取消预售、以套内面积计价？别傻了，房价一分也不会便宜！

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先搞清几个基本概念

中国的房地产，有很多“讨伐”的地方，比如越调越涨、期房欺诈，公摊面积坑人等等。这些话题，时不时就要拿出来“热炒”一下，相关的网文，不管写得如何，一定迎合流量、绑架情绪。

今年两会，全国政协委员周世虹提交提案，建议取消商品房预售制度，以套内建筑面积计价销售商品房。

这个话题老生常谈，但绝不影响关注度。

2019年2月，住建部公布了一份《住宅项目规范（征求意见稿）》，全文三万多字，大家可能没多少印象，但里面的一句话，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，引发舆论高潮，你一定看过这样标题的文章《别了，公摊！买房按套内面积算！》。

再往前的2018年，有媒体宣扬，重庆是全国唯一一个按套内面积给商品房计价的城市。既然重庆可以采取“套内面积”，那么就应该向全国推广普及，全面实施住房“套内面积”，以确保消费的公平性与合理性。房价这么贵，公摊不透明，老百姓确有可能被开发商坑。

然而真相，是如此吗？

讲这个问题之前，先厘清一下基本概念：

房子的面积有几个测算维度，由小到大有套内使用面积、套内建筑面积、房屋建筑面积：

套内使用面积：即套内房屋使用空间的面积，就是你居家生活中，实际能用到的面积，包括：套内卧室、客厅厨房、卫生间、储藏室、阳台的部分或全部、内部的楼梯等。

套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套内墙体面积，就是套内使用空间的分割墙、承重墙、公共墙的面积，均按水平投影计入，公共墙计算一半；阳台建筑面积，按阳台外围与房屋外墙间的水平投影面积计算，开放阳台计一半，封闭阳台全计入。

公摊建筑面积：每套房子依法应分摊的公用建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。每套房与公用建筑之间的分隔墙以及外墙，以水平投影面积一半计算。注意，独立使用的地下室、楼下车棚、地下车库、为社区或多幢服务的警卫室，管理用房，人防地下室都不计入。

房屋建筑面积：房屋建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积，也就是销售面积。

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计价方式变化，对总价没影响

开发商在卖房时，以房屋建筑面积计价。房子竣工验收的时候，在交付前住建局的测绘部门会精细测量，给出实际面积。

开发商按照房屋建筑面积和实际面积的差异，多退少补。这样，房子才能验收通过。所以，套内建筑面积也好、使用面积也好，都好测量，存在的问题比较小。

最关键的，就是公摊建筑面积。一方面，套内建筑面积、套内使用面积，这些概念直观、容易理解，但哪些是公摊、哪些不是，怎么计算，是不是公平等等，对普通百姓来说比较难理解。

另一方面，现在开发商卖的都是期房，老百姓买房时，一般会知道房子多大面积，但对于上面几个面积的关系，不一定会知道。等到房子拿到手上，突然告诉你说，100平方米的房子，现在实际使用面积只有80平方米，存在这么大的差距，直观感觉是，“是不是被骗了？”

再说，现在房价这么高，开发商会不会抓住老百姓不太了解公摊面积的现实，故意夸大公摊，赚取不义之财呢？退一步，即便开发商不这么做，但花这么多钱买的房子，居然还有10%-20%的面积，不是我能使用的，但我必须要为它买单。这么想，老百姓的心理就不平衡了。

目前，正在执行的《商品房销售管理办法》第18条规定，“商品房销售可以按套（单元）计价，也可按套内建筑面积或者建筑面积计价”。

也就是说，商品房一直是以套内建筑面积行计价的。不管新房、二手房，任何一份合法的销售合同上，必须标明房屋建筑面积和套内建筑面积。

而计价方式的变化，对房屋总价没有任何影响。

上图是笔者朋友最近挂牌的一套二手房，即便是与中介签署的《房屋委托协议》，也明白无误地标出了房子的建筑面积、套内建筑面积。

这套房子建筑面积38.87平方米，套内建筑面积为32.03平方米。也就是说，这个房子的公摊面积是6.84平方米，公摊率达到了17.6%。

实话说，这套房子的公摊率还是比较大的。一般来说，别墅公摊率最低，一般在1%-8%；其次是多层住宅，7层以下住宅公摊率为7-12%；7-11层公摊率为10-16%。

高层建筑有电梯、电梯前室及安全通道等，公摊面积更大，12-33层住宅公摊率通常为14-24%，这一套就属于这种情况。

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为了卖房，开发商其实拼命缩公摊

一般而言，有建筑测绘，住宅套内面积（套内建筑面积和使用面积）不会有问题。如果还不相信的话，自己可以去市场上找测量师。

那么，开发商会不会通过做大公摊面积，来坑买房人呢？不会。因为，开发商在拿地时，地块占地面积、容积率，都已经固定下来了，总建筑面积是一定的。

总建筑面积=占地面积*容积率

因此，做大了公摊面积，就缩小了房屋的建筑面积，房子就很难卖了。试想，你去售楼处，销售说这房子100平米，但公摊要50平米，你花钱买100平方米的房子，只能用到50平米，你还会买吗？这对开发商没好处。

所以在现实中，开发商往往是挖空心思想着，怎么做大房子的面积。

但凡有面积赠送的项目，都非常受欢迎。过去很长一段时间，偷面积、“高赠送”的户型大行其道。不能做大房屋面积的，就偷面积。笔者以前在一家TOP60开发商工作，这个开发商的产品竞争力一般，但在激烈的市场竞争中生存，靠得就是“高赠送”。

怎么做呢？

拿到地以后，项目总建筑面积是一定的，设计部门就开始做“强排方案”，即根据规划指标、建筑规范，尽可能布局建筑轮廓，包括大中小户型、高中低档产品的配比，以及交通出入口、花园设置等。

说白了，就是怎么设计，才能产出最多的房子、最受市场欢迎的产品，实现利润的最大化。我的前东家，叠墅产品较多，就靠做大地下室、天台面积等，增加总建筑面积，赠送率有时高达40%左右。100平米的房子，实际建筑面积140平米，想想就开心。

总之，总建筑面积框得死死的，要卖更多的房子，就必须最大程度地减少公摊建筑面积。

现在，房价很高，买房都希望使用面积大一些，摊下来的均价就低了，这样的产品在市场上的竞争力就很强。把公摊面积做大了，房子建筑面积就少了，没有哪个开发商会这么傻。

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最应解决的是公摊的种种问题

但是当前以建筑面积计价，肯定也有弊端。

比如要防止开发商违背着政策规定，故意夸大公摊面积，让老百姓多买单。而且，公摊面积大了，相关的费用也多，比如缴纳的暖气费，就包含了楼梯、过道等；精装房还有公共区域装修成本分摊；买房缴纳的税费，也以建筑面积征收。

所以，公摊被夸大了，对老百姓就是一种损害，几百、几千户加总起来，可是一个大数目。

而且，公摊属于全体业主，但收益却没给到业主，典型如电梯广告。进一步讲，社区物业用房，搞二手房代理租售、会所搞经营、游泳池对外经营，也会损害业主利益。

周世虹委员还提议，“由于公摊面积缺少限制性标准，由开发商委托测绘，容易产生暗箱操作等导致公摊面积无序增加。”

确实，房价这么高，百姓迫切需要将住宅公摊面积这个不透明的大杂烩分解开来，搞清楚哪些应纳入公摊，怎么计算面积，标准是什么等。

但其实标准一直有，现行的国家建筑标准以及《住宅项目规范》，对走廊和公共部位通道及公共楼梯等设置了建筑标准：

走廊和公共部位通道的宽不小于1.2m，局部净高不低于2 m；公共楼梯梯段净宽不小于1.00m；建筑高度超过18m时，公共楼梯梯段净宽不小于1.10m；公共出入口门洞口宽度不小于1.20m。

所以，不是没有标准，而是有没有执行，执行到不到位。有没有公开监督，投诉受理等，执行层面的环节到位了，自然就打消了老百姓的疑虑。

总之，周委员与其建议“以套内建筑面积计价销售商品房”，不如建议把公摊面积种种不合理问题解决了。

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房子烂尾，不能全怪预售制

而关于周委员提的“取消商品房预售制度”，也是如此。

房子烂尾，货不对板，就喊取消预售，完全无视监管的问题。

其实，商品房预售的监管制度，我们比西方国家规定的还严，具备“用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证”，才能办理报建；形象进度到了，预售资金监管了，才能办理预售；房子竣工了，物业维修基金到位，公建配套跟上了，才能办理竣工验收等。

因此，从报建到开工、再到预售和销售，最后到竣工验收，我们有一套完备的监管体系。即便有漏洞，但只要预售资金监管到位了，全部用在项目上，不得挪用，直到竣工验收，也不会有大问题。出问题的、烂尾的，都是相关环节上掉链子。

所以，问题出在监管上，不是有了问题就要取消预售制。

殊不知，取消预售，开发商建设周期拉长、融资成本增加不少、房子供应减少，房价其实会上涨，这对百姓没好处。

监管到位，开发商成本降低、房子建得也快，房价也低，这不是好事吗？公摊也是一样的，制度和规范都有，重要的是看有没有披露和执行，对市民的呼吁有没有解决。

总之，以什么方式计价，这不重要，对房价也没影响。

比如，某套建筑面积100平方米、套内面积80平方米的房子，售价为800万。按照建筑面积计算，均价为8万元/平方米，按套内面积计算的话，均价为10万元/平方米。不能因为按套内面积计价了，就说房价上涨了。

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购房建议

最后，凡事没有绝对，公摊小并不一定意味着社区舒适性高，得有个取舍。

比如过去的筒子楼得房率很高，但没有电梯、配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低，一般在70%-80%，但有高速电梯，有物业管理，有花园泳池，采光通风也好。

但是要注意，有些中小户型的刚需盘，楼层高、一梯多户、公摊大，不太受欢迎。这类二手房居住体验不太好，再出手也难，购买时要谨慎。

由于建筑新规的要求，高赠送、偷面积已是过去式了，现在的新楼盘基本没有了。如果能够买到这类二手房，居住体验会很不错，性价比也高，未来也好出手。赠送面积多，下家一算，摊下来的房价会低不少，是一个大卖点。

当然，对于改善型的房子，不能一味地看公摊大小，而是在公共设施和居住空间上权衡。公摊适当，社区服务好、公共设施齐全，才谈得上改善。尽管，这类房子的得房率一般只有80%，但空间利用的好、格局紧凑，也不错。

这几年，房价涨得快，紧凑型的3-4房越来越受欢迎。所以，大家选新房也好、二手房也好，如果是改善需求，就应该选这类房子。

最怕的就是，两边都不靠，买了无赠送、公摊大，服务和配套还差的房子。

公摊面积，的确牵扯出一堆问题。好在市场越来越成熟，监管越来越完善。对于大家来讲，在合理维护权益的同时，也要关注公摊给房子带来的价值，而不是因噎废食，得小失大。