我发现有些楼盘，明明没有公主命，却得了公主病。
明明市场价6万/平，硬是要挂个12万/平出来；明明外表普普通通，价格却一副要紧追珠江新城的样子……
我很疑惑，这些神盘凭什么如此自信？
“神盘”得了公主病
1200万只能买两房，你听过吗？
在贝壳APP上，我找到了目前广州唯一一套价值千万的两房户型。
资料来源：贝壳
1200万，20+年楼龄，只有约76平方，挂牌单价超过15万/平，保利天悦在它面前只能认弟弟，中海花城湾看见都要尊称一句“大佬”。
这套房源在瑞心苑，位置就在天河广州东站附近，南面是暨南大学（广园东校区），北面是燕岭公园，周边都是一些老小区，生活氛围不错，交通比较方便，临近广园快速路，直线距离广州东站约830米，燕塘站约750米。
资料来源：百度地图
耐人寻味的是，瑞心苑的成交价均价在5.3-5.9万/平左右，总价在400-600万/平都有交易，为什么就它特立独行？
资料来源：贝壳
原因是房东打通了两套房子一同售卖，虽然挂出来的时候显示是约76平的面积段，但实际是一套超过150平的双证房。
因为网站只能显示其中一套房源的信息，所以才会有这么离谱的挂牌价。
不过就算按照实际面积计算，这个房源的挂牌单价都超过7.5万/平，超出其他房源。
坦白说，虽然知道有双证房这个操作，但刚看到这个价格还是会心惊。
紧接着，我将目光移到900万以上的两房小户型。
网站显示，符合这个选择的房源越秀有三套，一套是东山雅筑的两房，另一套是共和西社区的两房，还有一套是培正一横路的小两房，这里重点谈谈后面两个房源。
资料来源：贝壳
共和西小区房子，格局一般，客厅采光全靠南向一个3平方的阳台，而且有暗卫，好在卧室采光不错，一定程度平衡了客厅的小遗憾。
建筑面积约为79平总价，单价约11.3万/平，总价约900万，片区约7.3万/平。
资料来源：贝壳
培正一横路的小两房，飞机户型，动静不分区，胜在格局方正，但由于在中楼层（共六层）从图片来看，采光会有一定影响。
单价约11.6万/平，总价约900万，片区的均价约7.7万/平。
资料来源：贝壳
实际上，这样的价格即使在海珠天河选一套全新的小三房都可以了。
根据我的发现，越秀区除了这种总价刺客之外，还有一种单价刺客。
看总价的时候觉得“很ok”，看单价的时候大喊“正pk”！
例如农林下路的这个户型，一房一厅单身贵族感觉还可以，总价看起来也没有那么离谱。
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但只要你将目光放在在单价上面，就会发现一个惊悚的事实——楼龄超过20年，单价已经去到了11万/平。
资料来源：贝壳
到底是什么在支撑房东挂出这样的高价？
靠一个共性。
共和西社区其实在铁一小学招生范围里，培正一横路部分房源也在东山培正小学招生范围里面，至于农林下路的房源大部分对应的是农林下路小学。（详细招生信息以教育局为准）
这些小学都位列越秀区第一梯队，都是妥妥的牛校。
虽然这三个房源又小又贵，户型格局也不尽人意，有的还连一个厨房也没有，但因为占据了比较稀缺的教育资源，房东才能这么硬气地叫价10万+/平。
值得一提的是，这种学区带动涨价的情况在越秀区比较常见的，尤其是在第一梯队学校的学区房里面，毕竟，教育强区这块金漆招牌还是有两把刷子的。
当然，除了以上两种情况之外，还有一种比较特殊的情况。
最好的例子就是在文章《12.5万/平！海珠30年老破小为何吊打琶洲？》里面提及到的中大宿舍。
最近，中大宿舍有房源挂牌高达12.5万/平，单价贴近保利天悦近期的成交价了。
而且无论是挂牌还是成交价格，中大宿舍都比周边的二手房要高一截。
例如中大宿舍平均价格在8万/平左右，个别房源甚至跑赢比它“年轻”二十岁的楼盘。
资料来源：贝壳
挂出离谱价的背后，是中大宿舍本身放盘就少，房源本身就稀缺，加上中大宿舍就近学校，中大宿舍租房市场比较火，很多师生都会有需求，不愁接盘侠。
另外校园环境也能吸引不少向往人文氛围的购房者。
最后，中大附小、附中也依然有一定的吸引力（不过中介提醒，非教职工不一定能读），但不排除大家有种“搏一搏单车变摩托”的想法然后选择入手。
买还是不买
这是个好问题
这种高价房源能不能入手？
说句实话，一般不建议。
先谈谈第一种挂牌是小面积，但实际是打通了两套房子的房源。
这其实就等于买了两套房子，虽然住起来很爽，但这种爽的背后是占了两个购房名额的现实，后续想买房要不就全款，要不就得挪腾名额，再者就只能买不限购的商业产品等。
而且现在政策是满五年才能免增值税，买入这样的二手房又要再耽搁几年，这里产生的时间成本会变多，对未来想要换房的人来说，难度又会比较大。
其次，就是那些学区牛，但房源本身就弱的产品。
它们其实就像“偏科”学生一样，虽然某一科很顶尖，但是这优势很难弥补其他学科。
这样的学区房基本就是一个学位壳的存在，即使周边配套不会太差，但居住体感很一般，随着楼龄的增长，接盘侠也会越来越少。
除非该房源所在的地段真的很优越，你又有多余的钱买学位壳，不然很容易吃亏。
至于像中大宿舍这种房源，虽然不怕以后没有接盘客，但房源相对抢手，没有运气与魄力，几乎是抢不到的。
在这里只能建议，自认幸运儿的可以尝试，但普通人最好不要碰了。
总的来说，这个世界上公主太少，公主病太多，遇上公主你可能血赚，但遇上公主病就一定会遭殃。
看到这类房源，没有过硬的资金实力和辨别能力，还是绕道而行吧，起码还能保住荷包，这年头，学会稳如老狗才是最后的赢家。