云湾滨水小别墅，香不香？

在之前的《“世界级”云湾，破局 清镇?》中，写到过：

要破局清镇， 中铁云湾自身资源和产品吸引力要高到足以让客户在心灵上跨越山和大海、肉体上穿越人山人海。

所以在拿到云湾的产品资料后，马上来一篇干货。不扯那些什么区域发展、投资潜力之类的东西，单纯分析一下这个“滨水小别墅”，到底香不香?

先来看看位置，从上面的平面图我们可以看到中铁云湾首开的组团是位于龙凤大道旁边的地块(我们之前把这里定义为A地块)。这个地块有点类似于一个半岛的的形状，滨水资源不错。从效果图上看，会有一个步道桥通向河对岸。

如果从现在的接待中心望过去，可以看到整个地块正在热火朝天的进行平场。地形上，这是一个与水面有高差的台地。

到地块的内部，就可以看得比较清楚。整个场地已经平整得差不多，从场地到水岸中间还隔了一个老马河湿地公园，而这个地块的西面是一个小小的山脉。因为老马河是在地块的东南面，所以整个别墅区面水的方向其实是朝东南，也确实是背山面水。

再从平面图上看一下这个组团的产品业态分布，临水最近(其实是距离老马河湿地公园最近)的是一小圈叠拼别墅，但是量不多。包围在里面的则是组团的重点产品：合院，也就是我比较看重的“滨水小别墅”。合院的后面是两排洋房产品，一会单独说说这个洋房，颇有亮点。

合院产品距离水面最近约80米左右，确实可以称为“滨水小别墅”。

后面的高层产品，分布在别墅区的西侧和北侧。但实话实说，其实这个组团河景景观最好的可能是这几栋高层，高度估计在13、4层以上，都能得到一个完全无遮挡的河景景观。

叠拼、合院、洋房和高层，构成了中铁云湾的首开组团。在这几种产品中，其实最有亮点的还是主力产品合院和洋房，当然高层的产品设计其实也挺有意思。不过既然今天说的是“滨水小别墅”，我们还是把重心放在合院上面。

合院是什么产品?其实是近几年很流行的院墅产品。

先回答一个问题，合院是不是别墅?

答案是肯定的，合院就是别墅。有天有地有院子的合院，当然是标准的“别墅”。

院子围合起来，使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从别墅变为院墅。专业里面将这种现象称之为院墅化，近几年的大量合院产品其实都是这种院墅。

院墅化为何如此受欢迎?主要有以下原因：

1)院落生活方式可打动客户，产品力可挖掘空间多;

2)院墅化产品可以实现较强私密性;

3)以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣;

4)同面积段下，院墅化合院产品能实现更高容积率。

采用合院型产品进行南北向连接甚至网格状连接，利用南北向日照间距，在控制面积段的同时提升容积率。 毋容置疑，可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山墙间距，容积率提升上确有奇效。

▲传统联排别墅

▲L型院墅

和传统一字型联排对比，合院型产品的院落只有单侧会有外部视线干扰，私密性好，容许院落空间成为家庭活动的重心。所有房间与公共空间都朝向私属院落布置，让院落的景观实现最大化效用，室内景观均好性提升。合院型产品相较于传统产品，有更大的采光界面，户型布局灵活度更高。

按照占地面积从小到大，占地60-260，地上面积跨度从160到500，销售面积从110-500，涵盖了入门级至豪宅级多种产品线，其适用范围十分广泛。

可以说合院别墅确实是最近几年住宅设计的一个大亮点，在很多的二三线城市得到广泛使用。比如贵阳人民喜闻乐见的龙里别墅区，就有很多产品都是这种合院别墅。嗯，还有很凶猛的 中天吾乡，也把合院作为了王牌产品。

所以，云湾选择合院应该说是非常合理和正确的选择。

废话不多说，进入滨水小别墅的产品分析。

首先是立面，云湾并没有采用最近几年特别流行的传统中式、现代中式风格。而是很直接的使用了现代风格，特别是露台上有比较大的玻璃面积。这种风格呢，有些人很喜欢，也有不少人更喜欢黑瓦白墙的中式风，看个人喜好吧。

剖面图上，可以看到云湾合院是4层结构。和很多合院不同的是，云湾做了地下车库并与地下空间连接。中间有比较明显的电梯井和采光井，业主后面加装电梯比较方便。

接下来是每一层的单层平面图，从中可以发现什么?

1、合院的建筑面积是136.42㎡，但面宽接近10米。通过挑空、地下室、花园、天井等部分进行赠送，实得面积可以达到300㎡左右。

2、负一层的地下室空间方正，面积也不小。但是实际使用中，地下室比较大的问题还是潮湿。所以不管怎么设计，我都还是建议大家在地下室装一套专业的除湿设备。

3、还有一点就是这个地下室的层高很高，达到6米左右。所以在装修时其实可以搭建一个局部LOFT的结构出来，又可以增加不少使用面积。

4、从一层的平面图上，可以看到整个户型是比较方正。对比其他L型的合院，客厅部分增加了开间尺寸，创造了一个更加方正和宽阔的客餐厅区域(单层面积较大)。而且预留的是回字形楼梯空间，比传统剪刀梯的设计更舒适。楼梯旁边则是预留的电梯井空间，为了增加居住舒适度，电梯也是我比较建议大家加装的。

5、但是增加客厅的开间尺寸，确实要牺牲的就是外面的花园面积，从户型图上面看花园面积着实不大。不过有点尴尬我手头并没有这个花园的实际尺寸，所以有样板房的话建议大家实地看一看、体验一下。

6、一层和二层中间有一个巨大的挑空，这个挑空其实也是做赠送面积常用的手段。是封还是不封?封了可以增加一个很大的空间，二层的使用效率大大增加;不封客厅的层高很高，逼格度就骚起来了;像我这么朴实无华且枯燥的人，考虑到水晶吊灯不好清扫，估计会选择封起来，咩哈哈哈。

7、二层和三层外面有个“上空”空间，其实也是可以用来做文章的。面积不算小，板一封就是两个大露台哟。起码种点花花草草、养个狗子啥的问题不大。

8、三层我建议其实应该在天井那里增加一个卫生间，并且把三层作为一个大主卧使用，包含卧室、衣帽间、主人书房、化妆间和卫生间……其实这个尺度完全够用，这个户型图上面这么画是个啥意思?应该做一个“改造后”的示意图嘛。

9、如果按楼层分布，我建议使用中可以把负一层空间作为家庭公共活动区域，一层则是会客花园老人居住、二层是留给孩子(不管是一个还是俩)的生活、学习空间、三层则完全是主人的空间，可以按照自己的需求突出个性化空间打造。

以上，就是个这个滨水小别墅的分析。

合院后面的洋房，我认为也是云湾这一期颇有特点的产品。同样的现代风格和比较多的玻璃元素里面，让人还是有眼前一亮的感觉。你别说，中铁置业这几年在产品上还是用了心思的。

洋房的户型主要是130和142两个面积段，说两个特点：

1、比较大的阳台面积，从效果图上也可以看到，是通过错层处理创造大尺度的阳台。这个阳台面积在现在的市面上在售的洋房产品中面积够大，基本上都在十几个平米以上。

2、130的户型有一个阳台其实是可以做成房间的，也就是传说中的+1房。而140的户型，同样有一个阔绰的入户花园，我相信其实也是+1房的处理。实际上130、140两个户型，都是四房的大尺度洋房。

3、但是我其实不太喜欢130户型里面玄关处的设计，玄关旁边还有个房间门。如果是玄关空间去，其实这个设计有点尴尬。因为我认为玄关可以不大，但一定是个独立的空间。还有就是餐厅距离客卫比较近，相比之下140的设计就好很多(但其实也存在我说的那个玄关问题)。

4、值得一提的是，我相信洋房的高楼层(4-8层)景观会不错，因为可以越过下面的合院直接看到湿地公园和河景。

云湾滨水小别墅，到底香不香?

从产品来看，确实做了很多创新和更迭。

中铁云湾大量的低容积率产品，也使它成为了龙里别墅区、中天吾乡、保利别墅……之后又一个重要的墅区选择。特别是对观山湖区的客群来说，清镇的距离优势明显。

更关键的是依托难得的自然山水，云湾的产品有先天的资源优势。

但是到底香不香、值不值得买?除了产品更重要的就是价格。说实话，我也不知道云湾滨水小别墅的价格。但是依照中铁置业的惯例，项目首开组团一般都会以比较大的优惠来换量(逸都国际、阅山湖都是这样)。

参照其他的竞争对手，综合区位、资源、产品这些评价条件，如果云湾滨水小别墅总价能控制在270~330万这个区间。

可以大胆的说，还是挺香的。

最后还是建议中铁置业应该迅速搞出实体的交付示范区出来，毕竟效果图和真实的区别还是有的嘛。眼见为实耳听为虚，如果实体的呈现效果能达到甚至超过效果图，对客户的杀伤力其实会强得多。

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