文 | 每日经济新闻 董青枝

“一口价房源69万”“首付7.5万起”、福田某公寓项目开盘总价8000万元豪宅秒光、某豪宅公寓单月销售额超26亿元……深圳公寓市场呈现低首付促销与部分楼盘热销并存的态势，市场分化明显。

事实上，在住宅严格限购限贷的背景下，不限购不限贷的商务公寓一直是深圳新房市场交易的重要部分。

《每日经济新闻》记者近日实地走访深圳公寓市场发现，开发商积极推盘，中介带客积极，楼盘访客量上升，市场热度明显提升。

深圳中原监测的网签数据显示，3月份深圳商务公寓成交套数在新房市场的占比超三成，共成交1594套，环比上升182.62%。其中60平方米以内的中小户型公寓成交占比超七成，总价在300万元以内公寓成交占比近九成。

豪宅和低总价公寓受宠

“刚需、豪宅相对好卖些，”房产中介小刘对《每日经济新闻》记者直言，现在政府限价，豪宅买了就赚，刚需则一直需求较旺盛；但是某些没有明显优势的楼盘就不好卖，销量很一般。

据多家媒体报道，深圳今年第一个入市的新盘华润瑞府就是商务公寓项目，备案均价15.8万元/平方米，开盘就售出约五成房源，其中总价8000万元的户型秒光。

豪宅公寓虽数量少，但面积大、总价高，每次入市都备受市场关注。从中原监测的成交数据来看，3月华润瑞府共备案54套，成交金额为26.52亿元，位居全市公寓成交金额第一名。

戴德梁行分析师称，经过这一轮调控，深圳市场上投机和投资需求明显退场，刚需和改善需求才是市场的主力。华润瑞府属于豪宅产品，且地段佳，在整个豪宅产品稀缺的市场环境中获得关注也在意料之中，但它也仅代表了细分、小众的豪宅市场，并不能代表整个市场。

另外，3月初，同是商务公寓的传麒景苑开盘，据说带福外学位可落户，在中介的集体刷屏下更是出现凌晨排队现象，开盘半天因秩序混乱遭遇封盘。

其实，去年深圳出台的“7·31新政”规定，禁止企业购买商务公寓，个人及企业购买的商务公寓，自拿到产权证后5年内不许买卖。而传麒景苑便属于“5年禁售的商务公寓”。

新政影响下，去年深圳多个商务公寓项目销售平平。据了解，去年10月传麒景苑开盘并没有在市场上引起太大关注，销售情况一般。但是此次销售传麒景苑启动了中介二三级联动，更是给出了5%高佣转介，中介带客积极性高涨。

在业内看来，该公寓虽然单价6.8万~7.8万元/平方米不算低，但总价约200万~500万元相对较低，又可以积分申请学位，都是其爆红的重要因素。近日《每日经济新闻》记者实地走访获悉，上述公寓营销中心大门紧锁，大门上张贴的通知显示“项目仍暂停销售、暂停三级转介带客”。

事实上，低总价是商务公寓的一大优势，并一直占据着深圳公寓市场成交量的半壁江山。中原数据显示，3月份深圳小面积、低总价的公寓产品依然是成交主力，60平方米以内的中小户型公寓成交占比超七成，总价在300万元以内的公寓成交占比近九成。

值得一提的是，在公寓限售、发展租赁等政策环境下，公寓市场出现了大宗交易或只租不售现象。多名中介表示，公寓市场现在出现神秘买家扫楼，一次买下一两层或者二十来套房源。而传奇景苑就有一部分房源不出售而是用来租赁，其中部分房源交给了龙湖冠寓。据了解，龙湖冠寓一共运营8层房源，拎包入住，28平方米的单间租金5400元/月,一房一厅7400元/月。

中介小刘告诉《每日经济新闻》记者：“‘7.31新政’之后，公寓只租不售的背景下，住宅式公寓越来越受到资深投资者的青睐，自用和理性投资居多。”不过业内人士提醒称，若要投资公寓，必须抱有长期持有的准备，短期炒房已不可行。

深圳中原认为，市场还是两极分化，豪宅有一定市场，低总价的刚需需求旺盛，而中间价段就比较难卖。发展商对市场还是比较谨慎，依然维持年前的优惠力度、促销手段，导致新房销售速度也加快。

高佣金和低首付频现

值得注意的是，许多公寓项目还在依赖高佣金“赔钱赚吆喝”，多个项目主动采用低首付、特价房等方式来促销。

去年“7·31新政”后，深圳多个公寓项目启动二三级联动，一有新项目入市，就会出现中介刷屏。

“首期14万起，只是两年房租的费用而已”“一口价房源69万”“抵工程款房源，首付7.5万起”……在深圳龙华、宝安、沙井、龙岗等区域都有低首付活动的楼盘。

以龙华新彩苑为例，楼盘推出分期付首付活动，34平方米的户型首付约100万元，可采用分期付首付：定金10万元，签约7天付首付10万元，约总价的10%，5月31日前再付首付的20%，8月31日前再付剩余的20%首付。不过，购房者需额外支付一定的装修费。

《每日经济新闻》记者调查发现，目前该项目周边的一房一厅租金约5000元/月。

现场的销售顾问直言：“有很多客户是冲着分期来的，分期付首付，压力没那么大。”

房产中介小刘告诉记者，开发商为了回笼资金，进行市场竞争，都有自己的销售方案，采取首付分期，这样客户也可以有多种选择，可以说是共赢。

对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，出现分期付首付是因为如今政策压力大，开发商有资金回款压力，需要加快出货，使用优惠措施来吸引更多客户购房。

不过，一些业内人士将商务公寓看成是“稀缺产品”。中原地产深圳公司董事总经理郑叔伦就指出，商务公寓未来零供应，可售的卖一套少一套，而且不限购，稀缺性的优势放大，成交表现也较好。“在严调控的背景下，商业投资的资金流入增加，销售速度也有所提升。”

深圳中原监测的网签数据显示，3月份，深圳全市商务公寓共成交1594套，环比上升182.62%；成交面积9.86万平，环比上升222.44%。商务公寓成交套数在新房市场的占比超过三成，

在业内看来，公寓市场的热度上升与深圳楼市整体回暖有关，粤港澳大湾区规划纲要出台、银行利率下调利好、年前积累的投资需求释放等因素，使得购房者的入市意愿大幅提升。不过，预计接下来深圳公寓的成交量会有所下滑。

其实除了个别典型的商务公寓外，深圳大部分的商务公寓销售平平。一名楼盘策划向《每日经济新闻》记者指出：“如果那么好卖，就没必要降价了。现在市面上大多数公寓，让利都特别厉害”。