南康一返迁房变身商品房：区自然资源局没过问 住建局没看清

晨报讯（张宇 首席记者 饶军） 2月的赣州，春光明媚，和煦的风穿过高高低低的矮墙，菜园的菜花绽放地格外明艳，铁门背后的院子里，三两个农妇沐着阳光在拉家常。这里是赣州市南康区的南水新区大卫村，该村现在是一个典型的城中村的模样，各式各样的院子、楼房、菜园杂乱的交错着。而距离这里一路之隔的一块施工工地上，各种吊机、挖机、搅拌机正紧锣密鼓的在施工作业。

只是大卫村的村民还不知道，这块热火朝天的施工工地原本是计划给他们用作拆迁安置房的土地，但如今，这块地却变成了一个拥有13栋32层的高标准商业住宅。

一块作为民生工程的安置房用地，什么时候变成了持有合法预售证的商业用地？是谁，让这块土地变了性质？又是谁，拿走了老百姓的安置房？那么还有谁知道这其中的各种缘由？晨报记者就此展开了调查。

挂在售楼处的返迁房规划许可证

为此，记者一行来到位于赣州市南康区南山大道区妇幼保健院西侧，佳兴·花园城二期新语南山营销中心（南水新区NS2-01-C01地块）走访了解，几个年轻的销售人员漫不经心地向前来咨询的记者介绍着：“我们这里一共有13栋房子，层高32层，总的户数是1550户，现在已经卖掉了500多户”。他还介绍说这里地段好，旁边就是区妇幼保健院，就医方便；前面拐个弯就是南康第八中学，附近还有第四小学、第三小学、区幼儿园、第十一中学，上学看病都很方便，是南水区的核心区。

经过简单的介绍，他感觉记者一行并没有太大的热情，便找了个借口走开了。记者在该售楼处看到了他们张贴的“五证” 倒是很齐全（ 即规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》、国土部门核发的《国有土地使用权证》、规划部门核发的《建设工程规划许可证》、建设主管部门核发的《建设工程施工许可证》和建设主管部门核发的《商品房销售(预售)许可证》）。标注的地块就是南水新区NS2-01-C01地块。但是记者发现，其中《建设工程规划许可证》的图片上赫然印刷着《附图：赣州市南康区挹翠城小区返迁房（榕江片区、东山片区棚户区）建设项目位置示意图》也是南水新区NS2-01-C01地块。

根据佳兴集团官网显示，佳兴集团先后开发建设了中国·南康国际家居博览中心等5个大型产业链商贸平台，打造出“花园系”、“府系”、“原著系”、“滨江 系”等12个经典系列住宅产品，总开发面积约600万平方米。是南康区的主要的房产企业。据了解，佳兴集团的主体公司是江西佳兴投资有限公司。根据企查查显示，后者成立于2012年11月，法人王齐明，注册资本为5000万元人民币，企业地址位于赣州市南康区。珠海新家新投资有限公司和王齐明各分别持股80%和20%；珠海新家新由王家新、王齐明、王晓娟和王晓芸持股，分别持股40%、20%、20%和20%；王家新为佳兴集团董事长亦为实控人，王齐明为佳兴集团副总裁。佳兴·花园城二期新语南山项目是佳兴集团旗下江西新欣源置业有限公司负责运营。

返迁房变成了商品房 村民却不知情

2023年2月20日中午，晨报记者来到南康区南水新区大卫村了解情况。经过走访记者发现，村里的大部分人都不知道就在自己家门口有一块用于他们日后拆迁的安置房用地，更不知道这块地已经被开发成了商品房，并且已经销售了将近三分之一。

“我大概听说过妇幼保健院附近有一块地，是我们村子的拆迁安置房用地，但是什么时候建设，有多少面积，我还真不知道，估计我们的村主任比较清楚”， 大卫村的一名村支委委员向记者介绍道。

坦言卖了土地给开发商的城发集团

这块土地曾经几度易主，2019年1月18日，南康区公开出让了南水新区NS2-01-C01地块，地块编号DBE2018127，134.9162亩的国有建设用地。该地块容积率1.0 < FAR ≤ 3.6，建筑密度D≤28%，绿地率GAR≥30%，土地用途为居住用地(含配套商业)，出让年限商业40年，居住70年。最终由赣州市南康区城市建设发展集团有限公司竞买成交，成交总价28332.402万元人民币，楼面价约875元/㎡。随后，南康城发集团又于2022年3月23日10:00公开转让南水新区NS2-01-C01地块，最终由佳兴集团用起拍价29673.6万元人民币竞得，备注为“该地为返迁房用地”。

晨报记者找到了当时出让土地的赣州市南康区城市建设发展集团有限公司（以下简称城发公司）。在该公司党群工作部，该集团公司房产公司常务副总钟先生接受了采访。他坦言这块地是城发公司从政府竞买后，又转手给佳兴集团，也就是江西新欣源置业有限公司。当时这块地也是带项目转让的，也就是说这块地上原来规划的用于拆迁安置棚户区的返迁房性质也是一起转让的。

对于现在这块土地已经变成了商品房的事实，钟先生表示自己也知道，他说估计是做了变更或者分割，应该是有手续的。但是至于走了什么手续，他说这个是佳兴集团的个体行为，他不清楚，建议记者去自然资源部门了解。

缩了水的棚户区安置房屋用地

记者在佳兴·花园城二期新语南山营销中心的沙盘上看到，在高高耸立的13栋商品房旁边，有5栋非常矮的透明模型引起了记者的注意。当记者问起这里是什么建筑时，销售人员告诉记者说，这个是安置房的返迁房用地。虽然在一个的地块里，但是他表示，安置房的地面会比商品房低2米，两个小区之间会有围栏隔开。同时他告诉记者，现在他们的售楼处就是以后这个安置房小区的菜市场。

当记者问，既然是两个小区，为什么佳兴·花园城二期的售楼处可以使用安置房小区的用地作为售楼处，他表示这个是老板的事情，他也说不清楚。

记者仔细核对了沙盘的规划形状和大小，证实了它和南水新区NS2-01-C01地块的规划图和用地图是一模一样的，这一点也从南康区各级单位得到了确认。

根据城发公司房产公司常务副总钟先生介绍说，当时城发公司从赣州市国土资源局南康分局拍卖到了南水新区NS2-01-C01地块共计134.9162亩，转让给佳兴集团后，其中89亩被佳兴集团用做商业楼盘，还剩下了45亩继续做安置房用，钟先生认为这45亩地是可以解决700多户的拆迁改善住房用地。但对于为何该地块由安置房用地转变成商品房用地，他表示并不清楚具体原因。

只有一家竞标企业的拍卖会

在采访中钟先生告诉记者，2022年3月23日在南康区公共资源交易中心举行的拍卖会上，最终由佳兴集团用起拍价29673.6万元人民币竞得。当记者问道为什么是起拍价成交时，他解释称当时现场只有一家企业举牌，所以就成交了。

对于记者质疑该拍卖会是否符合相关法规时，城发公司房产公司常务副总钟先生认为是符合程序的。而根据《中华人民共和国拍卖法》第三条规定，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。也就是说，最少应该有两家参与才存在竞价，如果没有竞价，那么拍卖活动就不成立。同样，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十六条也作出了相应规定：竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

另外，根据记者查询江西省公共资源交易网上的信息显示，该地块转让成功后有一个备注为“该地为返迁房用地”，也就是说转让后该土地的用途依然是返迁房用地。

说不清地块变更用途的自然资源局

关于这块土地的用途，所有的部门都说要找自然资源局，于是，记者来到了赣州市自然资源局南康分局了解情况。该局的党办负责人陈主任找来了国土管制科的科长，但是该科长说自己是刚刚到任的，不了解情况，让记者下午再来。

当天下午，记者再次来到自然资源局，该局一位李姓的副局长接待了记者。从他提供的资料上，再次证实了南水新区NS2-01-C01地块2019年1月18日无底价向社会拍卖出让，当时的出让方案里也说明了建设项目是“返迁房用地”。

而对于该这块土地已经有部分变成了商品房用地进行买卖，他表示不清楚。李副局长表示，现在土地出让给了城发公司，怎么处置就是城发公司的事情。至于城发公司发生再次转让的行为，南康区自然资源局就没有再去过问。“只要它还是用于建设住宅，我们就不会再管，至于建什么房，给谁住，我们是没有办法去管理的，现在这块地的情况属于二级市场的行为，现在二级市场的行为不是在我们（自然资源局）的职责范围之内”。

没有看清楚证件的住建局房管股

记者随后前往赣州市南康区住房和城乡建设局了解情况，在南康区住房和城乡建设局房管股的办公室，记者从房管股的申报材料系统里，看到了南水新区NS2-01-C01地块项目提供的《建筑用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等原始材料里依然是《附图：赣州市南康区挹翠城小区返迁房（榕江片区、东山片区棚户区）建设项目位置示意图》。也就是说房管部门从来没有收到过有关这块地的分割、变更用途、变更施工项目的材料。

根据工作人员提供记者的《商品房预售许可证申报材料目录》中，一共需要提供30项材料，但是记者没有看到关于该地块的任何一份和分割和变更有关的材料。在记者采访的过程中有多个工作人员强调称，这个项目大家都知道，应该有新的材料，但是截止到记者离开，工作人员依然没有给出相关的材料。

而在《商品房预售许可证申报材料目录》中，记者发现商品房预售许可审批资料中的第九项“建设用地规划许可证”、第十项“建筑工程规划许可证”、第十一项“建筑工程施工许可证及附件”这三项材料，是需要项目方向住房和城乡建设局和自然资源局报批才能拿到，也就是说，南康区住房和城乡建设局和自然资源局在明知该地块为返迁房用地的情况下，依然给佳兴公司出具了这三项许可证，用于商品房预售许可证的申报工作。

该股一名工作人员说“这个材料肯定是当时没有看清楚，不然是不会给办理预售证的”。

▲赣州市南康区住房和城乡建设局房管股系统里的申报材料

后记：失控的国有土地用途变更流程，该由谁来监管

根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

2022年3月29日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第三十七次会议第二次修订的江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法于2022年6月1日实施。其中，第八条规定，县级以上人民政府组织编制本行政区域国土空间总体规划。省国土空间总体规划由省人民政府组织编制，经省人民代表大会常务委员会审议后报国务院批准。需报国务院审批的城市国土空间总体规划，经同级人民代表大会常务委员会审议和省人民政府审核同意后报国务院批准。其他设区的市、县(市)国土空间总体规划由本级人民政府组织编制，经同级人民代表大会常务委员会审议后，逐级审查报省人民政府批准。市辖区的区国土空间规划，原则上纳入市级国土空间总体规划统一编制，确需单独编制的，由区人民政府组织编制，经同级人民代表大会常务委员会审议后，逐级审查报省人民政府批准。

其中第三十条规定，依法取得使用权的国有土地，未经法定程序不得擅自改变土地用途。但是在赣州市南康区住房和城乡建设局，记者没有看到有任何的报批手续和流程，工作人员也表示没有相关的文件和手续。那么这些国有土地的用途变更应该由谁说了算？到底由那些部门负责监督？我们期待赣州市南康区有关部门能够给一个让老百姓信服的理由和答复。