楼面价4200元/㎡！龙江住宅地超6.5亿成交，周边鱼塘包围

10月27日，广东顺控城投置业有限公司、佛山市顺德区龙江镇慧江物业管理有限公司以总价65047万元拿下龙江新城逾5.1万㎡地块，折合楼面价约4200元/㎡。

这是龙江今年首宗出让地块，位处龙江新城启动区，被一片鱼塘包围，距龙江医院约400米。

本宗地块曾于2021年顺德土地推介重点提及，去年10月首次挂牌，后因故撤牌。

如今为二次挂牌，出让范围缩减，是去年挂牌地块中的C区，起拍总价从20亿下调至6.5亿起。

范围变化示意图

本宗地块的成功出让，从某种意义上，意味着龙江新城的建设向前一步。

那么，该地块的综合素质如何？它的到来会对周边楼盘有什么影响？我们不妨一起来详细分析。

龙江新城启动区，旁边规划龙湖公园

地块具体位于龙江镇东华南路东侧，位处龙江新城核心位置（规划），北侧近龙江医院、龙江职业技术学院等，西侧不远处就是天湖森林公园。

目前，地块周边主要以大片鱼塘、以及居民楼为主，土地亟待开发，环境有待提升。

地块周边环境

本宗地块较为方正，占地约51623.97㎡，率积率＞1.0且≤3.0，建筑密度≤25%，绿地率≥30%。

宗地起拍总价65047万元，折合楼面价约4200元/㎡，须于1年内动工，3年内竣工，建筑限高80米。

根据文件显示，竞得人需配建不少于建面约9292.32㎡的开放公园绿地，以及物业管理用房、体育健身场地等基础设施。

地块示意图

就地块自身来看，并没有很大的优势，最拿的出手的，当属其所处的龙江新城规划，定位为顺德西部门户枢纽。

龙江新城，很多人对此并不熟知，这个概念早于几年前就提出，今年8月ZF开了一场关于龙江新城规划的会议。

根据规划，龙江新城中心城区开发面积约500公顷，规划以龙湖中央设计公园核心区为引擎，带动周边地块有序开发。

片区规划示意图

该片区将创建多元便捷的TOP高铁站场，丰富的慢行体系，建立灵活的交通体系，营造创新的城市复合空间，将打造成为产学研一体化的产业重镇。

龙江新城规划鸟瞰图

而本宗地块，就在规划中的龙湖公园旁，等规划兑现建成，该地块坐拥一线望湖的优势。

龙湖中央设计公园规划鸟瞰图

只不过，目前地块周边还是一大片的鱼塘，兑现需要漫长的时间成长沉淀，遥遥无期~

距主城区约1.5公里，周边房价8千起

有了规划傍身可以加分，但眼前周边的配套也很重要。

从位置上看，地块位处龙江主城区辐射圈内，直线距离龙江中央约1.5公里。

地块临近东华路、龙洲公路、广州绕城高速等，自驾通往九江、西樵、乐从等都较为便捷。

日常消费，需要到距离约1.5公里的龙江中心城区，有盈信广场、龙江文化广场等，配套较为齐全。

盈信广场 图源：龙江发布

目前，地块周边在售的新盘较多，基本聚集在北侧主城区，整体均价在0.8-1.5万/㎡，主要以刚需产品为主。

距离地块最近的是东投龙安府、信业汇景台，两盘都是主打刚需产品，均价在1.1-1.3万/㎡。

家具名镇，以本地购买力为主

最后，我们一起来聊聊龙江的整体情况。

龙江，素以家具著称，是佛山具有全国影响力的名镇，你在某宝上搜索“家具”字眼，弹出第一屏的家具发货地址少不了龙江的身影。

从地理上看，龙江处在顺德西北部，距离禅桂和大良都挺远，交通方面更是“手无寸铁”，被称为“爹不疼娘不爱的孩子”。

图源：龙江发布

龙江的楼市购买力主要以本地客、家具厂的老板、员工以及少量外来自主客。

因此，近年来龙江板块的地价、房价走势都几乎保持平稳。

据不完全统计，2017年至今出让地块不到10宗，最高楼面价还不过万，为中海云麓公馆（8451元/㎡）。

而本宗地块楼面价，是龙江最便宜的，该地块建成后最低卖到多少价格？面市后对周边楼盘影响如何？

小编大概计算了一下，如按照约3500元/㎡的建安成本，1000元/㎡的装修标准，综合考虑财务、税费成本，本宗地块对应保本房价为11210元/㎡（精装）。

和周边在售新盘相比，该地虽然周边规划有公园，但距离中心城区比较远，优势不是很大。

小编推测，该地如果以1.1万/㎡为房价底线出售，压力也颇大，原因在于：

① 地块位置不在龙江主城，周边被一大片鱼塘包围，生活配套匮乏；

② 没有轨道地铁加持；

③ 主要靠家具制造业撑起GDP，没有吸引到其他更多的人才，购买力自然就差；

④ 龙江目前在售新盘约6个，竞争本来就大，加上龙江自身购买力并不强，很难吸引外区客户，房价难有起色。