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▎数据透视丨By：世联评估

数据透视

数据截止时间

2020-11-30

数据来源

世联EVS数据平台

北京

存量市场概述

2020年11月，北京存量住宅成交套数环比、同比均上涨。本月二手住宅成交17,268套，较上个月环比上涨26.5%，同比上涨54.1%；本月二手房均价为50,737元/平方米，环比下降0.6%，同比下降2.8%。从市场监测案例均价数据结果看，11月份北京市主城6区涨幅趋势较为一致，均呈现下降趋势。

近几个月成交数据来看，北京二手房成交数量逐渐大面积回暖，保持小幅度增长的趋势，但本月主城区呈现了小幅度下跌去，远郊区基本保持涨幅平稳。经过2019年下半年的波动下行，2020年初北京市整体市场延续了2019年下半年的态势，仅有东西城两个行政区在政策面上有利好迹象。自上月开始二手房价格量价已呈现稳定趋势，成交量较往年同期有所上涨，成交均价保持平稳。但作为首都北京二手房房价仍处于高位，若无重大宽松政策，长期来看二手房市场将继续保持平稳。

上海

存量市场概述

11月上海存量住宅均价为5.00万元/㎡，与10月价格小幅上涨；16个行政区里，2降14升，挂牌价格微涨。11月二手住宅成交量32306套，环比上涨13.4%，同比上涨75.7%，成交面积环比上涨13.5%，成交金额环比上涨14.1%。2020年第四季度中上海二手住宅交易市场交易量比上月有较大上涨，市场呈“价格稳定，成交平稳”态势。

成都

存量市场概述

11月成都二手普通住宅均价为12631元/平米，环比上涨0.31%。中心城区各区全部上涨，其中涨幅最高的是高新区，涨幅为0.46%。近郊各行政区房价大部分环比上涨。其中涨幅最高的是天府新区，涨幅为0.92%，跌幅最高的是青白江区，跌幅为0.21%。

由于近期成都一些热点楼盘参与摇号的人数过多，同时作为对“十四五规划”的回应，11月24日市住建局、市司法局联合出台了《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》，热点楼盘将优先向无房家庭及棚改货币化安置住户提供。成都商品住房在“限价政策”作用下，一直存在新房和二手房价格倒挂现象，新政向无房家庭倾斜，有利于维护刚需及楼市稳定。

可以预见，“稳”依然是房地产调控的主基调，成都作为中央“重点关注”城市之一，一旦房价上涨过快，调控政策有可能继续加码。预计未来一段时间内，房价也将保持平稳发展状态。

重庆

存量市场概述

11月份重庆存量住宅均价为9, 531元/㎡，环比下跌0.65%，同比下跌2.32%。本月各城区存量住宅房价走势均有所下跌，其均价与环比涨跌幅如下图所示：

11月份大部分行政区有小幅度下降,但整体市场还是保持在一个相对平稳的状态。在“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市主基调下，2020年整体房价走势趋稳，虽然与上月相比有所下降，但幅度也在可控范围之内。据统计，本月存量房市场表现持续低迷，价格阴跌；新房市场去化率下降，认购率较低；土地市场成交较为活跃，但成交价和溢价率并不太理想。

今年还剩下最后1个月，各个开发商也到了年底冲刺业绩的最后阶段，大部分可能会选择增加优惠政策或者降价促销，所以刚需和刚改的购房者近期可以重点关注一下，并结合自身具体需求选择合适的时机入手。

东莞

存量市场概述

同比方面，东莞市上涨34.67%；其中同比上涨幅度超45%的镇区有松山湖（49.60%）、万江区（49.25%）、莞城区（47.67%）。环比方面，东莞存量二手住宅价格全市上涨2.52%，其中环比上涨的镇区有28个，上涨幅度在0.53%~3.95%之间；下跌镇区有5个，下跌幅度在0.15%~0.80%之间。（详情请见下图）

本月滨海湾片区上涨较多，均上涨幅度均超过3.50%，滨海湾片区包括：长安镇、虎门镇、沙田镇和厚街镇这4个镇。随着滨海湾新区规划政策落地，地铁2号线第三期工程也即将迎来开工，东莞地铁2号线三期工程起点位于首建段的终点虎门火车站，在滨海湾新区设终点站交椅湾站。东莞地铁2号线三期工程南延线位于滨海湾新区内，线路由东莞地铁2号线三期工程设计终点交椅湾站引出，向东南沿滨海大道路中敷设至深莞边界为终点。未来，东莞地铁2号线三期工程将与深圳地铁20号线相连，莞深两地的交通将更加便捷。东莞各种利好消息频出，预计存量二手房住宅市场后市将维持平稳上升状态。

佛山

存量市场概述

11月佛山市城市均价为13434元，环比下降0.03%。五区中环比涨幅最大是禅城区，上涨0.26%，然而高明区环比下跌幅度较大，为1.13%。预计12月份佛山五区二手房价格趋向稳定，年末一手成交市场新房供应加快，二手市场成交活跃度持续攀升。11月份佛山市二手住宅成交套数共5983套，成交总面积为70.05万㎡，环比上涨13.28%；整体来说，相较于2020年10月，11月二手楼市总体均价下降，二手市场成交活跃度略有上升。

杭州

存量市场概述

11月份杭州市区二手住房均价为36749元/平方米，环比上涨0.13%，同比上涨3.87%。本月各区环比涨跌幅度较小，总体维持在1%以内。本月跌幅相对较大的为西湖区，跌幅为0.12%，均价为46330元/平方米。本月涨幅相对较大的为淳安县，均价为15503元/平方米，环比上涨0.64%；其次是萧山区及余杭区，萧山区均价28503元/平方米，环比上涨0.47%，余杭区均价24783元/平方米，环比上涨0.42%。

二手房市场年末“翘尾”趋势明显，成交量激增；市场需求仍以首次置业的刚需人群和需要换房的刚改人群为主，小户型依旧是市场主流。

南京

存量市场概述

监测南京市各区域存量二手房住房房价水平和波动，如图所示，南京十一月份的二手房市场变化幅度较小，整体涨幅不大。南京市二手房均价29891元/㎡，环比下跌0.12%，同比2019年10月上涨4.16%。11月南京二手房成交10383套，比上月的8961套增加了1422套，环比增加了15.87%，比去年11月的9998套增加了385套，同比上涨3.85%。

较10月二手房市场相比，11月二手房成交量增加，环比出现大涨是由于10月份的交易量明显下滑导致，因受到国庆长假的影响，10月份的二手成交明显萎缩，加上新房市场的放量供应，也使得二手交易市场的成交量不足。此外，虽然11月的成交量环比大涨，但是纵观全年来看，成交量仍处于较低水平，且整体呈现下滑趋势。可以认为，南京二手房市场已进入销售淡季。

宁波

存量市场概述

根据世联监测数据，2020年11月，宁波市存量住宅均价为22390元/㎡，环比上涨0.84%。从市六区看，鄞州区11月均价达25761元/㎡，环比上涨0.63%。其次，江北区、海曙区分别位列第二和第三，存量住宅均价均超过2.4万元/㎡。

青岛

存量市场概述

11月，青岛二手房市场成交量明显“淡季不淡”，二手房住宅市场成交量5,609套,环比10月上升24.8%（增加1,113套），同比2019年11月上升28.3%。11月份二手房成交面积共51.21万㎡，成交套均面积91.3㎡。

世联EVS监测青岛市11月份二手房均价为17,748元/㎡，环比10月份均价微跌，同比2019年11月份下跌2.8%。总体来看，青岛市二手房市场环比量升价跌。

从二手房成交行情来看，11月青岛二手房平稳的市场走势毋庸置疑，但出现环比上涨24.8%却事出有因。因为10月有长达八天的黄金周假期，使得当月二手房成交量进入低谷，而不存在长假期的11月有21个工作日，出现较高涨幅也就完全在情理之中，所以并非是火热成交，而是正常的市场行情恢复。不过目前市场上的大部分房源都“要价公道”，许多业主还可以“接受议价”，因此许多“降到位”的房源都比较容易成交。如果这一态势一直延续下去，可以预见的是，稳健的“淡季不淡”将是年底青岛二手房市场的主基调。

厦门

存量市场概述

厦门11月份整体均价为37,906元/m²，环比下跌0.43%，相比上月，五大行政区价格均为小幅下跌，其中岛内思明区、湖里区环比分别为-0.69%、-0.77%；岛外四区，同安区、翔安区、集美区、海沧区环比分别为-0.49%、-0.58%、-0.12%、-0.69%。

厦门11月全市二手住宅成交3,521套，环比上涨26.4%，同比上涨52.4%，二手住宅成交面积达344,338㎡，环比上涨16.4%，同比上涨48.1%。

从数据来看，本月止步了低迷的四连跌走势，成交略有回暖。值得关注的是岛外四幅地块全部以底价成交，这把强心剂没打成，反倒加重了刚需者对厦门房价未来走向的疑惑，但是厦门新诞生的大量拆迁户可不会想那么多，岛外部分新盘依然持续热销，下月预计会有多家房企加码优惠，炒热氛围，在年底冲刺业绩，成交量有望继续上扬。

苏州

存量市场概述

从监测苏州市中心城区存量二手房房价水平和波动来看，如图所示，本月各行政区价格略有下跌，城市均价稳中有跌。其中相城区、吴中区、吴江区、苏州工业园区、虎丘区、姑苏区上涨幅度分别为-0.76%、0.36%、-1.00%、-0.72%、-1.41%、-0.67%。(详见下图)

2020年11月二手房成交量5956套，环比10月上涨25.31%，其中住宅成交5182套，环比10月上涨25.08%。

苏州市2020年房地产市场在前10个月里面，伴随疫情房地产市场冻结，疫情得以遏制后，政府放松政策，市场需求进入快速释放期，二手房价格亦出现轻微上涨，八月在住房城乡建设部（以下简称“住建部”）和人民银行（以下简称“央行”）召集的重点房地产企业座谈会后，提出的“三道红线”，之后，房企融资门槛的提高，大量房企以价换量，保住现金流,，苏州市二手房市场金九银十不在，量价齐跌，伴随以上几波V型反转，大多刚需购房者不在观望，苏州市十一月二手房呈现量涨价跌，未来苏州市二手房价格整体可能还将呈现稳中有跌的趋势。

温州

存量市场概述

11月份温州市二手住房均价为17931元/平方米，环比下降0.22%，同比跌幅3.39%。本月11个区县市中，有5个区县市环比上涨，6个区县市环比下跌。在上涨的区县市中，文成县上涨幅度最大（↑1.15%），而在下跌的区县市中，下跌幅度最大的为苍南县（↓1.45%）。

2020年11月温州二手住宅房价环比下降0.22%，在稳房价的基调下，预计价格难以出现较大波动。总体上，11月的楼市保持去年同期水平，预计短期内楼市仍将保持稳定。

无锡

存量市场概述

11月无锡存量住宅均价为14005元/平方米，环比下跌0.07%，同比上涨4.61%，成交情况环比有所下跌。11月份无锡市各个区城市都处于下跌的状况，其中宜兴区均价下跌幅度最大，环比下跌0.17%。

西安

存量市场概述

11月西安存量住宅成交均价为13,004元/平方米，环比上涨0.43%。分行政区看，11月份西安市存量房住宅市场的价格仍是雁塔区独领风骚，主要原因是雁塔区包含曲江新区、以及高新区两个具备主要竞争力的片区，使得雁塔区的存量房住宅市场整体均价处于较高水平。

综合来看，相对较低迷的“银十”而言，11月西安住宅市场可谓如火如荼，无论是供应量还是成交量都出现上涨，归根于十一月新入市的“高性价比”盘。在西安楼市“房住不炒”的大背景下，置业者观望状态持续，显然高性价比的楼盘才是热点所在。预计存量住房市场价格波动不大。总体来看，近一年西安市存量房住宅均价呈现小幅波动，保持相对平稳的走势。

郑州

存量市场概述

2020年11月，郑州存量商品住宅整体均价为14,052元/平方米，较2020年10月份整体均价14,102元/平方米，环比下跌0.35%，同比下跌4.08%。

郑州市中心城区（惠济区、金水区、中原区、二七区、管城回族区）存量房均价14,042元/平方米，较郑州的整体均价略低，郑州整体呈现出房价下跌的趋势。

中心城区均价最高为金水区15,970元/平方米，高于郑州中心城区均价13.73%，高于郑州总体均价13.65%。中心城区均价最低为惠济区12,762元/平方米。

由数据可知，2020年11月，存量商品住宅整体均价为14,052元/平方米，环比下降0.35%，中心城区各区域房价统一下跌，但是总体下降幅度不大。从目前的形式来看，郑州在一年多的严格限购中郑州房价较为稳定，如果继续保持现在的限购不放松，接下来郑州的房价也必将保持现在的稳定状态。

太原

存量市场概述

2020年11月份太原市二手住宅整体均价为11,091元/平方米，较10月份整体均价11,100元/平方米，呈现轻微下跌趋势，跌幅为0.08%。较2019年11月份整体均价11,531元/平方米，呈现下跌趋势，跌幅为3.82%。

各行政区中，迎泽区、小店区、杏花岭区均环比上涨，涨幅分别为0.18%、0.07%、0.02%，其余三城区均环比微跌,跌幅在0.50%以内。其中下跌幅度最大的是晋源区，跌幅为0.50%；下跌幅度最小的是尖草坪区，跌幅为0.17%。

11月份太原市二手住宅市场整体保持稳定，较10月份二手住宅整体均价环比微跌，跌幅为0.08%。预计太原市二手住宅市场总体呈“平稳运行”态势，部分区域仍会出现小幅下跌趋势。

合肥

存量市场概述

从监测结果看，2020年11月合肥中心存量二手房均价较上月呈现下降趋势。巢湖市均价为9063 元/平方米，环比涨幅为-0.36%，长丰县均价为10296 元/平方米，环比涨幅为-0.83%，瑶海区均价为12388元/平方米，环比涨幅为-0.38%，蜀山区均价为18299元/平方米，环比涨幅为-0.45%，包河区均价为16116元/平方米，环比涨幅为-0.73%，庐江县均价为7859元/平方米，环比涨幅为0.38%，庐阳区均价为16134元/平方米，环比涨幅为-0.41%，肥西县均价为12743元/平方米，环比涨幅为-0.22%，肥东县均价为9637元/平方米，环比涨幅为-0.70%，合肥高新技术产业开发区均价为16649元/平方米，环比涨幅为-0.02%，合肥经济技术开发区均价为15017元/平方米，环比涨幅为-0.03%，合肥新站高新技术产业开发区均价为11504元/平方米，环比涨幅为-0.75%，从同比数据看，合肥存量二手房均价整体相比去年同期呈上升趋势。其中蜀山区综合考虑政务区情况，包河区综合考虑滨湖区情况，如下图所示。

自疫情过后，合肥房地产市场持续回暖，十一月份的新房市场市区住宅供应量下滑，成交价小幅上升，滨湖区热度居高不下；二手房市场新挂牌价有所回升，成交量下滑较为明显，成交价格有所回升，通过成交价和挂牌价的涨跌幅情况看，合肥市房地产市场依然有上升趋势。但是也有大批人在借机炒房，对此，合肥市住房保障和房产管理局表示，对炒作挂牌房价，扰乱市场秩序的行为，相关部门已就此展开相关工作，将适时调整调控政策，确保房地产市场平稳健康。房地产市场要坚持房住不炒的定位，保持房地产市场平稳健康发展；各城市楼市调控因城施策，促进房地产市场健康发展。

昆明

存量市场概述

11月份昆明二手房均价为10551/㎡，环比上涨0. 32%，同比增长1.04%。本月昆明二手房价仍保持小幅上涨，涨幅较上月有小幅提高。 11月昆明二手房价格仍然保持小幅上涨趋势，总体来看涨幅不大，二手房价格保持平稳。

政策方面，经昆明市政府第74次常务会议审议通过的《关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》于11月26日印发实施，市住房城乡建设局会同属地政府根据项目风险研判情况实施分级监管，规定商品房预售资金按照专款专用原则，实行分阶段、按比例动态监管，重点监管资金额度为项目预售总额的30%，停工烂尾1年以上上调监管资金额度至100%。加强预售资金监管有利于规范房企资金运作，在较大程度上保证专款专用，防止烂尾楼出现，维护正常的楼市秩序。

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