深圳布吉【珑逸府】

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天时大厦（推广名：珑逸府），位于龙岗区布吉罗岗社区龙岗大道与百鸽路交汇处东侧，项目地处布吉枢纽核心圈内，3号地铁线布吉站E1出口即达，周边多为布吉关的住宅小区，整体居住氛围浓厚。

天时大厦（推广名：珑逸府），位于龙岗区布吉罗岗社区，总占地面积4955.71㎡，总建筑面积约3.4万㎡，计容建筑面积约2.9万㎡，容积率5.37，绿化率26.61%，共由1栋26F的住宅组成。

总规划312户，全部都是商品房，4梯12户设计，地下2层，总规划101个车位，车位占比1：0.32。

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珑逸府项目介绍

【 注 册 名】：天时大厦

【 推 广 名】：珑逸府

【建筑类型】：住宅

【占地面积】：4995.71㎡

【建筑面积】：33998.35㎡

【销售面积】：42-76-77-78㎡

【销售户型】：1-2房（两房可改三房）

【销售单价】：待定

【可售套数】：312户

【停车比例】：1:05个

【产权年限】：50年

【绿 化 率】：30%

【容 积 率】：5.37

【梯 户 比】：四梯12户

【交房时间】：待定

【交房标准】：精装修

【开 发 商】：深圳市天时印刷有限公司

【物业公司】：深圳市星格物业有限公司

【管 理 费】：3.90元/㎡/月

【地理位置】：深圳市龙岗区布吉街道龙岗大道与百鸽路交汇处

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深圳中轴核心位置小户型新楼盘，低总价，3条地铁线交汇，准现楼即将开售。

布吉都市核心新城

深圳市2021年十四五规划提出将布吉纳入深圳都市核心区，作为重点规划核心区，同时布吉是深圳东进战略的桥头堡，尽享深圳1.4万亿东进发展利好，十四五规划中提到布吉被纳入深圳都市核心区，与宝安、龙华、南山、福田 起位列第一发展梯队。

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同时龙岗区政府会议提出：聚力“规划统筹、空间打开”，深入推进“一芯两核多支点”布吉新城规划建设实施，在增强发展承载力上实现突破。

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在深圳建设都市核心十公里圈是指“以《深圳市福田区国土空间分区规划（2021-2035）》的福田中心区和《深圳市南山区国土空间分区规划（2021-2035年）》的深圳湾CBD为准。”可以看到布吉的发展是深圳中轴重中之重，是链接东部的核心节点。

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来源：《深圳市南山区国土空间分区规划（2021-2035年）》

布吉作为深圳东进战略节点，2021年迎来深圳都市核心区的规划加持，布吉新城也加速推动进阶，东站枢纽、新城地标、AI总部并驾齐驱 打造布吉新城封面。

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（效果图：来源于龙岗发布）

核心中轴位置

深圳都市中轴封面资产，精品住宅即将发售：中心位置，三地铁交汇处（3、5、14号线布吉站） 超高性价比住宅，珑逸府占位黄金中轴 得天独厚C位，位处深圳地理中心位置，紧连罗湖/福田、东进西联重要门户。

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旧改云集

布吉超级城市中心在旁小户型，稀有核心资产，周边打造超300万㎡规模旧改，以布吉塔（500米地标建筑物）为标志，此外结合布吉核心区规划中央绿地公园，串联布吉公园、东站枢纽上盖生态公园、核心区中央绿地、布吉滨水公园等总面积约为50公顷。

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核心区总部并驾齐驱 打造布吉新城封面，地处百亿旧改之心，成为直接受益者。周边城市旧改达700万㎡，总投资高达600亿，毗邻罗湖约2500亿城市更新投资规模，由华润、京基、万科、星河等品牌开发商竞相入驻，其中商业+办公+酒店集群约70万㎡，未来将打造为集产业/商业/交通枢纽及品质住区于一体的“优质生活中心”。

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交通配套

布吉大道将变身布吉标志性商贸大道、深圳东站将成为24小时活力城区等，建成后这里将成为布吉乃至深圳新的地标性建筑。

【驭枢纽】TOD超级交通枢纽 瞬时效率轨迹

深圳少有的“一个枢纽站、三条地铁线、六条快速路”交汇的TOD枢纽交通中心，未来可以加强为5条轨道交通及综合一个枢纽站。

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一个枢纽站：一街之隔深圳东站，发展战略定位与福田高铁站齐平。

三条地铁线：项目位于布吉站D出口，由地铁3/5/14号线交汇的站点，打造1站罗湖，2站福田的生活圈。

六条快速路：驾车出社区即龙岗大道，串联丹平快速、文锦北路-北环大道至罗湖；周边快速接驳水官高速-南坪快速至坂田/南山/前海。

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学府配套

百合外国语学校与项目直线距离仅约500米，该校连续多年稳坐深圳中考第一宝座，2015年至今，学校中考总均分连年位列深圳市第一，每年“四大木棉湾学校50%以上，“八大率”高达70%—80%。此外周边还有文理学校，华中师范大学附属中学木棉湾学校、贤义外国语学校、深圳市龙岗区龙岭初级中学、文理学校环伺，享一站式菁英教育。

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生活配套

四大商圈层叠 咫尺万象繁华

项目环享四大高端醇熟商圈，一公里内便有深圳首座万象汇、万科红广场、布吉老街、布吉东大街4大繁华商圈，车程20分钟内可到达罗湖万象城、京基100等商圈。

距离珑逸府约1.6km（直线距离）布吉文体中心包括体育功能区、文化功能区两大区域，由体育馆、游泳馆、图书馆、文化馆、剧院、艺术展厅、文体配套等组成（预计2023年年底投入使用）。

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距离珑逸府约625m（直线距离）布吉公园，周边2公里内享求水山公园、布吉公园、石芽岭公园、荔山公园、围岭公园5大公园，坐享天然的健身房、书房、游乐场满足家庭成员愉悦身心的生活需求，珑逸府周边生活配套比较完善，同时是为数不多的小户型，是置业的不错选择。

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户型鉴赏

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B户型42㎡方正，给与生活更多自由空间3.3m瞰景阳台，城市繁华巨幕呈现享受独立主卧式套房，尊享生活典藏温馨。

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A、C、D户型 3.4-3.6m大阳台+卧室瞰景飘窗，多视觉阅览繁华多功能+1空间灵活多变，延展拓宽生活的可能阔绰厨房，卫浴干湿分离，彰显美好城市生活。

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直接掀桌子了……

楼市517新政已经有一些城市开始执行了，也就是首付和利率已经下调了，

武汉楼市，首套房的首付已经降到了15%，房贷利率也从之前的3.45%降到了3.25%，下调了20个基点，

合肥楼市首付现在也是15%，房贷利率从之前的3.75%降到现在的3.45%，下调幅度达到30个基点，

由于合肥和武汉也是重点城市，所以它的利率下调也有一定的普遍性代表，所以接下来很多城市的房贷利率都要陆续跟进下调，

之前房贷利率高于3.45%的，接下来很可能会降到3.45％，就像合肥3.75％降到3.45％，

而原本已经是3.45%的，那有可能降到3.25%，像武汉这样，

其实房贷利率下调我一直比较关注，原因就是我之前的房贷利率比较高，最高的时候达到5.88％，现在经过LPR的下调和去年9月份存量房利率的下调，已经降到3.95%，确实确实节省了一部分资金，减轻了月供压力，

整体而言利率下调，存量房业主还是比较认同的，但是话又说过来，利率下调对于那些还没有买房的朋友，吸引力度就没有想象中那么大。

比如合肥楼市房贷利率从3.75%直接降到3.45%，这个力度其实已经很大了，30个基点，但是贷款100万，30年，等额本息，月供也就减少169元，一年减少2028元，能够贷款100万的房产，在房地产下行周期之下总房价稍微向下浮动一个点，月供几年的节省成本也就出来了，

所以这也是为什么近两年房贷利率虽然一直在下调，但是都难以挖掘潜在需求，因为这两年房价确实在快速下降，你稍微等一等，房价下调的浮动都远远大于房贷利率下降为你节省的购房成本，

当然了，这仅仅是一部分原因，更重要的原因还是大家的收入预期不足，工作不稳定，对于持续还供能力信心欠缺。

同时这里面还包含了一部分房地产转型的原因，之前的房地产市场是交易市场，大家只关心资产价格，不关心利率价格，因为不管利率多高，月供压力多大，只要你能够扛四五年，你的房子，也就是你的资产价格有一个快速的上升期，资产的价格上涨收益远远大于月供利息，所以人人都想加杠杆，都想负债买房，

然而现在这种房价体系被打破了，大家开始关注房子的持有成本和租金回报，因为房子没办法快速上涨了，你肯定会关注一套房子的持有成本和租金回报有没有太大的差距，

那这个时候房贷利率就显得尤为重要，因为房贷利率如果特别高的话，肯定会增加持有成本，所以现在房贷利率虽然一直下降，但是相比于租金收益，还是显得高。

所以这么多综合原因导致了，虽然现在房贷利率还在下调，很多人依旧不买账，而现实情况也决定了，经过这一次房贷利率下调，如果购房者依旧不买账，那么房贷利率可能要缓一缓了，

最起码银行可能要受不了了，数据显示，上市银行的净息差已经连续四年下降，2023年银行平均净息差为1.69%，较2022年下降25个基点，利息净收入较2022年下降2.98%，自2017年以来首次出现同比下降，

而所谓的净息差是商业银行盈利能力的主要指标之一，警戒线是1.8%，现在已经低于警戒线，并且这一次突破LPR下限，很多城市房贷利率的下调普遍在20~30个基点，所以接下来商业银行的压力也非常大，

因此前一段时间已经有银行宣布停止大额存单，并且从银行的角度也可以看出当下的楼市压力确实比较大，银行也是被逼的节节后退，但是效果也没有想象中那么大。

并且关于此次LPR突破下限调整，有一点需要大家明白，存量房业主不在这个考虑之内，因为LPR并没有下调，现在执行的依旧是3.95%，

很多城市的房贷利率之所以低于3.95％，那是因为他们减的基点，我们都知道LPR后面是可以加减基点的。比如武汉楼市现在的房贷利率是3.25%，那他的房贷利率就是LPR-70基点，哪怕以后LPR上调了，减的这70基点是不变的。

这也是为什么我给大家说千万不要抵触楼市松绑，救楼市它是针对于你的利好政策，松绑力度越大，对于你而言选择性越大。

同时这也是我为什么一直强调让子弹飞一会儿的原因，因为针对于你的利好政策一直在出，你没必要扎紧口袋呀，打开口袋该往里面装就得装，

远的不说，一周之前在武汉买房和现在在武汉买房，房价可能没有太大的变化，但是房贷利率确实降了20基点，并且这一部分利率的下调，还不受后期LPR的调整而变动，这难道不香吗？

当然了，对于那些本身就没有打算买房的人群，可能没什么感觉。但是如果你近期有买房的打算，由于你多等了这一周，就有这样的一个收益，这不是很好的事情吗？

所以在四月中旬的时候有大批量的朋友向我咨询要不要买房，我给你们的回复很统一，

如果你在三四线城市不是特别着急的刚需朋友，我都让你们等一等，完全大胆的等一等，根本不用着急，

如果是一二线城市的朋友咨询，我给你们的回复，也很统一，就是要等接下来的这一波大政策，观察观察市场行情再说，

当然了，现在大政策出来了，这不代表我预测的准，你稍微了解一点房地产走势就可以看清楚。

所以我也不能理解，为什么很多人都在说他预测的比较准，这都快贴脸开大了，还看不见？放松限购，降低利率，降低首付，这还用预测吗？这不是大势所趋吗？

要是强行给自己找弥补，找预测，那我近三年都在劝大家不要买，听我的最少能够节省一个首付了，让你五年不白忙，

然而真实原因，不就是一个房产中介长期在一线有一个真实的体会，然后又说出来了而已，也仅此而已，所以罗翔老师说世界就是一个巨大的草台班子。

而草台班子的建议是，现在政策来了，即使你现在非常着急买房，那我也不建议你现在入场，因为政策刚出，非常混乱。

你看看主流媒体的各种报道，这边售楼部挤满，那边交易量环比上升100%多，所以现在市场情绪很躁动，不是一个入手的冷静时间点，

可以稍微往后拖一拖，把这一波燥热的情绪缓过去，顺便也可以观察一下市场行情走势，毕竟现在咱们分析的是整体市场，对于你个人买房可能就是局部市场，所以多观察观察，

当然随着近两年房地产的持续下行，很多开发商和业主都被市场洗礼过了，政策来了，他知道这是出货的好机会，碰到愿意出货的，愿意给一个低价的，那也可以考虑。

最后再总结一句话，不管你是现在买还是再等一等，一定要放平心态。现在的房地产市场不可能回到过去的那个普涨大涨时代了，不要乱加杠杆，一定要平衡好家庭杠杆。

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