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12月15日，国家统计局公布了《2023年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示：11月份，福州新房价格连续六月下跌；二手房价格则出现“七连跌”。

▎环比跌0.4%！福州新房价格“六连跌”

数据来源：国家统计局

根据国家统计局数据，2023年11月，福州新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.4%，延续前几个月下跌态势；同比下跌1.4%，跌幅略微扩大。

数据来源：国家统计局

分面积段来看，2023年11月福州90㎡及以下新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.6%，同比下跌1%；90-144㎡新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.5%，同比下跌1.9%；144㎡以上新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.1%，同比下跌0.3%。

PART 1

锦颐公馆 前世今生

锦颐公馆位于五一中路的民航广场北楼(南楼为此前的阿波罗公寓)，推出了建面约40-47㎡和68㎡的公寓。其中1-6层为商业，7层为酒店入户大厅和宴会厅，8-15层为住宅，即本次推出的“锦颐公馆”，16-23层为酒店客房，相当于住宅楼层夹在商业楼层中间。

2014年起，阿波罗酒店频现丑闻，受原业主债务纠纷影响，酒店无法正常营业，处于无人管理和停业状态。据讨债者称，该老板通过某房地产项目融资数亿元，如今资金链断裂无法偿还。2015年7月，经过福州市旅游星级饭店评定委员核查，阿波罗酒店存在严重安全隐患，造成社会不安定因素和不良影响，阿波罗（福州）大酒店四星级饭店遂被摘星。

2016年初，被摘星的阿波罗大酒店变更为“锦颐大酒店”，并且重新装修。有记者从福州市市场监督管理局了解到，锦颐大酒店全称为“福州锦颐大酒店有限责任公司”，2015年10月19日成立，注册资本为1000万元，出资股东为金柏成和刘伟，金柏成任执行董事兼总经理。

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PART 2

首付25万起，低价入主学区

锦颐公馆地处福州传统的市中心核心区，配套几乎没有短板，加之为现房销售，划片国货小/福州八中。纵观全市，该项目的确是福州市面上较为便宜的二类学区房（初中）。

据悉，锦颐公馆的新房销售均价约为2.3万/㎡，大部分房源总价约为98-180万，个别大面积产品总价200万起。小面积的大部分房源的确不过百，按照三成首付计算，25万的确也能拿下一套小公寓。

所以，无论从地段，总价，还是对口学区来说，该房源的确有较大吸引力。但如此大的“优惠力度”，为何开售一年多时间仍滞销呢？

通过分析，主要存在以下几种情况：

1、该项目夹在商业楼中间，并不适合居住，一层有多户（4梯37户），也容易出现邻居租户不稳定，且未来租住人员混杂，体验感较差。

2、项目为商转住，其原始结构难以改变、存在外阳台缺失、私密性较差等缺点。

3、项目土地年限不足50年，对年限有要求的客户不能接受。

4、虽是酒店式公寓，为民用水电，但未通燃气，物业费较高，约为5元/月/㎡。

此外，该项目的直接竞品，即原阿波罗公馆，其二手房价格优势更明显，约为20000元/㎡，主力面积段同样为40-68㎡。通过查询二手房网站，阿波罗公馆按照总价约85万左右的价格计算，首付40万左右即可拿下，按照当前首套房3.8%的利息，贷款30年，月供约为2100元/㎡。目前大部分都是带租出售（租金约为1600-1800元/月），买来可立马抵扣大部分房贷，对于购房者而言压力较小。

但阿波罗公馆交房至今近20年，物业管理混乱，楼道杂物随意丢弃，昏暗潮湿的环境，也让客户第一印象大打折扣，以下几张实拍图可以随意感受下：

阿波罗公馆实景图

那么，锦颐公馆这类有学区属性，且现房销售的房源适合哪一类购房者呢？我们接着往下看。

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PART 3

房住不炒，按需购买

通过前文的具体分析，不难发现，在房地产信任危机频发，且烂尾重生的当前市场，锦颐公馆最大的优势是：为准现房（2024年6月改造后交付）、即买即办证。且有学区加持，大部分认为这些条件都为未来的保值性提供了保障。

但综合锦颐公馆二手房近几年的情况来看，并未达到预期中的涨幅，而是随市场走势下行。如果想要寄希望于有学区“傍身”房子带来增值，几乎不太可能。

一方面，过去赚的是房地产市场大势向上，红利期，繁荣时期的钱。未来，这种钱很难赚。因为在房住不炒的整体方针下，整个楼市告别了长周期的繁荣期，未来即便部分年份会涨，但是大部分房价涨幅不会像以往一样出现较大波动。这类年限较长的房子，未来也会逐渐被市场淘汰。对于学区优势来说，该楼盘并非福州优质的一类校，增值潜力有限。

但对于有学区需求的购房者来说，以较低的门槛购买一套中等偏上的学区资源，并在学校附近租一套面积更大，条件更好的房子，是一个不错的选择，但要做好未来房子贬值的准备。这相比于上车门槛较高的同类学区房来说，相当于花了十几二十万买了个学区，未来不需要也可以转手出售。

尤其在如今私立校100%摇号的背景下，很多家长不愿意拼高额的一类学区资源，而是选择以二类校保底，如果摇不中，二类学区也是一个不错的保障。如果能摇中私立，这类二类校房子满二后也好转手。

从这个角度看，与动辄几百万的学区房相比，投入成本相对较小，未来损失也在接受范围。