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铁门隔开别墅区和高层区，这是“富人的歧视”吗？

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2021-10-08 20:51

四川

以下文章来源于红星评论，作者沈彬

红星评论.

观点有趣、行文至软、理性有力

别墅区和高层区业主的矛盾，本质不是行使物权的边界，能不能借路、共用还得看是否满足“必要的便利”和“合理使用”约束条件。

一个开发商，同一个小区，却被一道铁门隔成“别墅区”和“高层区”，业主因此吵翻了天，这是富人的歧视，还是维护正当的财产权利？

据报道，上海曹安公路4908弄的小区，包含联排别墅、高层两种住宅形式，两个区域唯一的通道被加装了一扇铁门，之前业主们各走各的，但是，最近靠近小区西门的曹安公路上发生了多起交通事故，主要原因是高层业主进出的西门会面临门口逆行的问题。所以，他们就希望别墅区“开门”共用南门。但是，别墅区的业主认为，别墅区绿化好，物业费更高，当初买房的时候开发商就承诺是独立区域，不愿意“开门共享”。

↑铁门隔断了高层和别墅之间唯一的通道。图据上观新闻

对于这个问题，上海市司法局副局长、法学教授罗培新作为法律专家，做出了法理辨析。他认为，别墅区与高层住宅区之间的矛盾，不属“相邻关系”，而适用的是公共空间的“合理使用”规则。关键要看，高层区业主要求共用别墅区的通道，是否构成“合理使用”，即符合一般的理性人的正常认知，就是合理需要，反之，则为不合理的需要。

事实上，小区内“高低”住宅之间的矛盾由来已久。按照我们国家土地招拍的规划，商品房小区一般有配套建设一定的保障房。“高”与“低”之间的矛盾，在小区建设之初就已埋下。当初“配建保障房”的目的，还是为了推进社区公平，避免出现所谓“富人区”和“穷人区”。但是，商品房、别墅和经适房在房价、物业服务、绿化、公共设施方面本来就有不小的差别，于是，能不能共用设施、通道，乃至是否会拉低房价，成为大家关心的话题，甚至讨论经常被挂上了“歧视穷人”“歧视经适房用户”等大词。

比如，2017年，北京“首开龙湖天璞”的商品房和自住房的业主因一面铁栅栏矛盾升级，发展成了肢体冲突；青岛万科紫台小区保障房业主认为，商品房业主通过绿植和铁门做“隔离”是歧视行为；恒大某小区的商品房业主，甚至集体修建“隔离墙”，要把商品房与经适房隔离开……这画风让人不得不联想到一些攸关社会公平的敏感话题。

其实，法律问题还是法律解决，不要人为对民事纠纷上纲上线，准确适用《民法典》规则才能来定分止争、明确“群己权界”。

一者，要明确相邻权的边界。《民法典》第二百九十一条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。行使相邻权的前提是“必要的便利”，这种便利不是无限的，不是“舍己从人”，不是“大公无私”，只能以“必要”为界。

评价是否“必要”，要看“替代的措施”是否足够的不便利。一块“袋地”，是被其他业主的地围起来的，那么当然要提供“必要的便利”，不然的话就只能开直升飞机回家了，法律必须保障这种相邻权益。但是，如果A小区业主穿过B小区到菜场较方便，否则就要绕绕远路，这就不属于“必要的便利”。B小区有权不让A小区的业主“横穿”，因为这不是“必要的便利”。

二者，也就是罗培新教授讲到的公共空间的“合理使用”。别墅区和高层区不构成法律意义上的“相邻关系”，就要看借路是不是“合理使用”。

有网友说，飞机还有个头等舱和经济舱的区分，买什么票享受什么样的服务。不妨拿这个来解释，一般而言，坐经济舱的人都得从头等舱那儿路过，但是，如果头等舱的人不允许经济舱的人走，那就是妨害到“合理使用”，但是，如果是头等舱、经济舱有不同入口，经济舱还是要求经过头等舱，这个就难言“合理使用”。

可以说，别墅区和高层区业主的矛盾，本质不是行使物权的边界，不应该人为敏感化，随便套用“歧视”“富人”等字眼，能不能借路、共用还得看是否满足“必要的便利”和“合理使用”约束条件。