小江说法丨卖家出尔反尔，买家“喜提”12万余元赔偿金

满怀期待购置一套心仪房产，不料却遭遇卖家屡次反悔，购房本是喜事，如今却成了烦心事，钱花了没收到房，这可怎么办？本期跟随小江说法，来探讨江北法院近日审理的一起房屋买卖合同纠纷案。

基本案情

2020年1月上旬，张某与某房产经纪公司签订《房屋认购协议》，并支付定金5万元。2020年1月中旬，买受人张某与出卖人王某、某房产经纪公司签订房屋买卖合同，约定张某购买由某房产经纪公司代理销售的王某名下精装修房屋，建筑面积约为25.58平方米，房屋总价款为35万元，张某实际支付17万元，双方约定余款在过户当日支付。2021年7月，因王某未能按时交房和过户，张某与王某、房产经纪公司遂重新签订房屋买卖合同，并变更交易房屋为王某名下其他房屋，建筑面积约为36.6平方米，同时房价款变更为50万元。张某于当日向某经纪公司支付10万元，累计支付购房款27万元。

然而，王某与某房产经纪公司仍没有依约办理房屋权属转移登记手续，也没有依约将房屋交付给张某。2022年3月，张某遂诉至法院，要求解除与王某、某房产经纪公司签订的房屋买卖合同，退还其购房款27万元，并支付违约金等。

裁判结果

法院经审理后认为，根据相关证据显示，王某在张某起诉之前或之后，均没有交房和过户的意愿及可能，构成根本违约，张某据此有权解除合同。案涉房屋属于王某名下房屋，王某与某房产经纪公司签订《销售合同》《房产销售协议》以及出具《授权委托书》，委托某房产经纪公司代理出售案涉房屋，张某有理由相信某房产经纪公司有权代表王某出售房屋并收取房款，王某为张某合同相对方，某房产经纪公司收取房款的行为所产生法律后果应由王某承担。遂判决解除张某与王某、某房产经纪公司签订的房屋买卖合同，王某退还张某购房款27万元，并支付违约金12万余元。

王某不服一审判决，提起上诉。二审法院审理后，驳回上诉，维持原判。目前，该判决已生效。

法官说法

在房产经纪公司代房屋所有权人进行房屋买卖过程中，尽管合同是以房产经纪公司的名义与买受人签订的，但若有充分证据显示房产经纪公司实际上是在房屋所有权人的委托下执行这一交易，且已对买受人进行披露，那么应当认定房屋所有权人为该买卖合同的实际当事人。本案中，王某系案涉房屋所有权人，委托某房产经纪公司代理销售名下房屋，过程中出现违约现象，理应由房屋所有权人王某承担相应法律责任。现实中，买卖双方都应遵循诚信原则，自觉维护公平公正的交易秩序，共同营造和谐商业氛围。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百六十二条 代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十七条 合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第九百二十五条 受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

供稿：民三庭

文案：陈 花

原标题：《小江说法丨卖家出尔反尔，买家“喜提”12万余元赔偿金》

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