高价精装房，你到底是买值了还是买亏了？
郑州颁布新的成品房规定已经过去了一个月，但余温仍旧未退。成品房交付这件事儿仍是百姓茶余饭后的谈资，有人欢喜有人忧。
其实，现阶段已经有不少商品房项目已经达到装修交付，提前自行实现成品房交付的规定，但各家装修相差较大，有些刚好达标成品住宅“经济、适用、绿色、美观”的原则，比如万科城等。
有些则是选择了成本更高的装修甚至是豪华装修，比如建业天筑，恒大悦龙台，正商善水上境等等。甚至有些非常刚需的楼盘，披上豪华装修，摇身一变成了所谓的改善盘。
那高价的精装房，到底是买值了还是买亏了？
1
成品房是趋势，但精装房却不一定是
“成品房”是相对于“毛坯房”而言 的，也称“全装修住宅”。
相比较现阶段的毛坯房，成品房更多的是强调环境，成品住宅不仅能够节省建筑材料，减少大量的建筑垃圾，降低环境污染，而且能提高住宅性能，保证房屋结构不会被业主装修进行破坏，提高安全性，更是同时可以提高装修行业的现代化发展。
开发商的集中采购，统一装修，也节约了业主的入住时间成本、装修成本。
而市面上不少带装修的新建住宅动辄对外释放一千五、两千五的精装标准，让不少购房者直呼新政策让百姓购房成本大增。
甚至不少人对于新政策存在抵触心里，互相商议在新政正式实施前，抓紧入手存量毛坯房，避免为高价且不合自己喜好的精装买单。
但其实成品房并非精装房，成品房住宅指的是套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线、以及终端安装、门窗、厨卫灯基本设施全部完成。
具备填入家具家电即可入住的新建住宅，与动辄数千元的精装修房存在一定的差异，标准成品房装修相对较为简单，比如墙面以乳胶漆白墙为主，方便业主进行个性化二次装修，像贴壁纸、设计安装电视背景墙等。
总之就是一句话，成品房更强调具备入住条件，精装房更强调效果、观感，成品房是趋势，但装修房却不一定。
2
刚需变改善，不过是狸猫成太子
在成品房新政策尚未正式实施的2016-2017年，经历了史无前例的涨跌行情，以及一连串的调控政策，限购限贷限卖限价，其中有一样——限价，让这个城市里大大小小原本计划毛坯的楼盘如雨后春笋般变化成了精装修交付。
稍微卖下关子，我们说个例子：
某三环内“稀缺”美宅，其实是紧邻三环高架，项目停滞数年后被一家国内知名开发商联合地方某小开发商联合开发，容积率奇高，地块狭长，所有楼栋临高架，距离地铁不近，户型设计也偏小，梯户比高，典型的刚需中的刚需盘。
但，就在上个月底，该项目开盘，售价接近一万六，去化近半。
要知道，离他不远，纯正三环内不挨高架，离地铁更近，2T4户，3.5容积率的某五证齐全项目开盘价不过一万三千多。
某三环内“稀缺”美宅，其实是紧邻三环高架，项目停滞数年后被一家国内知名开发商联合地方某小开发商联合开发，容积率奇高，地块狭长，所有楼栋临高架，距离地铁不近，户型设计也偏小，梯户比高，典型的刚需中的刚需盘。
但，就在上个月底，该项目开盘，售价接近一万六，去化近半。
要知道，离他不远，纯正三环内不挨高架，离地铁更近，2T4户，3.5容积率的某五证齐全项目开盘价不过一万三千多。
究其原因，我想可以用一句改版俗语来形容——狸猫成太子。
这个项目号称全社区科技配置，包括什么多功能品牌智能门锁入户，人脸识别、电梯刷卡、可视对讲、车牌识别、直饮水超滤膜过滤即开即饮、配新风除霾系统、家电、灯光、窗帘及场景一键控制智能家居等等所谓的科技智能家居，另外还有标配壁纸、百变玄关、收纳柜、人性化插座布线，知名品牌厨房橱柜电器，知名品牌卫生间电器卫浴等等。
对外号称2500元/㎡精装标准，打扫所谓改善科技住宅。摇身一变，刚需变改善。狸猫成了太子 。
这样的房子，如此的定价在依然有看起来还不错的去化率，无非是靠虚无的装修标准报价，也就是2500元这个数字，给人以毛坯价格不足一万三的错觉，拉高了购房者对房屋单价的承受能力。
而据该公司内部人士透露，该项目的装修成本控制在一千元出一点点头，连释放价格的一半都不足。
我们回过头来，说限价后，冒出大大小小不少精装盘这件事儿。
早在去年，刚刚限价初期，笔者曾有幸参加房管局安排的成品房住宅系列培训，培训后有一个小会，局领导明确强调对于支持、践行成品房政策的企业在售项目，在备案限价上会有一定的优惠政策。
于是政策的红利，便成了开发商谋利的空子。
不足一半的成本，高昂的装修释放价，这个开发商带了个坏头，做了个错的示范，让不少对成品房不了解的购房者，对于成品房交付政策莫名的抵触和不理解。
对于这种项目，我们撕下他改善的表面，是商业帝国中唯利是从的所谓规则。
对于这样的开发商，我只说两个字，该杀！
3
精装、豪装多卖钱？ 但升值逻辑并不见得成立
房子可以住10年20年30年，装修可以么？
显然有些困难。
仍然以上边的项目为例，我们假设2500元/㎡精装修足料，价格成立。
在去除2500元装修成本后，毛坯房价值约13000元，那么他在后期升值的时候是按照带装修的价格为价格基础去升值，还是以毛坯房的价格基础来升值？
对于这个问题，要分时间来看，前期，短时间内，必然以新房销售价格为价格基础。
但装修是消耗品，房子是升值品，无论是多么豪华的装修在居住几年后，装修部分的老化、破损都难以避免，装修部分的价值并不会随着房子的价值而同时增值，增值的只是房子本身，装修只会贬值。
于是，你会发现，在后期，临高架、高梯户比、奇高的容积率便替代2500元的精装修，成了这个项目的代名词，成了二手房交易中最为关心的几个点。二手房价格能不能卖的过，同期开盘优势更多的一万三毛坯项目？
同样，北龙湖也有不少入门高层豪宅，对外释放豪装交付，动辄就是三五千的装修标准，一扇门，对外释放上万元，马桶之类的产品也是个个上万，俨然一副土豪的世界你不懂的情景。
我们同样站在刚刚说的那个角度来看，这些前期送装修产生的溢价能同期和房子和地段共同谱一曲升值佳话么？似乎、可能、大概，我猜……
对不起，我不说了，你也别说，静静等时间来，让事实告诉我们真相。
4
百姓需要什么样的成品房？
如同前文所讲，现阶段我们所能看到的精装修或多或少都有些钻政策空子，薅政策羊毛的意思。
但并非所有的精装修体系都如此，部分开发商部分项目在精装修这个版块上也确实可以称之有追求有造诣。但刚需百姓需要什么样的房子，是否需要差异化的产品，在我认为，是现阶段开发商最该思考的问题。
真正的刚需购房者，只需要最基本的居住功能，600元的装修标准足矣，需求略高的购房者，加几百元，千元级已经非常适用，而现阶段绝大多数所谓精装开发商，普遍都向豪华、大牌、智能几个方向靠拢，对于百姓真正的需求，并没有深入的了解。
在这方面，大北区一家内购出名的开发商倒是起了个好的例子，近期这家开发商对外释放新房源时，推出了装修标准的选择，不同的价格不同的风格和材料。算是打破了要装修就清一色的现状，这种方案虽然对于开发商来说略麻烦，但对于百姓来说能找到合适的自己的产品。
再或者，根据楼栋来指定不同的装修标准，也是不错的方案。
5
未来房子怎么选
过了今年，所有新开项目要求必须成品房交付，届时毛坯房将不再出现。在购房选择时，装修就变成了项目之间对比的重要因素之一。
我个人的建议是同等地段，年轻人尽量选择装修标准稍低的项目，方便自己二次个性化装饰，有些产品拆换成本也会比较低。
若是给父母或者年龄偏大的群体，选择略高装修一步到位即可。
同时，务必选择与项目实际定位（是否是真改善），容积率、地段环境所匹配的装修标准，远离某些狸猫变太子的刚需精装盘。
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