西安开发商无证售房状告业主欲收回房产，有业主败诉合同无效

王女士等购房者质疑开发商借楼市涨价，想毁约收回房子获取更大利益。

8月6日上午，与王女士同时购买了紫衫庄园（现名“龙湖·双珑原著”）房产的李女士向澎湃新闻证实，今年6月8日，她与闻天科技合同纠纷一案已一审宣判，法院判决合同无效。

业主李女士提供的判决书

李女士向澎湃新闻提供的判决书显示，法院认为此案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫衫庄园内部认购合同》的性质，如涉案合同系商品房预售合同，则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同。

长安区人民法院认为，涉案合同为商品房买卖合同，因原告在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同为无效合同。法院还表示，已向被告阐明合同无效之后果，因法庭辩论已经终结，且被告仍坚持其答辩意见，故其可另案起诉，本案不予处理。

李女士表示，判决下来后，她对判决不服，现已依法上诉。

闻天科技的工商资料显示，该公司成立于2001年，注册资金5500万元。2017年12月22日，股东由徐光龙和徐金莉（分别出资275万元、5225万元）变更为陕西宝宸置业有限公司独资；2017年12月26日，股东又由陕西宝宸置业有限公司变更为陕西宝宸置业有限公司和西安龙湖地产发展有限公司。

目前西安龙湖地产发展有限公司出资3300万元，控股60%。

律师：认购合同是否被认定为买卖合同是关键

6日上午，闻天科技前负责人徐龙光在电话中向澎湃新闻表示，闻天科技已被西安龙湖地产发展有限公司收购，当时双方（闻天科技和业主）都有过错，暂无法回应。

“相信法院的判决，有很多证据只有在法院才能公开。”徐龙光说。

长期关注房产领域案件的律师徐斌就此分析认为，在商品房买卖的法律体系里，有两种合同，一个是我们在买房的时候签订的认购书，另外一个是正式的商品房买卖合同。法律上通常把前者称为预合同。

按照2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）有三个规定：一是没有预售许可证的买卖合同无效；二是如果认购合同内容详细可以认定为买卖合同；三是如果开发商隐瞒没有预售许可证的事实需要惩罚性赔偿。

徐斌认为，这个案子分为两个层次，第一是能否退房，第二是退房之后的赔偿问题。从第一个层次来说，判决认购合同无效，虽然符合法律规定，但是违背了保护购房人利益的立法本意，让购房人承担了开发商的商业风险。

徐斌说，第二个层次来说，如果必然被退房，购房人面对一个艰难选择，是坚持认购书就是认购书，还是认为认购书是买卖合同。如果坚持认购书就是认购书，因为正式购房合同尚未签订，开发商依然可以选择“解除”认购合同。因为开发商不可能配合购房人签订买卖合同，购房人不能强迫开发商签订买卖合同，法院也没办法这样判决。

“如果认定认购合同是购房合同，按照司法解释，这份购房合同还是要归于无效。虽然无效的后果也是退房，但是相对于约定简单的认购书，司法解释的规定要比合同对购房人更有利。”徐斌表示。 返回搜狐，查看更多