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房企“缓”过来了？

作者 | 孙佳

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

过去一年时间里，房地产行业经历了凛冽的寒冬，行业销售同比下滑26.7%，开发投资同比下滑10%。信用风险频发、销售去化低迷、各方主体信心缺失等问题影响了行业内每一位参与者，房企普遍迎来生存大考。

但风雨之中亦见彩虹。从“金融16条”到“新五条”，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，持续缓解房企资金压力。在行业分析人士看来，过去房企风险蔓延趋势已经得到了遏制，房企流动性得到明显改善。

随着年报季到来，房企也开始陆续对上一年度的经营情况“交卷”。行业的下行周期里，房企虽在利润表上做出了一定“牺牲”，但部分优质头部房企如碧桂园（2007.HK），“基本盘”已经稳住，销售与交付表现稳定。同时，得益于融资环境的改善，在“穿越周期”的同时，也正迎来新的发展转折点。

穿越风雨，企稳向好

去年一年，房地产市场整体呈现下行趋势，受到市场需求和购买力不足的影响，加上疫情的影响，销售表现也较往年低迷。

有机构数据显示，2022年全年百强房企的销售额仅约为7.29万亿，规模较去年下降达4成，这相当于回到了2015年的水平；千亿房企数量也减少了23家，仅剩下20家。根据Wind数据，截至3月14日，发布了2022年度的业绩预告或快报的85家A股和港股上市的房地产企业中，至少有50家企业业绩预计出现亏损。

在行业分析人士看来，寒冬时刻，房企面临着多重挑战，2022年利润表上的“牺牲”已几乎在所难免。即便如此，一些优质的头部房企，仍然在寒冬中保持了销售上的韧性，企稳向好，也在提振整个行业的信心。

从刚刚发布2022年年报的房企碧桂园来看，去年全年，其实现总营业收入约4303.7亿元，毛利约328.8亿元，归属股东的核心净利润约26.1亿元。尤为值得一提的是，在港股房企普遍出现亏损的情况下，其核心净利润仍然保持正向增长。

去年下半年以来，行业多发停工断贷事件，导致购房者对房地产市场的信心再次受到打击，楼市复苏遭受挫折。从第三季度开始，中央和地方相继出台了一系列旨在“保交楼”的措施，头部房企响应政策，全力“保交付”。碧桂园全年共交付1384个批次、近70万套房屋，交付量高居行业榜首，其中281个项目更实现了交付即办证。

自房地产行业爆发流动性危机以来，房企去化压力高企。不过，从碧桂园来看，其去年全年总去化率达到65%，权益物业销售现金回笼约3324.8亿元，权益销售回款率达到约93%，已经连续七年保持超过90%的水平。

分析人士指出，超高的销售回款率，意味着企业造血能力充足，自有资金能够行成良性循环。去年大量房企资金紧张，部分甚至陷入资金链危机之时，碧桂园仍实现了经营性现金净流入356.2亿元，截至报告期末，其账面现金余额1475.5亿，与中期基本持平。

财报披露，去年全年，碧桂园所布局城市中，9个城市单城销售额超过50亿，66个城市销售金额位于当地市场前三，148个城市市场占有率超过了5%，其中14个城市的市场占有率高于20%，可见其极强的市占率。

“从核心竞争力来说，我们要回归到商业最基础的逻辑，即两个核心竞争力。”3月30日举行的业绩交流会上，碧桂园集团董事会主席杨惠妍表示，碧桂园第一是要打造产品力，外界一直觉得碧桂园三四线城市做得比较强，现在碧桂园计划要用3至5年去提升打造一二线产品的能力，新产品很快也会出来；第二是要控制成本力，这是碧桂园一直以来的强项，但可以做得更好，从而在保证产品质量和服务质量的情况下，让其有更好的竞争力。

行稳致远，拥抱未来

去年11月份以来，房地产扶持政策接连出台，信贷融资、债券融资、股权融资“三支箭”为房企融资再次提供了较为宽松的环境，大大缓解了“三道红线”出台以来，房企融资渠道骤然收紧导致的资金紧张局面。“求发展”代替“活下去”成为部分优质房企新的议题。

事实上，优质头部房企本来就极为注重财务管控。在市场缓慢恢复的过程中，碧桂园将全面预算纳入战略高度，定期跟踪经营数据，制定改善措施。

在负债端有序调整负债结构及规模上，截至去年末，碧桂园现金短债比维持在1.6倍左右，剔除预收账款的资产负债率从2020年中期的81%持续下降至69.4%，而净负债率甚至下降至40%，为近十年之最。

得益于以上安排，公司的融资渠道持续保持畅通。即便是2022年，其亦在政府监管部门支持下合计发行公司债、中票、可转债、ABS等产品折合人民币近百亿，完成3次股权融资共获得约115亿港币，并获得工商银行等10家银行总计逾3000亿元的综合授信支持。进入2023年，融资政策进一步宽松，其在境内发行200亿元人民币中期票据也已获准注册，还有186亿公司债的发行计划已获上交所受理。

在资产端，以“最小代价，最大价值”为目标，碧桂园对于不同类型的资产安排不同的销售定价策略，跟随市场复苏节奏，努力做好存量资产的保值增值，部分沉淀资产的量价平衡，以及新增资产的价值兑现，持续改善资产结构。

来源：易维视

截至2022年底，碧桂园仍有约9555万亿权益可售资源。其中75%位于五大都市圈。以其巨大的规模，成为支撑公司未来发展的根基。

碧桂园总裁莫斌在3月30日的业绩交流会上透露，计划在3-5年的时间内，将公司一二线对三四线的货值比例提高至50比50，用优质的土地资源支撑公司未来业绩的稳健发展。

房地产主业之外，碧桂园财报中也重点提及了科技转型，并表示，公司向高科技企业转型的决心坚定无比。

目前，碧桂园已经先后成立组建广东博智林机器人公司（下称博智林）、科技建筑集团，探索以建筑机器人为核心，建筑机器人+BIM技术+装配式及新体系的科技建造方案。截至今年1月底，博智林33款建筑机器人已投入商业化应用，覆盖30个省份（直辖市、自治区）超600个项目，累计交付超1700台，累计应用施工面积超1千万平方米。

科技智慧建造体系能有效助力开发业务的提质增效，为碧桂园下一步业务布局拓展新空间，也被碧桂园视为第二增长曲线。莫斌也表示，一但建筑机器人进入中试和量产阶段，将对现有的主营业务起到巨大的促进作用，“如虎添翼”。

来源：易维视

如今，时间已经进入2023年，疫情后经济逐渐复苏，叠加政策利好，多地楼市活跃度有所提升，上海、武汉、东莞、深圳、佛山……近期多个城市的新房、二手房成交量均出现较快增长，碧桂园等优质头部房企正迎来收获期。

不过，也有分析人士指出，目前行业供给侧出清还未结束，房企分化逻辑正在加强，优质资源不断向头部房企聚集的趋势也愈加明显。房企想要早一点赶上复苏的列车，尚需要做好自身内功的修炼，提升自身市场地位与行业竞争力。

对于各家房企过去一年的表现，你还有哪些了解？留言区聊聊吧。