【三强三优】一揽子解决670户业主与物业装修押金风波

点击蓝字

关注我们

前物业公司撤场，该退的装修押金却始终没有下文。好不容易联系上物业公司，物业公司称多数业主拖欠多年物业费……近日，兰山利佳小区的670位业主与前物业公司之间的装修押金和物业费纠纷被兰山法院一揽子化解。

物业纠纷虽小，关乎民生

“退装修押金是天经地义，我一没违建二没破坏公共设施，凭什么不把押金退给我。”

“冤有头、债有主，物业费我可一分没含糊，谁没交物业费让找谁去。扣着装修押金不给还拿物业费说事，你提供的什么服务标准你怎么不提了。”

利佳小区换物业了，新物业各方面表现挺好，业主们挺满意。但前物业公司是外地的，公司撤场了，跟业主的账还没算完呢。

有活跃的业主组建了维权专用群，顿时几百户业主扫码集合，商量对策、寻求出路。涉及自身权益，可谓一呼百应。

“物业经理、管家都说离职了，退费的事儿再没人接招，咱邻居们一块开车找到他法人老家去。”

“咨询律师就说让起诉，咱一家这2000来块钱的欠款，加起来够费事的嘛！”

“打12345，都多打几遍，把问题向政府反映，让政府给我们想办法。”

聊得多了，就有各种点子建议涌出来。一时该往哪个方向救济，业主们也拿不出个统一意见。

打12345市民热线，目前看来成本最低，几个业主选择通过热线电话的方式反映诉求。

电话一打，“专班”靠上了不说，给调解的人也来了

得益于12345接诉反馈机制，电话打出去没多久，就有住建局部门物业管理业务科室工作人员进行反馈联系。原来区里有个物业领域突出问题整综合整治工作专班，专门就物业公司和业主纠纷协调解决问题，制定整改方案，督导整改落地等。

这下好了，有人接招了。

“业主急，我们也很头疼。”兰山区城市更新服务中心正科级干部夏广琼同志说，“物业相关纠纷涉及面广、群体性强，很容易引发信访。看起来是鸡毛蒜皮的小事儿，却关联每家每户的幸福指数，区里实行‘一小区一策’灵活推进，也是多次专人专班研究机制对策，最大限度地保障业主权益。”

针对利佳小区装修押金问题，专班联合属地街道、社区召开联席会议现场研讨工作推进方案，先由网格员负责对接业主，深入了解情况，收集未退费信息，并整理出数据信息，进行逐楼登记、统一核对；由住建局联系组织物业公司、业主，通过兰山区物业领域纠纷诉调对接中心先行调解，运用电话沟通、现场落实等方式征求调解意见、协商退款事宜。

“我们服务这个小区近十年了，前期小区入住率低、物业费缴纳不及时、公共配套设施不完善，我们自己垫资为业主解决了很多实际问题。现在入住率刚刚上来了，我们公司正要盈利了，业主们就投票把我们换掉了。我们这么年没有功劳也有苦劳吧。不是不想退押金，业主拖欠物业费一直不给，交接时我们前期垫付的费用接手的物业公司也不管，我们实在也是没能力一下子全部履行。”专班工作人员找到物业公司负责人，他也是一肚子苦水。

没钱、一时给不了，这样的“空头支票”显然不能让业主们满意。

“就这点钱还拿不出来，我看还是摆明了想赖账。咱别跟他费劲了，还是起诉吧！”几个心急的业主干脆向法院提交了诉讼材料。示范效应一起，其他业主也不愿再细化调解方案，纷纷以先诉邻居的诉状为模板，将自己的案子起诉到法院。

物业公司眼看调解陷入僵局，也准备欠付物业费的业主材料清单，计划也一并起诉到法院。

你诉我、我诉你，案加案、案串案，眼看1000多起案子就要进入立案系统。

这下，压力给到了法院。

找准“症结”，“穿透式”办案思维，才能真正一揽子解纷

“乔法官，我看咱的系统里利佳小区业主诉讼物业公司的案件正逐个增加，每个业主就诉2000多块钱，我们要不要尽快组织批量开庭？”法官助理蒋钰莹查看案件系统后，将收案数量、案件基本情况汇报给主审法官乔丽。

“这类诉讼起诉书几乎一个模板、数额也相差不大，事实清楚、证据也算扎实，是符合速裁要素的‘简案’。但如何更有效地化解双方矛盾、节约司法资源，从而达到双赢共赢多赢的目的，是除了化解个案之外，我们要考虑的现实问题。”乔丽是房地产物业领域纠纷专业法官，多年来一直深耕于该类案件的多元解纷、矛盾实质化解工作，对物业纠纷、延迟办证等大批量纠纷案件的高效化解很有心得。

先把功夫下在诉前、开庭前，看看能不能找准“症结”。

乔丽安排法官助理对接物业专班工作人员，将前期梳理的押金清单等材料一并接收，查看以往的调解工作记录，向业主们了解情况，看看案件突破口在哪。

“虽然一户2000、3000元，但加起来小200万元。前期拖欠物业费的业主较多，我们公司目前财务压力大，筹资确实需要周期，我们也想通过诉讼来解决部分拖欠物业费的问题，完成资金周转调度。”乔丽找到前物业公司，物业公司再次提出公司即时履行确有难处。

“你说暂时没钱，暂时是多久，你总得给我们个期限。”先诉的业主王某在听乔丽介绍诉前调解的优势后，也愿意给物业公司一个时间差，给他留出筹措资金的时间。

“但你们得给我们个保证，不能三个月后是个空，我们还得再诉，欺骗老百姓感情”，业主杨某更为谨慎。

各方都松口就是好开端。既然有的业主有调解意向，最好是调解一案，实现带动示范批量案件案结事了的效果。

那还是要将600户的相关材料分类整理，看看共同的诉讼请求下，还有哪些不同的调解方案。

“有的装修押金是已经退过了，但是因为工作人员疏忽，没有将押金收回，可能业主忘了，我们调来了财务账。”

“这个清单中的业主还欠我们物业费，如果他们愿意抵扣，我们也不用再起诉业主了。”

“这些是需要全额退的业主，给我们三个月的宽展期，我们一定想办法把资金筹措出来。”眼看法官带着助理们挑灯夜战，逐户核对清单、商定调解方案，物业公司也做了表态。

然后就是给业主们做工作，通过耐心释法明理，多角度分析利弊得失，慢慢拉近双方的距离，最终达成调解意见。

“拿到带法院公章的文书，我们就踏实了。”王某等人表示，这次打官司的体验很好、效率很高，法院不仅不收费，逾期同样能申请强制执行。“在调解的过程中，乔丽法官还组织人员就我们最关心的问题普法解答，既解决问题、又学知识，感谢物业专班、感谢法院。”

“房地产领域纠纷一端连着发展大局，一端连着民生福祉。一旦出现矛盾纠纷，关联人数多、社会关注高、信访隐患大、化解难度高。兰山法院主动融入党委领导下的诉源治理大格局，综合运用法律、政策、经济、行政等多种手段，在防范化解矛盾纠纷的同时，推进诉源治理、综合治理同频共振。”兰山法院党组书记、院长王成国认为，紧紧依靠党委政府、加强诉源治理工作才是积极稳妥有效处理该类矛盾纠纷的关键。

自2020年兰山法院成立房地产领域纠纷专业化审判团队以来，积极探索房地产多元解纷新模式，诉前调解成功房地产及物业领域纠纷12136件，均未再衍生出法院诉讼程序案件。

2024年第67期

文字 | 韩锋 编辑 | 林雅正

复审 | 王琴 终审 | 董金伟

继续滑动看下一个轻触阅读原文

临沂兰山法院向上滑动看下一个

原标题：《【三强三优】一揽子解决670户业主与物业装修押金风波》

阅读原文