这几天看到不少讨论福州源的二手挂牌，看到抖音也不少中介在推销，今天就来聊聊这个二环内的改善盘。
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项目情况
2018年8月，巨成以接近底价拿下鼓楼区乌山西路的纯商小型地块，楼面价20647元/平，随后项目变成三家房企联合操盘，2019年12月摇号开盘，174套，备案均价3.92W，户型145、149、181平米。
分析：对于项目的土拍，2018年下半场，地块虽然设置了限价+竞配，奈何仅一轮叫价就成交，从而让纯商属性有所保留。
由于项目面积仅20亩，开发空间较小，设计了4栋住宅+1栋商业，住宅全部搭配底商，从社区的成型度来说并不高。
当天除了该地块外，还有同样以接近底价成交的三江花语城，而如今这个项目二手已经挂牌，三江花语城一手去化仅31套。
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开盘情况
2019年12月，项目摇号上市，需要捆绑精装4000元/㎡(一次性付清)
产品配比：145平：82套，149平：32套，181平米：60套，共174套
去化情况：截止开盘当天，去化113套，去化率65%
分析：对于项目而言，虽然楼面价优势极大，但是1年后的开盘当天，备案价3.92W，依然没有满足，虽然当时需要摇号，但是依然要求捆绑精装，所以项目的实际售价达到精装4.32W。
当然就算4.3W，对比目前鼓楼区的改善项目，这个单价依然优势实足，不过当时市场的热度较差，不少项目都滞销严重，对于改善产品的认可度也不高。
开盘当天174套房源，虽然做到当时市场较好的去化，不过依然没有达到日光这样惊人的成绩。当然目前回过头看，对比这两年的改善产品溢价，这个依靠摇号+精装的新盘，可以说也成了少有的购房时机。
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项目户型
项目面积段虽然分成3种，不过实际上，也就两种，外端的145-149平户型，内端的181平户型。当然项目如此设计，预计也是因为地块面积过小所致。
181平：位于2，3号楼内端，大面宽布局，目前比较主流的产品，大横厅搭配宽阳台，整体的空间感不错，劣势在于客卧是暗卫，181平的面积段，卧室的面积不大导致功能性比较单一。
148平：位于4栋楼的外端，纵深大面宽小，三开间朝南，客厅靠侧边阳台采光，劣势在于，3.5房的设计，主卧没有衣帽间，客卫门对着餐厅。
04
备案差价
虽然项目目前已经交房变成二手房，不过为了更好的比对项目的整体情况，整理了一下备案表。
1#楼：32套，备案均价3.79W，公摊19.7%，端头149平米
2#楼：64套，备案均价4.08W，公摊18%，端头145平米，内端180平米
3#楼：56套，备案均价3.91W，公摊18.7%，端头146平米，内端181平米
5#楼：22套，备案均价3.69W，公摊17.9%，端头145平米
分析：对于项目而言，房源的备案差价存在一定差异，其中5号楼均价较低，主要原因在于楼栋1层实际是4层，房源总量偏小，导致均价有所压制。其中2号楼单价最高，南侧对着社区绿化，噪音和采光影响偏小。
对于项目而言，由于2T2的板楼定位，虽然差异不大，不过端头全部采用纵深大面宽小的设计，客厅采用东西侧阳台采光。4栋住宅，同楼层东西端头差价也是较大，基本都在4-5K左右，这个影响不容低估。
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二手情况
目前项目挂出了一套中楼层的149平米，单价5.7W，总价850W，咨询中介，回复：楼层十几楼，东端头，卖家实收。
分析：对于这套房源，如果单纯对比当初的备案价3.92W，加上精装4K，相当于4.32W，2年后，5.7W，相当于涨幅32%，差价207W。
不过上面已经罗列了项目全部的备案表情况，由于东西端头差价高达4K左右，考虑到中楼层，选择1号楼1201做个参考，备案单价4.14W，精装4.54W，相当于涨幅26%，差价174W。
由于项目刚交房，未满二，还要额外的高契税，不过回复卖家实收，相当于要求二手买主承担额外税费，预计总价达到了930W左右，相当于单价6.2W。
当初4.32W摇号上市，开盘当天去化率65%，两年后二手实际单价高达6.2W，可以说这一系列的数据差可以说非常惊人。
如果套用营销话语：两年前，很多改善购房者，错过了2年增值200W的机会。
当然对于这样的挂牌价，虽然热度较高，但是能否成交依然存疑，实际的成交价格如何，也不是目前的挂牌价能对比的。
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二手思考
对于刚交房的二手挂牌，已经分析过几个案例，基本在刚交房的时候，溢价都较大，因为没有太大的历史借鉴。
对于福州源这个项目，虽然目前没有成交，但是对比如今福州改善新盘的溢价，当初精装4.32W单价，就算有两年的时间成本，但是对比目前的项目（天悦二期4.5W，建发养云4.3W），依然可以说性价比依然不低。
从项目的二手溢价，也受到了这两年改善盘热销的影响。由于鼓楼区目前纯商断供，导致二环外的新盘，都出现溢价，而且这些项目自身的社区情况也并不理想，相比而言，项目的区位优势明显放大。
虽然只有20亩的小型地块，但是周边的白马映书台，被分割的连20亩都无法达到，但是即便如此，当初映书台还传言加价1W，可以说在市场的合力承托下，让福州源的二手挂牌也变得肆无忌惮。
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购买注意
项目虽然区位较好，不过依然存在一些需要思考的点，项目南侧的地块已经拍出，未来建设国惠大酒楼，限高80米，从整体的间距来看，并不大，对于南侧沿街的3，5号楼，有意向的需要特别注意采光。
项目的划片，预计是附近的小柳，对口教育学院附中，虽然是鼓楼区的学校，但是教育资源并不出彩。项目周边也以老旧住宅为主，并没有特别的景观资源加持，甚至连地铁都要1公里左右。
对于项目而言，如果二手高溢价之后，未来的保值难度就变得不一样，按年利率5%计算，上述房源，卖家实收，相当于6.2W的单价，13%的涨幅就达到7W，时间不过2年。
对于这样的产品，如果在目前的改善盘里面对比，区位优势可以说比较明显。不过随着二手溢价之后，没有学区、景观加持，甚至社区配套也不出彩，去对比那些同样价位的头部产品，项目只靠一个区位做卖点，就略显单薄。
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盘点总结
对于项目而言，当初精装4.3W的均价，放在目前市场性价比，肯定不错，不过随着高价挂出，当初的购房者确实也享受到了一定的利润。
不过对于二手市场而言，挂牌价经常都是试探，特别在刚交房的初期，项目虽然对比目前的改善新盘，有区位优势，但是过高的溢价，额外转让的赋税，让未来的风险也将加剧。
当然回到2019年底，当时福州开盘了几个项目，两年的时间成本，目前看只有福州源能做到额外盈利，其他项目基本都在保本或者亏损的状态。
对于福州源的二手房，不管实际成交如何，但是对于有意向投资的购房者而言，参考意义还是较大。
未来的楼市，只要不出现普涨的局面，同价位的板块，如果有在售新盘单价压制，对于交房的期房，都会有所压制，从而让时间成本被无限放大。
福州这几年二环内，特别是鼓楼区，整体的供应短缺，一众改善新盘，房源较少，额外加价，让供需的关系变得微妙。
有意向的购房者，评估好自身的购房需求，思考清楚同价位区域的在售情况，时间成本不要忽视。
备案表：福州源备案表