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封不封窗，注定会永远有争议，但通过这一年多对此事的关注，我们还是想找到一个解决办法。

文／成都商报-红星新闻记者廖兴

3月底，一场历时1年多、两度反转的“成都城投绿城·诚园物业起诉业主擅自封窗”一案终于有了定论，省高院终审宣判绿城物业胜诉。这意味，该业主将拆除封窗恢复建筑立面原貌。

封窗不是新话题，就在绿城这边等到最终判决结果时，城南的另一个项目麓湖生态城刚于2022年底交付的浔岭组团，也出现了有业主准备“擅自封窗”的行为。

当时，该业主正准备将购买的封窗材料拉进小区时，被门口的保安和物业以“小区不允许封窗”为由拦下，双方还因此发生了争执。

公开资料显示，麓湖开发商万华在与业主签订的相关合同中会明确写到：“外立面不可擅自封装或改造”，而一旦签署，就等同于业主默认了这项条款。事后，也有不少业主自发送上锦旗，对物业行为予以支持。

事实上，关于封窗的讨论一直争执不休，属于各有各的理。支持派认为，此举可以避免灰尘噪音等，抵制派则认为，不利于外立面美观，有损房屋价值。

绿城封窗一案已经了结，但此类事件在未来肯定还会再次出现。对封不封各有诉求的业主、据理力争的物业公司未来势必再次交手。

通过和一些开发商、业主的探讨，成都商报-红星新闻记者梳理了类似案件中的一些具体细节，欢迎大家在留言区各抒己见。

买房之前

需正视不封窗的现实问题

除了城投绿城·诚园、麓湖生态城，在成都还有像蔚蓝卡地亚花园城、锦江首府等越来越多的高端住宅，均明确在合同中加入了“不允许封窗”的条款。而且为给业主加深印象，大多数条款在合同签订时需要业主手动抄写相关文字。

为了保障立面效果及整个城市风貌，将会有越来越多的住宅不允许封窗，这是可以理解的诉求。

但不少业主希望封窗的诉求也很容易获得理解。

以麓湖浔岭组团为例，该组团位于公园区，地块相距青岛路东段、赤岭路较近，因此部分低楼层业主难免会受到噪音灰尘等干扰，居住体验感并不会太好，而封窗是解决这一问题最简单、直接的办法。

麓湖浔岭组团区位示意图

在麓湖后续销售、但尚未交付的组团也必然会面临该问题——由于麓湖单个组团地块小，很多楼栋都临路，低区的业主要自住，有封阳台的诉求会比较正常。

关于这一点，记者建议购房者完全可以前置考虑：如若明确项目后期不能封窗且合同中有相应条款，是否可以通过选择楼层、朝向来规避灰尘路噪亦或其他干扰。或者就干脆别买，不给自己添堵。总之，成年人要学会承受为自己的选择买单。

当然，如若你能召集全体业主参与投票，有2/3的业主表决同意，一般情况也是可以在统一封窗标准的前提下进行封窗的，但这个过程和成立业委会一样复杂，需要做的动员工作也相当庞大。

若签署相关协议，则需有契约精神

“诚园封窗”一案中，业主败诉的核心原因在于“擅自”封阳台，是违反了其签署的《商品房买卖合同补充协议》和《临时管理规约》，其中，明确提出了业主不得擅自封窗的条例。

省高院的终审判决书也明确指出，该业主未经小区业主表决擅自封闭阳台的行为，违反合同约定以及自己的承诺，有违契约精神及诚实信用原则，而物业公司要求其拆除封闭阳台并恢复原状，符合法律规定以及合同约定。

省高院判决书

图据：本案物业公司诉讼代理人泰和泰律师事务所高级合伙人张毅

本案中物业公司的诉讼代理人泰和泰律师事务所高级合伙人张毅律师和倪丽慧律师表示，在诚园一案中最终判决的结论源自于以下两点：

一方面源于“契约严守”角度，业主违反了契约精神；另一方面则更具启示意义，省高院在这份判决中首次明确了：阳台具有专有和公共的双重属性，业主在行使对阳台的专有权利时也要顾及公共利益。

类似的状况也在仁恒·滨河湾出现过。当时，仁恒置地也曾在《前期物业协议》中约定业主不得封闭阳台，虽一审败诉，但在二次起诉时以邻近业主作为起诉人后，最终赢得官司。

仁恒·滨河湾

一位业内人士指出，随着“绿城、仁恒封窗案”的终审判定，意味着，如若前期签署有“不得擅自封阳台”等相关协议，且遇上较真的物业管理，私自封窗必然会被起诉且难有胜算。

一个问题

封窗真的会影响二手房价值吗？

近年来，成都大量高改楼盘在立面上大量采用玻璃、铝板，让整体颜值有了明显提升。

而这也成为了“反对封窗派”的主要依据，封窗不利于外立面美观，有损房屋价值。甚至有声音表示：“豪宅颜值毁于封窗”、“一线设计师审美，输给封窗包工头”。

现实是，在成都街头走一圈，你会发现不少曾经立面惊艳的高端楼盘，被不统一的封窗标准导致颜值下降，确实令人惋惜，但封窗是否就会拉低房屋价值？

华润·悦玺

房屋的二手房价值和价格主要跟地段、产品和物业管理等维度强相关，而立面整洁和美观程度往往是加分项，但其决定性无法被量化。以锦城湖旁的文儒德为例，其临湖一侧的几栋楼封窗风格多样常年被吐槽，但其二手房价目前已破5万元/㎡，是成都市场天花板之一。

文儒德

这样的案例在招商大魔方、誉峰、复地金融岛以及伊泰天骄都在上演，虽封窗影响了立面效果，但并不妨碍这些小区的二手房价一路走高。而据记者了解，此前也因业主封窗被物业起诉且物业胜诉的仁恒滨河湾，如今还是有个别业主封窗。

伊泰天骄

因此，封窗究竟对房屋的二手房价值究竟有何负面影响，在目前的成都缺乏事实和数据支持。

设计前置

更好避免封窗问题

问题来了，如果你是又想封窗，又想要立面颜值的“既要、还要”的人群，有没有解决方案？

答案是肯定的：开发商直接封好后交付。

这种现象在成都并不少见，为了保证城市整体风貌在开发商的报规报建期间，面对城市公区一侧须进行公建化处理，也就是没有阳台或者将阳台直接包裹进室内，相当于阳台提前就被封好了。

当然，也有像新希望·D10天府、嘉佰道、若水居、银泰·华悦府等高端楼盘，直接全公建化的玻璃幕墙到顶，让你“封无可封”。

新希望·D10天府

宸嘉·嘉佰道

而在近两年出现的一些项目中，也有将阳台直接包裹进室内的“无阳台”设计，比如，锦江金茂府、建发·天府养云、龙湖·光年和新希望·锦麟壹品等项目，都采用了将阳台包进室内的做法。