“限价”时代下，房价的天花板在哪里？

在“房住不炒”背景下，限价房的大量入市，无疑会对平抑房价上涨，解决供需矛盾起到结构性调整的作用。

然而，当“有形的手”与市场经济趋利性有机结合时，一些违背常识的市场行为正在悄然发生。

近一年来，笔者深切体会到高知精英群体的购房逻辑确实发生了微妙变化，这势必会影响到当下的投资逻辑和未来的楼市走向。

01

豪华公寓表现一反常态

进入正题之前，我想先问你一个问题：买房，你考虑公寓吗？

如果在2020年之前，相信多数人会说：“公寓绝不是最好的投资产品。”

但是近一年来，市场的行为却截然相反。从疫情之下，深圳蛇口千万起步的豪华公寓三次“秒光”，到疫情得到控制、经济恢复运转的下半年，仅10月下旬到11月上旬，深圳福田1000万以上一手豪华公寓就成交了约57套。

数据来源：克而瑞研究中心

据克而瑞数据显示，2020年全国豪华公寓成交排名中，深圳更是独占鳌头。总价3000万以上的豪华公寓深圳位列全国第一，单价10-15万/平的豪华公寓，深圳2020年成交了466套，同比增长43%。

在过去几年的深圳市场，这种千万级豪华公寓半年时间售出1套就算及格了，现在销量的爆发式增长是绝对不正常的。

豪华公寓销量爆发背后的逻辑是什么？难道是土豪有钱烧的，人傻钱多？答案远非如此。

02

房价的天花板在哪里？

事实上，购买豪华公寓的这类人群并不傻，只不过是洞悉了深圳楼市未来的格局：“深圳房价未来的天花板一定是由豪华公寓的形式来体现的”。

2020年是深圳经济特区建立40周年，也堪称“深圳楼市调控年”，这一年有关于房地产的几个重磅调控，深刻影响了深圳楼市未来的生态格局。

1、深圳未来再难见到“真豪宅”

2020年深圳供地节奏有所加快，但出让的所有宅地均采用“双限双竞”的土拍模式，即：限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。这极大地压缩了开发商的利润。

以前海为例，2020年5月前海一宗宅地经过103轮激战，最后被某房企拿下，配建只租不售人才房面积40760㎡，可售楼面价约为8.67万元/㎡，商品房入市限价10.71万/㎡，不算建安、营销等成本，每平米只有2万元左右的利润。

前海限价地块

开发商不是慈善机构，这么低的利润能造出质量过硬的好产品吗？人们不禁感到惋惜，深圳最好的地段难出“真豪宅”。不仅是前海，类似的故事在深圳各地都在上演。

2、深圳未来再难见到“低密度大宅”

2020年8月28日，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡提出深圳住房要学习“新加坡模式”，未来深圳60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

深圳第二次房改规定，从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

而在2020年深圳出让的居住用地中，出让条件几乎都出现了这样一句话：“宗地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。”

截图自：深圳市土地房产交易中心

简单地说，未来想在深圳买到容积率低于5，梯户比低于4，套内面积大于180平，没有安居房的纯居低密大宅，是难上加难，因为政策不允许。

3、深圳未来再见不到“豪华公寓”

深圳最不缺的就是有钱人，但是在深圳的未来，如果想改善居住条件，有钱也买不到豪华公寓。

因为在2020年7月31日，深圳市规划和自然资源局联合市住房建设局印发了《市规划和自然资源局市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》。通知指出：在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。

深圳存量公寓本就不多，其中位于核心地段的豪华公寓又有多少？深圳目前在售的豪华公寓是绝对的稀缺品。

4、深圳的公寓是“真公寓”

相比于北京和上海，只有深圳有根正苗红的商务公寓，而且深圳这种“真公寓”是受到政府承认的，不仅可以享受周边的城市配套，在罗湖、福田、南山还可以积分入学。由于不限购不限贷，产权清晰，在深圳经济发展向好的背景下，大量资金开始流向深圳的豪华公寓。

分析到这里，深圳豪华公寓销量爆发式增长的背后原因已然浮出水面：

限价时代下，“塔尖改善”的实现只能以“豪华公寓”的形式来体现，这类资产代表了深圳人居的巅峰标准，是深圳未来房价的天花板。

未来说买不到可能过于绝对，但想买走富豪的私家珍藏，肯定要付出不小的代价。

03

深圳未来人居巅峰

为了更深入地探究豪华公寓问题，笔者还亲自走访了目前深圳市面上在售的豪华公寓，了解购买这些产品的客户心态，甚至偷偷拍了照片，让读者也能体味深圳未来的人居巅峰到底是什么样的。

深圳楼市虽高手如云，但对于阅“楼”无数的笔者来说，能做出令笔者感到惊艳的好产品，真的不多。这一次豪华公寓之旅，留给笔者印象最为深刻的项目就是皇庭世茂裕玺，除了产品品质过硬，这个项目给人最大的感受是“这钱花得值！”

在深圳，好产品越来越稀缺，也越来越引人聚焦，当笔者以购房者身份探访皇庭世茂裕玺时，当月的来访客户已经接近600批，总成交近30套，是福田中心区千万级以上高端公寓成交金额、套数双冠王。

皇庭世茂裕玺能够得到市场的广泛认可，主要原因是它拥有三个难以超越的优势，分别是户型设计、装修品质和高端会所、以及梅林旧改释放的潜力。

一、户型设计决定了居住的舒适度

印象中比较深刻的户型是做在端头位的170㎡单位，拥有270°的采光面，约7m的宽景阳台，这个户型的特点就在于“光”是无孔不入的，刚一踏入房间就感觉整个人都通透了，这种户型设计在深圳已经有好几年没见过了。

皇庭世茂裕玺实拍图

接下来还参观了250㎡的楼王单位，在私密性上确实做得非常到位，配备了2台双开电梯，独门独户，主人佣人双入户设计，绝对的私享空间。

约7.5米开间横厅设计，南北通透，观景阳台眺望塘朗山脉，灰白主色搭配万宝龙经典蓝色，给人高级感；主卧采用起居空间、衣帽隔间、嵌入式浴缸卫浴空间的三进式双套房设计，无论是奢华程度、美观程度还是居住的舒适度上，都堪称完美。

皇庭世茂裕玺实拍图

二、装修品质和高端会所定义了圈层文化

除了户型设计上的优势，皇庭世茂裕玺内部的精装修也都采用全球顶级配置，如耶鲁智能锁、立式多联机空调、博世家电、汉斯格雅卫浴、唯宝卫浴等世界品牌，这样的装修品质让人感觉钱花的值。

项目还自带精英圈层私密会所，涵盖高端会务、生态景观、健身、泳池、娱乐、休闲于一体，满足高端人群对于个性化社交、商务、生活的需求。

皇庭世茂裕玺实拍图

皇庭世茂裕玺的装修品质和高端私人会所，确实营造出一种高端生活方式的尊崇体验，进而定义了深圳塔尖人群的私属圈层文化，很大一部分客户最看重的就是产品所带来的圈层定位。

三、梅林旧改预见了片区发展潜力

笔者了解到，购买皇庭世茂裕玺的客户心态，一部分客户觉得户型设计好，舒适性高；一部分客户是为高端产品所带来的圈层定位买单；还有一部分客户则是看重皇庭世茂裕玺所在梅林片区未来的发展潜力。

梅彩17大旧改分布图

深圳旧改正全面提速，而梅林旧改是目前福田最大的旧改规划，也是深圳首个以“5G研发及应用”产业为主导的科技总部，目前荣耀总部已入驻梅林，种种迹象表明，梅林片区正在“蝶变”，迎接下一个黄金十年。

作为一个深圳楼市研究者，笔者最大的感受是，在限价时代下，压缩了利润的房企正慢慢陷入一个“怪圈”，上午拍地，下午动工，高周转模式推出的流水线产品千篇一律，这不是一个全球标杆城市该有的样子。

而皇庭世茂裕玺带给深圳一种久违的惊艳，它是一个过分理性的楼市中投射出的一丝情怀和温度，也折射出深圳未来人居的巅峰标准。