东莞住宅限购后商业公寓火了！ 这些公寓都入市了！

作为限购时代的“副产品”，商业公寓除了维持本来所具有的商业办公功能外，自住化趋势也越来越明显。当下，已经有商业公寓允许明火煮食，部分还有半封闭式的观景阳台和生活阳台，除了没有学位配套以及水电费贵一些，与住宅已没有任何差别。如此一来，商业公寓也吸引了一批刚需自住客，特别是一些单身的年轻人。

在2017年第一季度，碧桂园Park Royal等多个城区项目还出现了买家同时买入多套商业公寓的情况，置业顾问陈先生猜测，主要有两种可能：一种是自己办公用途；另一种可以用来出租，目前这种产品的市场租金回报率约为3-4％，介于住宅和写字楼之间，市场需求稳定，未来价格上涨到一定程度还可出售获利。

有业内人士认为，公寓因为不限购不限贷，面积小，房贷比二套住宅还有优势，可能会成为当下东莞投资的主战场。

开发商热推商业公寓产品

据东莞中原研究部监测数据显示，新政后首周东莞住宅成交1579套，环比下降6.46%。新政后第二周东莞住宅成交983套，环比大降38.25%。受新政持续影响持续，楼市人气低迷，住宅成交下滑明显。

公寓项目由于其具有不限购、不限贷的优势，在目前的市场环境下，明显比住宅项目更适合入市。房企也似乎更偏爱公寓市场，拥有公寓的项目也迅速转变营销目标，在推售洋房产品的同时重点推售公寓产品。

据房掌柜了解，塘厦德洲城被部分同行誉为临深目前开发中最大规模的百万综合体项目，在东莞4月10日新政前，德洲城在售77-125㎡品质洋房和35-60㎡的高拓公寓产品。由于项目原客户来源多数来自于深圳。新政后，洋房客源受到限制，项目迅速调整策略，对外宣传也变成了以35-60㎡的公寓为主。

而本已正在推售公寓的保利生态城等一批项目，更是加大推货的宣传力度，力求吸引潜在客户的注意。

城区数个在建拥有商业公寓产品的项目，也加快了进入市场的步伐，4月22日，阳光城MODO正式开放营销中心及样板房，将于5月中旬入市，推出首批精装修LOFT产品。4月24日保利国际广场举行基坑新技术观摩会为未来不久推货热身。4月30日，漾城营销中心正式对外开放。

在商业公寓产品蜂拥入市之前，东莞一季度商业公寓的销售量也很可观。一季度东莞公寓保持较高位放量，占全市比重环比上升了4个百分点。以碧桂园Park Royal为例子，单个项目一季度成交623套商业公寓产品。

商业公寓选择多样化

住宅公寓更具吸引力

根据建设周期，2017年也是东莞公寓供应的大年，东莞就预计有数十个项目推出公寓产品，供应量或过万套。而城区除了在售的碧桂园帕克诺雅、G1蜂汇、浙商大厦等项目外，还有阳光城MODO、漾城、泰禾新天地、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、碧桂园东江月、卓越中寰7个纯新项目有公寓供应。

其中预计阳光城MODO和保利珑远国际广场项目将成为主要供应力量，阳光城MODO供应量超1500套，保利珑远国际广场的公寓供应量也达到700套以上。另外泰禾新天地、寰宇汇金中心等其它5个项目供应量也超过数百套。

截止第一季度，东莞公寓的库存量有55.45万㎡，消化周期需要8.5个月。对于购房者而言，拥有极大的选择优势，产品选择多样化。

“我看房时突然发现一手住宅公寓居然比二手住宅还要便宜，在东城温塘的新世纪星城美誉，还剩余少量的一手住宅公寓在售，售价仅仅约为1.1万/㎡，而该小区的二手住宅目前均价在1.6万/㎡左右，好像很笋的样子……”市民小玲告诉房掌柜。

住宅性公寓和商业性公寓

主要区别在于土地性质不同，产权有着70年和40年之分。住宅公寓实际上也是洋房产品，水电费、契税等均以住宅标准来缴纳，而商业公寓则完全是商业性质，除了水电费、契税等缴纳标准高于住宅公寓外，还需要交土地增值税。

在东莞一二手市场上，还有很多类似新世纪星城美誉住宅公寓产品，相对而言，它比纯商业公寓产品更适合居家，而且还一般自带学位，属于学区房范畴的产品。

值得注意的是，有网友曾经向房掌柜爆料，其实在东莞公寓产品并不是最佳选择，租金回报率过低，而二手交易税费也非常高，即使经历本轮大涨，在2015年前购买的公寓产品通过二手出售，盈利也不理想。投资有风险，入市需谨慎。

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