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福州 -【榕发观湖郡】

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（图片来源于蓝房网）

大家知道，榕发观湖郡土拍楼面价2.3万，毛坯最高限价3.5万。而此次取证均价低于限价1200元，出乎市场意料。

而3.38万的均价也相当于说在地价上加了1万。

No.1

不同楼栋，价格不同

值得注意的是，不同的楼栋位置，价格也不同！

其中，1#、2#、3#、5#楼可以看晋安湖风光，湖景视野较好，均价约34800元/㎡。6#、7#、8#、9#楼位于社区北部，湖景视野较差，因此价格稍低，均价约32500元/㎡

No.2

一线公园遇上一线湖景

近两年来福州土拍市场主要以安商房为主，纯商品房项目十分罕见。尤其是东二环旧改征迁之下，整个板块被安商房充斥着。

目前，东二环板块仅有两个纯商品房项目，一个是由世茂、保利和融信多家房企合力开发的公园左岸项目，在售均价3.7万/㎡（带装修）；

另外一个是由老牌国企建发操盘的榕发观湖郡，毛坯均价3.38万。

从地理位置上看，公园左岸和榕发观湖郡这两个项目地段差不多，同处东二环泰禾广场周边，地铁4号线沿线，各有优劣。产品方面

榕发观湖郡主推普通平层住宅，公园左岸项目主推叠拼和高层。

公园左岸

公园左岸项目共10栋小高层，15栋叠拼别墅。

小高层规划了建面约89平三房两厅两卫，建面约105平三房两厅两卫，建面约125平的四房两厅两卫，以及建面约145平的四房两厅两卫，带装修交付。

叠拼都为6层楼，规划上叠、中叠和下叠产品，下叠建筑面积约149平，中叠建筑面积约145平，上叠建筑面积约145平，都为四室三厅两卫设计，一梯两户配置。

榕发观湖郡

榕发观湖郡社区共规划1动商业楼，9栋高层住宅楼。

其中三栋17层，两栋26层，四栋25层。

1#、2#楼可以一线看湖景，景观视野最好。3#和5#楼西侧可以看湖景景观。

10#楼位于社区最中央，远离周边道路，不受噪声影响，最安静。

不过1#、2#靠近化工路主干道，存在一定的噪音污染。

公园左岸项目容积率2.0，较榕发观湖郡2.8的容积率更有优势。

榕发观湖郡由于密度更高，虽然都是高层建筑围合式排列，但是从布局上看楼间距也比较拥挤。

位置方面

公园左岸位于鹤林生态公园西侧，榕发观湖郡毗邻晋安湖，享一线湖景，两个项目景观和环境都不错。

公园左岸离四号线池边站较近，观湖郡离化工路站较近，两个项目都是属于地铁房。

品牌方面

公园左岸由世茂、保利和融信三家知名房企联合开发，市场认可度较高；

榕发观湖郡项目由福州建发操盘。福州建发虽为国企，但由于近年来发展重心主要在安商房上，纯商品房建设经验较少，未来社区品质如何或许会引发购房者一些担心。

No.3

大主卧遇上大阳台

公园左岸主推89-145㎡阔景平层，89平为中间户型。

89平高层户型，三室两厅两卫设计，整体格局方正，动静分区良好。

厨房、餐厅、客厅连接阳台，采光通风效果好；主卧带独立卫浴，南向次卧带飘窗，采光通风良好。北向儿童房可满足孩子居住学习的需求。

榕发观湖郡主推75-125㎡户型，89平为中间户型。

89平三房户型，大面宽阳台连接客厅和次卧，采光通风效果好，主卧带独立卫浴和飘窗，北向做书房或儿童房。

从户型图上看：

首先，公园左岸89平户型主卧面积大于榕发观湖郡，主卧带嵌入式衣帽间；而榕发观湖郡主卧带飘窗，采光效果更佳；

其次，榕发观湖郡89平户型带大面宽阳台，连接次卧和客厅，或是为了晋安湖“一线湖景”有意为之，公园左岸户型中仅有一个小阳台连接客厅；不过，大面宽阳台势必对套内面积造成影响。

最后，从户型图可见，公园左岸户型布局更加紧凑，活动区域拥挤，榕发观湖郡活动区域面积更大。

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