代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
近期，由于住宅市场的“救市回暖”呼声不断，让人忽略了另一种产品——公寓。
公寓，作为住宅的补充品，由于其商业属性自带的短板和硬伤，在市场上一直是投资者不疼，刚需客不爱的存在。
记得去年调控重重，市场下行时期，为促进成交走量，广佛两地开发商集体内卷，大打价格战。而另一边的公寓也无辜躺枪，本身就卖得惨兮兮，还被住宅降维打击，无奈只得跟风一降再降。
事实上，去年底的以价换量确实换来了公寓市场的明显起色，比如佛山在去年末的10-12月均有2000套以上的成交，广州在去年末也两度突破2000套。
左右滑动查看更多
值得一提的是，根据克而瑞数据统计，今年开年以来，佛山市场再趁佳势，不少楼盘再打诱人折扣，最终于今年1月成交3329套公寓，为近三年来最高位。
另外除2月春节月外，3月继续成交突破2000套。统计到，今年前四月，佛山公寓共计网签成交7965套，同比上涨27%！
不过，从库存来看，佛山公寓去化压力仍然比较大。截至4月末全市公寓库存6.2万套，去化周期长达35.9个月，将近3年。那么，今年前四个月，广州公寓市场如何？一起来看看最新市场！
1
自去年年底，开发商促销降价促成公寓在年末两个月均破2000套成交后，今年以来广州公寓呈现供多需少的状态，尤其是成交量在今年前两个月回落至千套不足的水平。
根据克而瑞最新数据，今年前四个月，广州公寓产品共计供应5996套，同比去年大增135%；成交共计3832套，同比降29%。
成交表现平平无奇，但令人颇感意外的是，广州公寓涨价了！
今年前四月，广州公寓的成交均价是2.7万/平，比去年全年均价涨18%。这其中的2月和4月网签成交均价刺破3万/平，均价最高的4月份已高达3.2万/平。
究其原因，则是坐落天河区的珠光金融城壹号完成大宗网签，月内成交309套，仅次于增城的合景誉山国际，而珠光金融城壹号均价高达5.3万/平。
2
从数据来看，广州的公寓产品去化压力依然很大。
根据克而瑞数据统计，截至4月底，广州公寓库存套数高达3.2万套，再创历史新高；整体去化周期长达20.3个月。
从各区具体情况看，白云区7000余套的库存量最大，去化周期29.2个月；相对来说，增城、南沙去化压力较为明显，增城去化周期为40.7个月，南沙也要28个月。
外围区公寓存量高企，去化艰难，很大部分原因是由于开发商瞄准刚需客群，以低总价来吸引购房者关注，但库存日渐高企的同时也面临着产品同质化、同价位产品太多的困境，进一步加大去化压力。
3
提及公寓，前人总会不断劝导：公寓是个坑，千万不要跳！
但还有另一句话是：存在即合理。
众所周知，由于公寓的转手税费高，一般来说在市场上流通性不强，谈不上太大的投资价值。
但事实上，如果只是为了满足自住需求，同时对学位、入户没要求，能够接受大部分公寓不能明火，以及相对昂贵的商业水电，只想低成本在城市买个落脚之地，这类买家，公寓产品确实是个低门槛的选择。毕竟与房价逐日上爬的住宅相比，公寓的价格还是相当有吸引力的。
最后，小编就把广州各区的住宅和公寓做个上车门槛对比。
可以看到，今年被高端流量盘琶洲南TOD带飞的海珠，房价已经高达8.9万/平，套均价随之突破1300万。以首套三成首付来计算，上车门槛接近400万。
相较之下，同区内的公寓价格显得十分“物美价廉”，甚至只是“零头”价位，156万的总价，五成门槛大约78万。
与之相反的是，老大难的南沙、花都、增城、从化四区，住宅和公寓的上车门槛差距均控制在50万内。差距最小的从化，住宅及公寓上车门槛相比只有5万之差。
一般来说，外围区域的公寓更是要谨慎选择，一方面是与住宅相比价格优势薄弱，另一方面则是外围区公寓近几年来均处在下跌态势。
根据克而瑞数据统计，以从化、花都为例，近几年的成交均价均呈现下滑态势。譬如2017年，从化公寓成交均价1.4万/平，往后每年跌跌不休，目前已低于1万/平。
文章来源：克而瑞广佛区域