下半年，房企“集体躺平”，职业经纪人还吐槽吗？
2021-09-20
《权力的游戏》中，史塔克家族族语为“winter is coming”，预示着这个大家族对寒冬的无限悲凉和戒备。
近期，大量房企选择“集体躺平”，这也算是宣告了下一阶段楼市的发展方向！
什么是“集体躺平”？以前各种抬轿子的摘地，一掷万金的豪气，均烟消云撒。先是，“每年集中供地不超3次”，城市的”二手房指导价“，再到”拍地低价“，现在，他们不完了。
合肥、沈阳、杭州、成都等连续搞出“惊天大瓜”，最令人意外的就是杭州，杭州10宗竞品质地块，9宗直接流拍，近些年杭州土拍热度已经连续几年第一了，这一次能够让杭州市场冷静下来，可见事情有多玄妙。
成都也是这样的状况，近3天集中供应75宗土地，成交52宗（共计约3664.4亩，总成交额约448.47亿元。），17宗终止，6宗流拍，竟得地块基本都是地方平台公司和国企。相比成都第一次集中供应，这一次真的是太难了。
政策三道红线，银行五道红线，购房严查首付，买地必须使用自有资金，而商票、基金等进一步收紧，市场可能比大家想象的还要缺钱。
在暴雷与停滞之间，如果让房企选择，必然是“集体躺平”！
这一次市场反馈如此明显，笔者分析有以下几点：
1、三道红线：
2019月5月，随着金融新政的出台和实施，房地产前融业务被逐步限制，融资获得的资金只能用于还债和日常经营。
2021年6月30日，央行等监管部门出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。
“345”新规，设置了“三道红线”，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
并对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。即如果：
“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加；
“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%；
“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10%；
“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过 15%。
今年3月22日，成都市发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》中就提及“加强土地竞买主体资格审查，超出房地产开发企业‘三道红线’、存在重大失信行为的竞买人，不得参与我市土地竞拍”。
近期不少媒体平台释放了关于房企的三道红线，如下图。
截止今年上半年，50家房企的三道红线，按照每条线的达标标准，仍有26家房企“剔除预收款资产负债率”未达线，但净负债率和现金短债比分别只有5家和3家房企未达标。
观察降档企业“降负债”路径，可以明确得出一个结论：三条红线，剔除预收款资产负债率这条线，太难降了！
三道红线下：城市土拍会逐渐降温、溢价稳定、楼盘促销会更多。但这些影响，在过去一个月时间就已经显示出苗头了。8 月份以来，多数头部城市的宅地已经比上半年好拿多了——报名参拍的地产商变少了，溢价率也企稳甚至下行了。
目前较为困难的房企有富力地产、蓝光、首开、华发、恒大、绿地等。那么职业经纪人在看机会的同时也应多注意这些企业，其他的“红档”和“橙档”的房企，也最好避开。因为你干不过管培生（如龙湖成都区域X总(管培生起家）、以及曾在蓝光和融创待过的X先生1000多亿的业绩），现在的企业也需要年轻化和学历要求。
2、利润：
“6月7-11日”，成都首批次集中供地就对出让土地明确表明。
1、“限房价、定品质、竞地价”；
全国范围内广泛提及的”定品质“、”竞品质“要求一样，成都的地块也同样要求”定品质“。
2、设置可售商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞自持租赁住房面积比例/人才公寓”；
3、一家企业只能够报名一次；
4、意向竞买人参与本次出让宗地竞买所缴纳的资金须为合规自有资金，要严查资金来源。
开发商毕竟是个商人，商人的本质是互通有无。没有伟大的或卑鄙的职业，只有伟大和卑鄙的人。
以上内容的个别解读，再谈利润点。
A、溢价率上限15%，且不得通过提高起拍价调整溢价率。
从微观层面，通过降低地价来控制房价，保证开发商利润和房屋品质，这样的共识基本已形成。
B：禁马甲
这一次就有那么几个空壳公司重新走OA。过去价高者得的竞价方式对一些资金有限的房企十分不友好，并且导致行业分化严重，这个调整可以让一些有开发能力的企业获得喘息机会，能够进行公平的拿地开发。
另外一个就是资金来源。无非是两个渠道：一个是通过金融融资，目前拿地环节融资这个渠道完全闭合，任何一家金融机构或者股东也不能铤而走险，只有拿地后才能借款进行开发建设。另外资金来源是销售回款，去年年底银行端房贷两道红线明确对贷款人进行了管理，设置了各级银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比设定上限。新一批购房业主房贷受限同时也影响了开发商的资金回款效率。
在内外融资艰难的情况下，政策的三道红线以及销售回款难的多重压力下，开发商的资金也就见底了。
所以在这种情况下，开发商是计算过多次，再结合自己的资金成本，综合考虑自己是否应该拿地？
万科王石所说：“万科25%利润的房子不做”；旭辉总裁林峰：行业中的优秀企业可能做到20%左右，差一点的15%左右，而净利率在8%到10%，可能是行业未来的优秀水平；龙湖认为：“在限价大环境下，行业毛利率回归到一个合理的区间，龙湖去年是20%~30%，未来将保持20-25%的毛利率。”
也有不少房企吐槽；“未来房企净利润率能确保3%-5%就不错了”！开发商在竟得地块的时候就已经对地块作了全面的计算，没有达到自己理想的状态，那么自然不会去考虑拿地，毕竟中南在成都就是例子。
在行业利润面临“天花板”和降负债的基调下，房企要提高ROE需要加快资产周转率，资产周转率这一指标也就越来越重要。
这也就直接导致这一次各城市拿地出现的流拍，竟得方地方为平台、国企和央企（国企和央企虽然都属于国有企业），以及部分财务自律性极强的部分民企拿地。这一次出现流拍现象，绝对是市场的一个转折点。
对于这次民营房企拿地：个人看法，除了维持原有的规模、关系和资本外，也不排除一些公司是为了自己的物业管理公司打基础。
未来在拍卖席上，或许我们能看到的也就只有国资委旗下的子公司了。
3：裁员
去年的时候，成都供应项目总，城市总，集团营销一把手等这些岗位加起来近70多个，而今年加起来不到20个。
比如前段时间，这一张图在各群中大肆流传。
此次的裁员行动，跟其今年以来的销售业绩下滑，资金紧张情况不无关系，为了降本增效，这些都是常规的操作手段。
近期看机会最多房企的还是X大，猎聘网显示近3000＋的职业经纪人在看机会。
从个人经验来看，这一波集中供地结束后，也许还有几个房企要优化内部。同时也有几个好的HR反馈，他们公司也在优化了。同时粉丝群的一位朋友公司裁了近一半人员。
在这个情况下：各位职业经纪人需要全面了解房地产的各条线、社会信息和大环境，而不是单条线的信息，更多的是了解国家对房地产的管理和调控。
这一次裁员的主要原因：本身没钱、隐性负债触发预警以及业绩不达标等。
接下来的时间里，在看机会的职业经纪人，如果自己简历面不是特别漂亮，没有好的学历，就先缓一缓。毕竟今年不是寒冬，明年才是，何不等到春暖花开。
房地产不是夕阳产业，只是正走向成熟、稳健而已！
《躺平》
作者：Style丶戏子
出版：成都纯净房子微信公众号
类型：地产/市场
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