当前，租赁房屋用于经营或者居住十分常见。对于租房经营者来说，寻得一处临街的、各方面都不错的好店面对于经营也会有帮助，能省心不少。
但是，经营者发现原本租210多平米的房屋，到手实际使用面积只有170多平米，房屋实际使用面积远远低于协议里面记载的房屋面积。如果遇到这种情况，应该怎么办?
当前租金太高
公司准备另租房屋
阿美公司（化名）是一家美容美发公司，最近因为租金上涨，准备再换新的地方。恰好，周围有一处地方空了出来，位置不错，离现在的地方不远，价格比现在租的地方低不少，于是公司就与新房主刘阿姨（化名）联系上了。
某日，公司与刘阿姨签署了房屋租赁合同，约定刘阿姨将北京市某处房屋的一部分，共计使用面积210多平方米，出租给公司从事美容美发经营。合同同时还约定了租期、首年租金、付款方式等内容。合同签订当日，公司向刘阿姨支付了押金和前两个月租金共计40多万元。
实地交接时发现
房屋面积少了40多平
第二天，公司派人去进行房屋交接，提出重新测量一下。这时候发现，租赁房屋使用面积只有170多平方米，与协议不一致，于是公司与刘阿姨协商要求降低租金或者增加面积。
但刘阿姨对此不认可，认为合同签署时公司已认可房屋使用面积为210多平方米，现在公司单方要求变更合同中的房屋使用面积，属于公司违约。双方协商没有达成一致。之后，刘阿姨将公司支付的全部款项退还。
两天后，公司委托律师发送了律师函，要求继续履行合同，刘阿姨称已将合同押金及租金全部返还，房屋没有实际交付，合同未实际履行，合同已于返还款后终止。
后来，刘阿姨把房屋出租给了其他人。
公司认为，刘阿姨存在违约，并且已将房屋另行租赁他人，于是向法院提起了诉讼，要求刘阿姨承担违约责任，支付违约金20余万元，同时依据房屋租赁合同约定解除合同，
庭审中，刘阿姨认为是公司违约，合同签订后公司无故单方面要求变更房屋面积，合同已经明确约定案涉房屋面积为210多平方米，不同意公司的诉求。
房屋面积到底多大
双方产生争议
原来，合同签订前一个星期，公司与刘阿姨曾共同进行了测量，测量时房屋墙壁上安装有展柜。当场画了草图，认定房屋面积210多平方米。
审理中，公司主张画草图的那天，房屋内有许多展柜无法挪动，测量不准确，房屋交接时，把展柜挪开后发现房屋宽度与草图宽度有出入，还有一处天井无法使用，因此面积远不足合同约定的面积。刘阿姨主张，房屋面积系双方协商一致的结果，公司对于房屋情况知情。
法院经审理认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。
刘阿姨作为房屋的出租人及产权人，对房屋的情况应当知晓，签订合同时应当如实告知阿美公司。
根据在案证据，双方现场测量时，房屋内有许多展柜，公司客观上难以知晓房屋的真实情况。根据现场勘验的情况，房屋实际宽度确实短于草图记载的宽度，且房屋中确有一处天井无法使用，该情况在双方测量当日草图中未有体现，由此可知公司当时对案涉房屋的真实情况并不知晓。
由于房屋租金系根据房屋面积计算，因此房屋面积系合同的重要条款，案涉房屋的实际面积明显少于合同约定的面积，刘阿姨作为出租人不能交付符合合同约定的房屋，已属违约，后来刘阿姨单方退还房屋租金及押金并将房屋另租他人，显然已经构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。
最终，法院支持了阿美公司的诉讼请求。
法官建议：双方租赁房屋时，对于房屋相关情况需要约定明确。认真核对房产证登记面积与房屋现场实际情况，租用部分面积的，如果条件允许，最好实地测量。作为房主一方，应当如实的告知房屋的基本情况。如果遇到纠纷，双方应认真协商，必要时可以通过诉讼来维护自身合法权益。
供稿：徐建龙、李俊
编辑：徐建龙、潘歆宇