去年5月中旬的时候，备受关注的北京首轮集中供地落幕，30宗宅地揽金超过1100亿元。
这个金额相当于2020年北京全年土拍成交金额的一半，整个土拍市场呈现出一派热火朝天的景象。
但谁都没想到，当年北京的首场土拍中呼声极高的老大哥中海，当时却颗粒未进，爆了个大冷门。
北京一直是中海的必争之地，中海也当了北京楼市多年的“无冕之王”。土拍市场上的突然哑火，令谁都想不到堂堂央企居然也有陪跑的一天。
因此当时媒体打出的标题叫做：
北京集中供地火热朝天，“利润王”中海却黯然失色。
但谁也没想到，一年多之后，在北京的第三轮土拍中，中海在两天时间里接连出手，豪爽下注，和几个央企同行毅然决然地血拼到底。
最终，中海斥资147.45亿，连下三城，成了北京第三轮土拍中拿地金额最多的房企，也是这轮土拍中当之无愧的最大赢家。
前后一年的光景，同样是北京土拍市场，从最大冷门到最大热门，从谨慎举牌到疯狂下注，中海是踏空后疯狂补救？还是引而不发突然要搞波大的？
这前后的门道，还真值得说道说道。
01
中海也陪跑？
留给“利润王”的尴尬选择题
去年5月份的北京首轮土拍中，出让的30宗宅地中，中海一共报名参与了18宗土地竞拍，这其中，中海独立报名的就有15块地。
看上去，中海来势汹汹，野心勃勃，怎么看都不像是来走个过场的。但现实的结果是，中海最终一无所获，成为揽金千亿的土拍热潮中最显眼的那个陪跑者。
在北京这场土拍中，因为来自深圳的卓越豪取4宗地，抢了一众央企国企的风头，当时有个段子说的是：
土拍现场，中海的朋友和卓越的朋友擦肩而过，看了彼此一眼，都觉得对方可怜。
是出让的地块位置不佳？按媒体报道，竞拍的地块中有一块是衙门口棚户区地块，这块地位于中海大本营石景山，按理说中海应该是势在必得。
是地块竞争太激烈总价太高？衙门口棚户区地块最终被融创+石泰联合体收入囊中时，整个地块的溢价率也仅5%，总额64.4亿。要知道在2020年，中海曾大手一挥79亿元，将北京年内总价地王收入囊中。
就是这样一块地，中海在竞拍时，也仅仅是象征性地“举了几次手”。
北京对中海来说，意义非常重要。中海1995年就进入了北京市场，在北京项目储备非常丰富。
中海的战略诉求一直是集中于一二线核心城市，而北京是中海的必争之地，不仅因为中海在这里蝉联多年销冠，而且中海连续三年都是北京拿地权益金额榜首。
北京市场同时也是中海华北区域的重中之重，而华北区域是中海的主要销售贡献区域。
这个逻辑推导一下就会发现，北京拿地的失利，会影响中海在北京市场的补仓节奏。
最终这个影响会逐渐传导，间接干扰中海的保规模策略，甚至是销售业绩排名。
这样一说，中海一次北京土拍的陪跑，不仅仅是尴尬，更有些危险的意味。
既然如此，为何中海仍然要在北京首轮土拍中冒险挂零？秘密其实还是藏在出让的地块中。
①首先，还是算账的问题。根据业内测算，北京首轮土拍的规则相当复杂，平均溢价率只有7.58%，和广州、重庆等地动辄40%以上的溢价率相比，显得相当寒酸微薄。
这也是为什么很多房企感叹——根本不赚钱！
而中海参与竞拍的几块地，按规则都需要配建公租房和人才房等，占比也相对较高。据了解，北京市场上，混居的产品不怎么受欢迎，不仅面临规划上的挑战，还有限价政策设阻。
开发这样的地块，利润有限，后期去化也困难，拿到了也是块烫手的山芋。
②其次，与中海的经营风格有关。按照中海一贯的风格，对利润有明确要求，也让中海不会以一种非理性的加价、提升自持或保障房比例，来获取地块。
对号称“利润王”的中海来说，这些地可能真的让中海的算盘打不过来了。
③最后，事关中海的盈利能力。这两年，号称“利润王”的中海，盈利能力也有所下滑。抛开行业调整的大环境，地售比成了中海这两年利润下滑的一个原因。
尤其是今年一季度，中海在北京的销售并不理想，中海卖出的44亿和第一名首开的170亿相比实在逊色太多。
在这种对比之下，中海拿地势必以强利润为导向，这反而束缚了中海在土拍市场上的手脚，形成了一个尴尬的选择题：
是要稳健发展中保利润，还是竞争压力中保排名？
但这个选择题在一年多后的土拍市场上，出现了另一个极端。
02
中海“杀疯了”！
北京土拍诞生最大赢家
在2022年9月底刚结束的北京第三轮土拍中，18宗地块全部成功出让，不仅实现了500.3亿元的总出让金位列几大城市头部，而且还实现了近一年多以来首次“零流拍”。
北京第三轮土拍中的最大赢家，毫无疑问是中海。两天时间里，中海斥资147.45亿元、斩获3宗地块，成为本轮集中供地中拿地金额最多的房企。
这个成绩，比排在它后面的建发花出去的66.47亿拿地块，多出一倍多来。
从报名阶段，中海就透露出了一种来势汹汹、筹划已久的模样，此次公认的8宗最热门的地块中，中海报名了7宗土地，而且全都是单独报名。
中海此次拿的三块地，都是在和几个同等重量级的央企同行血拼之后，虎口夺食得来的。
比如中海最先出手的海淀013地块和0015、0016地块，都是在成交价触顶，竞配现房销售面积的惨烈竞争中，阻击了华润+城建、保利+建工、海开、建发等房企的争夺。
而在丰台大红门0004地块上，中海和金茂也是捉对厮杀，交替竞价。最终中海以楼面价约5.25万/平方米，溢价率3.54%，价高一筹竞得。
一年多时间，从去年的谨小慎微，到今年的大手笔扫货，前后两相对比，为何会如此不同？原因还是在这次出让的地块中。
①首先，此次供地的确不得不抢。北京第三轮集中供地里，有8宗地热度最高，分布在海淀、丰台、昌平三区，吸引了43家房企来抢。
这其中的海淀，作为限竞房时期主力供应区域，已连续三次无地块入市，属于是久未谋面的稀缺供应区域。
而且海淀推出的地块周围的配套已经相对成熟，商业、医院、学校应有尽有，只待成熟的住宅项目来填补居住需求。通俗点的话来说，产品未来无论如何是不愁卖的。
这和大家抢优质楼盘一个道理，有些地挂出来就意味着挣钱，如果是你，你抢不抢？
②其次，北京适度调低的游戏规则的难度。跟其他城市相比，北京集中供地的规则较多，对房企拿地算账的确会造成很大障碍。
但在本轮土拍中，北京适度做出了调整将竞拍规则做了简化，让建设标准更趋向市场。比如，在户型上给房企松绑，不再将90/70户型限制作为刚性约束。
比如取消了设置“竞政府持有产权份额”环节，给房企预留了更合理的利润空间等。
可以说，在当前行业环境下，土地出让规则的适度松绑，的确能为参与的房企注入一剂强心剂。
③再次，中海有快速复制的能力。中海敢于一次朝多个地块下手，底层逻辑是中海拥有相当成熟的产品系，针对不同地块能实现迅速契合匹配，形成快速复制的能力。
目前中海针对不同客群构建了三大产品系，分别是：小而精的悦燃系、优而全的拾光系以及阔而尊的藏峰系。
成熟的产品体系给了中海拿地很大的选择包容度，能让中海凭借自己的理解选择合适的地块，通过成熟的客研体系快速打造匹配的产品。
④最后，中海其实在下一盘棋。中海从报名阶段就显得有备而来，并把宝全都压在了海淀，其实从地图上就能一窥端倪。
拿海淀0013地块来说，旁边就是中海神盘中海汇德里，上市后相当抢手，在自己成功的项目旁边再落一子，中海显然有长周期开发，撬动整个区域的意图。
中海滙德里效果图
而中海竞得的丰台大红门地块，距离中海在大兴的兴叁號院项目较近，且地块定位相似，两区并联、双向促销，未来有望成为“双子星”。
在区域深耕的阶段，大型房企在拿地时越来越多考虑的是如何多盘联动，让项目并联成势，互相借势赋能。这显然也是在下一盘大棋。
03
从最冷门到最热门
中海做投资的六个特色
做个简单的回顾，截至2022年第三批次土拍，北京今年一共出让了49块住宅用地，揽金1480亿。这其中，中海在北京一共拿下6宗地块，狂砸259.55亿。
无论是拿地数量还是拿地金额，中海在北京房企中都是Top1级别。而且和多数房企抱团拿地不一样，中海大多数都是独资拿地、亲自操盘。
这样的大手笔其实也是中海在土地市场上扫货的一个写照，在今年以前，中海已经连续3年实现了拿地金额千亿＋。
房地产市场有过几个“千亿”追求，从曾经的“规模千亿”，到之后的“利润千亿”，再到如今的“拿地千亿”，其实反映的是行业不同阶段的主题。
自去年下半年地产行业风云突变，头部房企销售业绩纷纷变脸，全行业承压的背景下，多数房企迫于资金压力收缩投资规模。如今，在土拍市场上隐身的房企越来越多了。
但迫于地方财政压力，多地土拍政策纷纷松绑，拿地的毛利率明显改善。竞争对手少了，拿地利润高了，这对财务稳健的央国企来说，是一个拿地的黄金窗口期。
毕竟房子不是凭空变出的，仓中有多少土储，才是房企未来竞争的筹码。
以北京土拍市场为缩影，从去年的谨慎举牌到今年的大胆出手，这场转变中也能看出中海战略的缩影。
第一，聚焦核心一二线城市。据财报显示，2022 年上半年，中海有18宗新增土地位于一线及强二线城市，对应购地金额和新增货值占比高达 94%，这里面北京就是最具代表性的城市之一。
根据机构测算的数据，中海现有土储建面中，一二线土储占比达 88.2%。总说中海是“利润王”，其实中海在一二线的土储占比也在主流房企中占据榜首。
图片源自：平安证券研报
这些高能级城市人口和产业支撑，为项目的后续去化提供了保障，间接也支撑了企业的业绩兑现，成为后续稳定发力的核心动力。
第二，中海在土地投资上保持了战略定力。在过去几年地产上行期，中海没有表现出盲目扩张和囤地的迹象。在近两年行业下行期，握有资金优势的中海也没有疯狂“逆势加仓”。
在拿地的问题上，中海一直在寻求规模增长和盈利之间的一个平衡点，所以你看到的谨慎举牌也好，大举扫货也好，说白了一句话——能不能算的过来账。
第三，中海拿地的权益比例行业领先。中报数据显示，中海的总土储为5940万平米，其中权益土地储备为4985万平米，对应权益比例为84%，持续保持行业较高水平。
观察土拍市场也能发现，这几年因为集中供地的机制，很多房企热衷联合拿地，但凡是热门抢手的地块，中海习惯单独报名，单独拼抢，拿到地块单独操盘开发。
这背后除了“财大气粗”，或许也和中海的运营模式难与合作方兼容有关系。
第四，中海已经进入了城市深耕期。如果观察中海在各城市的土储情况，会发现中海普遍在2018年后收缩了投资。土储排名前五的北京、广州、济南、天津和重庆，均为十年前便已进入的成熟市场。
图片源自：天风证券研报
在其他房企全国化大举扩张的年代，其实中海的全国化已经先行一步，进入新城市的节奏也不快。可以说，目前中海进入的47个城市，已经基本覆盖了这家公司的战略定位，对中海来说，现在的城市布局已经来到了深耕期的阶段。
第五，热衷“净地”，也不放过行业洗牌的机会。和行业中喜欢“买买买”的并购王们相比，中海拿地一直热衷于透明化，喜欢到招拍挂市场上去拿净地。
但在行业洗牌的机会窗口下，中海也开始在多元投资上发力，开始在并购市场上挑选合适的资产。
今年上半年，中海在上海、广州和成都并购了相关项目的股权，投资金额已经达到了106.6 亿元。
第六，拿地背后的管理团队。拿地当然是企业实力的表现之一，但中海见长的一直是企业的精细化运营。在这方面有几个表现：
中海的管理层的履历中，大多具备工程背景。中海的董事局主席颜建国，毕业于重庆建筑工程学院(现为重庆大学)工业与民用建筑专业，有三十二年建筑企业、房企投资和管理经验。
中海的董事局副主席庄勇，拥有重庆大学建筑与土木工程专业硕士学位。中海的董事局副主席罗亮，毕业于华中理工大学(现名华中科技大学)，持硕士学位，是教授级高级建筑师。中海的行政总裁张智超，毕业于东南大学建筑工程专业。
有句话说得好：
好产品从来不是核心竞争力，做出好产品的能力才是。
这些拥有工程背景的高管团队，对工程流程及成本把控颇具心得，成为中海这家企业精细化运营的核心，也是中海做出好产品能力的源泉。
因此业界也一直有“文科万科、理科金地、工科中海”的说法。
整个中海的人员也显示出精简和稳定的特色，财报显示截至 2021年末，公司正式员工数量 5692 人，远低于其他同规模房企。2021年人均销售额、 人均归母净利润同行领先，位列 2021年克而瑞中国房地产企业人力资本价值榜单首位。
在行业上行期，中海没有像其他房企一样走盲目扩招的路径，这也使得在行业下行收缩期，中海能更加游刃有余，仍保持较好的团队稳定性。
结语：
外界习惯称：当下的土拍市场，是独属于央国企的舞台。
话虽如此，但市场从来是机遇与风险共存，拿到多少土地，同样也需要面临市场的风险。
伴随政策的陆续出台，行业步入理性回归阶段，房企转为向管理要红利，即便财务实力雄厚的央国企，同样要面临行业优胜劣汰的残酷考验。
这一点上，在中海北京土拍的迟疑和豪赌上，表现得尤其明显。
未来无论地产行业是谁的天下，盈利能力永远是经营的核心命题，从这点上来看，体型庞大的央国企反而迎来了另一维度的考验。
素以“利润王”著称的中海，能否在行业的新一阶段闯出一种新的模式？这个问题让我们保持期待。