济南市物业管理条例再征意见：业主安充电桩，物业应配合

继今年1月首次征求意见后，2月9日，《济南市物业管理条例（征求意见稿）》（以下简称条例送审稿）再次在市政府官网公布并面向社会征求意见。经过充分征集立法意见建议以及不同层面的座谈会后，形成的条例送审稿调整为九章、一百一十五条，部分条文做了较大调整。新时报记者详细为您介绍都有哪些变化。

变化一：鼓励开发商设立房屋售后服务中心

针对现实生活中因房屋质量保修、水电气暖专营设施移交、物业服务区域配套设施设备瑕疵、物业承接查验不规范等，房地产开发遗留问题造成前期物业管理不规范问题，条例送审稿从物业管理区域划分登记开始，到前期物业服务人招标备案和招标活动监管、前期物业服务合同备案、物业承接查验、物业服务用房和资料移交、水电气暖专营设施移交以及建立健全新建物业售后维修体系等全链条做了制度性设计。

对比两个版本，一些变化还是较为明显的。如，前期物业服务合同拟要求增加服务质量、维修资金的使用以及服务用房的管理和使用等内容。特别是服务收费方面，条例送审稿加以细分，拟对普通住宅前期物业服务费实行政府指导价，其他物业的物业费实行市场调节价。实行市场调节价的，应当遵循“费用与服务质量相符”的原则，由物业服务合同双方根据物业服务事项范围、服务标准等因素在合同中约定。

房子作为一种商品，条例送审稿对物业售后维修服务体系的表述更为明晰，明确了开发建设单位承担的售后服务责任和义务，新增“质量保修期内，建设单位应当在物业管理区域内公示维保单位的名称、维保联系人和维保电话”。条例送审稿从鼓励和倡导角度设立房屋售后服务中心，处理建设遗留问题、接受业主报修。

变化二：业主认定和业委会选举有调整

在前期征集立法意见建议的过程中，济南市住建部门收到398条意见、建议。条例送审稿对业主的权利义务，设立业主大会的条件、程序，业主委员会职责、委员资格条件，业主共同表决事项的范围和表决规则，街道办事处（镇政府）监督途径和方式等作了全面的规范。

上一版中，业主是指“物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人”，条例送审稿修改为“物业服务区域内”，且删除了“尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为，且已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人”这一认定条件。

物业服务区域内，召开首次业主大会会议，设立业主大会的条件修改为“已交付面积、户数”比例均达到百分之五十以上，上一版则规定“已入住面积、户数”达到百分之五十以上。达到召开首次业主大会会议条件的，专有部分面积占比百分之五以上或者人数占比百分之五以上的业主，可以向街道办事处（镇政府）提出成立业主大会筹备组的申请。

对于筹备组的设立，条例送审稿新增“由七至十五人单数组成”的条文，并删除了“筹备组中的业主代表不得担任首届业主委员会委员”的表述。同样，业主委员会拟规定“由三人以上十一人以下单数组成”，上一版则是“由五至九名委员组成”。

变化三：业主安装充电设施，物业应予配合

物业服务区域停车难是当前物业管理区域普遍存在的问题，有关因车辆停放引发的矛盾纠纷居高不下。针对上述问题，条例送审稿对物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库）管理和使用、占用业主共有的道路或者其他场地设置车位作了细化。

物业服务区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。在满足业主、物业使用人需要后，开发建设单位可将车位、车库向外出租，每次租赁合同期限最长不得超过六个月。若车位、车库尚未充分利用，不得在物业服务区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位，且车位施划与调整不得影响人防工程防护门的正常开启和关闭。占用物业服务区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车以及相关收费和管理事项，由业主共同决定。

随着新能源汽车的推广和应用，关于充电设施安装过程中出现的新问题、新情况也不断发生。对业主安装充电设施的，条例送审稿拟规定“鼓励物业服务人根据用户需求及业主大会授权，利用公共停车位建设相对集中的公共充电基础设施并提供充电服务”。业主安装充电基础设施时，物业服务人应配合业主或其委托的施工单位，提供相关图纸和资料，配合并协助现场勘查、施工。

值得注意的是，上一版曾提出车位（库）只售不租且逾期未改正的，最高处二十五万元以下罚款。在条例送审稿中，这一条未再予体现。

变化四：非住宅物业业主拟交维修资金

对于“房屋养老金”维修资金的交存、管理和使用，条例送审稿有关条文发生了变化。首先，维修资金的交存对象细化为住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，其他非住宅物业参照住宅物业交存维修资金。其次，对于维修资金交存“挂钩”办理不动产登记予以删除。第三，申请维修资金实施紧急维修的情形删除了“地下车库雨水倒灌”这一表述，保留因电梯故障、消防设施隐患、建筑外立面装饰或构件脱落松动、排水管道严重堵塞或爆裂、道路路面塌陷、玻璃幕墙炸裂等八种可能造成人身安全事故或严重影响业主生活的紧急情况下，动用维修资金。

现实生活中，物业服务区域内水、电、气、热、通信、有线电视、宽带数据传输等专营单位管线维保常常有界定不清之处。在条例送审稿中则加以明晰，专营单位应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

变化五：政策鼓励老旧小区自主改造提升

鉴于开放式老旧小区的特殊性，条例送审稿新增条文，拟规定对配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，市、区县人民政府应当组织进行改造整治，并制定政策鼓励和支持业主自主开展改造提升，加装电梯，逐步完善配套基础设施和公共服务设施。

为建立长效机制，保护整治成果，旧住宅区改造整治时，由街道办、区县住建主管部门确定物业服务区域，组织业主设立业主大会，由业主大会决定自行管理或者委托物业服务人管理物业。业主大会设立前的物业管理，由居民委员会组织实施。

新时报记者：罗晓飞

编辑：孙菲菲