【招商运营】2020社区商业，怎么做的更好

社区商业的分类

根据操作模式以及商住比例来区分不同性质的社区商业，各商业服务能级有着一定的区别。

社区商业的业态组合

行业人士认为，百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲娱乐、社区养老等九大类构成了未来社区商业的基础业态。而社区商业根据体谅和辐射能及，也可以大致分为邻里商业、居住区商业和社区商业中心三大类：

邻里商业（标准型）：面积一般在3000平米以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在1.5万人以下；

社区商业业态组合规划原则

1、社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；

2、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；

3、是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；

4、能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；

5、符合商铺建筑设计技术指标。

社区商业业态布局特点

根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，要注意以下几点：

1、在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；

2、餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；

3、对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。

相关业态的规模、配置需求

社区商业中常见的商家

社区商业的特征

特征一：商业功能是“便民、利民”，为居民提供日常生活需要的商品和服务。

特征二：社区商业的零售商业比其它商业项目的配比略低，休闲娱乐类的业态和配套商业（服务类）的业态配比要高很多。

特征三：社区商业的消费对象更偏重主妇、儿童及老年人，一般以家庭消费为主。

社区商业的发展方向

近年受楼市政策的刺激，商业地产受到热捧，社区商业在国家商业布局和城镇化大力发展的前提下倍受受关注，未来复合型的社区商业产品将成为社区商业发展的趋势。

社区商业的功能从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品，其规划的专业性和业态的多元性将是其主要特点，能够满足人们在社区内体验到娱乐、消费、养老、商务等便利，将是其在商业领域最具竞争力的核心优势。

社区商业的成功运营源于属地住宅开发的成熟，它的成功和区域内的入住人口、人口素质、消费能力、家庭结构，有着密不可分的联系，对于新的住宅区需要一定时间来培育。

体量相对较大的住宅片区，对社区商业的开发，要求开发商自身资金需有很强的实力。目前，销售回笼资金及社区配套功能的社区商业产品已成为众多开发企业研究的重中之重，不少开发企业着手思考社区商业的开发模式，以期实现既能帮助住宅产生溢价，又能减轻开发社区商业的所带来的资金沉淀。

社区商业商户的客户来源主要是周边小区的居民，商户选址时更多的会关注到区域的因素，因此在社区商业的定位和招商中，除考虑本小区的因素外，对项目所在区域的情况必须进行重点分析和研究。

就目前看，开发企业自身品牌对社区商业的招商工作直接作用有限，而广大商户更多关注的也是社区的档次、规模等因素，这就给更多开发企业做社区商业带来了机会。

社区商业的统一管理为商户打造了统一的形象，所有商户的门头尺寸、厚度、材质等各方面的统一规范要求，提升了广大商户的形象和品质，受到广大商户的欢迎，引进专业的商业运营管理公司对社区商业进行统一管理是未来的发展方向。

社区商业的商户多数都为个体店，在面临亏损时多数选择调整定位，而不是关闭店铺，所以说社区商业的商户一般其自身的经营稳定性很高，他们更看重对社区老百姓的服务，希望通过自身的经营服务得到周边居民的认可，获得重复消费客源。

在社区商业规划初始阶段，要充分考虑未来商户入驻物业使用的便利性，如：门前不要设立过多的台阶、残障通道、商铺一般不要高过两层、外部要充分考虑门头的展示面、内部要设立上下水和卫生间、最好有地面停车带、公共休息区等等。只有将商户和未来消费者的体验充分结合，才能让社区商业发挥最大的价值。

未来社区商业的开发必将成为国之商业发展的重策，针对住宅片区的开发将超前规划，纳入到项目统一规划体系，在功能定位上更加细化，打造社区服务的理念，让未来的入住居民感受到切实的社区服务理念，主力商户的进驻将前置化，社区商业所引入的商户将更加专业化、品牌化、连锁化。

针对一些社区商业中心，主力店的招商工作将大大提前，甚至是走定制化路线的开发模式，形成区域化的配套共享，满足消费者消费的需求，真正成为承载社区生活的重要平台。

第二部分：社区商业-运营之道

社区商业如何经营？实现商业项目价值最大化，

如何尽可能的达到周边居民、商户和开发商三方的利益均衡？

管理原则

1、以市场和项目定位为导向：根据项目的定位并结合市场的变化，在不同阶段制定不同的管理策略，在不同的管理阶段需要灵活应变；

2、确保品质，塑造市场价值、树立企业标杆：营造良好的商业氛围为第一要务，同时项目的良好市场形象也是形成品牌战略发展的根基；

3、追求租金收益的递增和整体水平：为了项目整体品质的提升难免牺牲局部的利益，从项目整体的角度进行平衡，往往需要对主力商铺进行一定程度的让步；

4、长期经营，追求品牌价值的提升：后续经营对于项目成功而言至关重要，良好的经营可以获取稳定的经济收益，同时培养品牌价值。

租赁管理

一般来讲，社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管理，其区别主要体现在硬件设施的配备和运营要求两方面。

A、硬件设施方面，社区商业配置水平较低，包含较多独立铺位，冷气、电梯等相应设施配置数量较少。

B、社区商业强调“街坊生意”,多为长期经营，内容相对较少， 百货类（即广义上的服饰精品大类）商户数量少，统一收银的情况极少，独立经营的意识较强。但是风险能力也较强，其运营中的企划推广多针对周边区域的"街坊"消费群。

● 租赁管理

○模式一：纯租金模式

优势：以租金形式达成租赁，对于租户来说前期经营存在一定的经营风险，但是对于业主的稳定收益较有保障，而且容易控制租金收取的固定性；财务结算方面，租金模式相对较为简单，结算有固定标准，有利于财务控制。

劣势：租金模式对于大型或主力商户来说是谈判的焦点之一，前期为了引入重点品牌商户，在租金方面会出现让利的可能性，对业主来说存在一定的收益损失。

○模式二：保底租金与营业扣点两者取高值

优势：对于部分客户，如电玩、知名服装品牌等，保底租金+营业扣点的模式较为容易被其所接受，有利于缩短谈判周期，促进合作成功；同客户共同分担营业收益，尤其在物业发展进入成熟高峰期后，有利于获得高额度的分成收益。

劣势：前期将会同商户共同分担经营风险，增加了前期商业操作风险；财务控制上较为复杂，需要设立特别的财务监控以保证营业分成的取得，避免商户通过财务方法规避营业账面收益。

节点关注

开业期

服务型业态商家重关注要素为保持安全整洁的经营环境、多做活动和媒体宣传；

零售型业态商家重点关注要素为多做活动和媒体宣传、积极引入优质品牌商家。

1、关注品牌效应。引入好的品牌，会提升项目的商业氛围、吸引客户到访。

2、关注硬件规划。增加公共区域的导视、导购系统。

3、一是保持安全整洁的经营环境；二是处理好水、电、气及设备等硬件设计、维护问题。

4、关注客户关系。定期做活动,为客户提供更开放、更有附加值的空间和服务。

调整期

社区商业的经营调整期主要涉及3大模块：推广活动、品牌升级、业态调整，且调整要与用户需求相匹配。

推广活动：车展、亲子活动、儿童娱乐等，可以聚集人气、提高品牌影响力。

业态调整：主要分为自然调整和运营调整，自然调整表现为建材家居撤场等自发性调整，运营调整体现为业态互补调整、业态比例调整以及客户需求业态补充。

品牌升级：主要体现为低端品牌向高端品牌过度，提升客单价、消费金额以及商家的利润率。

成熟期

是运营溢价的检验期。用户的重复消费特征明显，用户维护拓展是增值服务最应关注的问题，也是运营溢价超越资产金融溢价、构建竞争优势的关键。

受城市发展的影响，用户重复消费成本随消费距离的增加而增加，为了满足用户就近消费的潜在需求，品牌与业态在此阶段也会小幅度调整，调整比例控制在10%以内。

第三部分：未来社区商业-5个创新模型

受互联网影响，实体零售业集体进入“寒冬”。大型超市和百货尚且如此，规模小而且辐射小的「 社区商业」又要如何立足？

分享5个来自日本或曼谷，定位各异的案例。这最关键的，是要我们能打破固有认知，将「 经营思维」融入设计中。

Part1

文青生活×商业

塑造休闲和开放的场所气质

La Kuga是日本设计师隈研吾及其公司完成的一个旧书仓库改造项目。

仓库本身感觉是很封闭的，但设计师的思路是把场地做大，形成类似街角公园的效果。

整个建筑外立面为白灰色，底层建筑四周设计成透明玻璃窗，使得建筑看起来通透、明亮。

白色的金属钢构，则保留了原有工厂与仓库的特色。

室外景观通过台阶设计将场地的原始地貌以一种模型式景观再现了出来。

为了可以通达La Kagu每一层的商铺，隈研吾在建筑外面单独设置了一个钢木结构台阶，通往一层和二层的商铺。

台阶的设计不仅考虑到了 La Kagu的访客，同时也通过开放中厅来满足行人及自行车的安全需求。

如同等高线一样的木质阶梯不仅在视觉上与周边环境地形相契合，更是创造了一种独特的、亲切的道路形式。

设计通过对颜色和尺寸的把控，将原本功能单一的台阶变成了一个可以供人活动的场地，增加了居民交流空间。

La Kagu一共两层，集合了服装、餐饮、生活家居等业态，其核心理念是REVAL复合式设计生活空间，即「衣食住＋知」，在满足顾客的基本物质需求的同时补充精神文化需求。

家居区域的布置与商品都无不体现着精品生活的宗旨。

餐厅区域的菜品也以轻食为主，倡导健康与品质的生活方式。

餐厅的菜单是由旧金山著名食物插画师Wendy MacNaughton设计，可见la kagu对每一个细节的精心把控。

书籍区域为核心区域，不仅是可提供阅读的区域还定期开展各种艺术类、文化类讲座。顾客在进行商业活动的同时还可以进行社交，加强社区居民的紧密度。

La Kagu无论是在建筑设计还是在业态策略上都依靠用户属性来进行定位。

满足用户消费体验的同时，通过商业公共场所将社区与活动再次进行重新整合，赋予了社区商业空间新的文化与潮流的价值。

Part2

书店业态×商业

重视常被忽略的“熟龄人群”

茑屋书店代官山T-site，是东京新热门打卡点。它与很多迎合青年的商业不同，锁定了熟龄人群。

项目定位“森林中的书店”，从立意上与普通书店拉开距离。

因为代官山地价昂贵，附近居民为收入不菲的中产阶级，加上附近没有大型商业，入夜后大量店铺关闭，因此这里就成为了一个夜间经营非常活跃的社区中心。

项目方筹备数年，从设计竞赛中挑中了当时非常年轻的Klein Dytham architecture 来设计，正是因为方案中的建筑与景观巧妙融合。

投入运营后，效果也很好，还额外吸引了一大群青年人的光顾。

茑屋书店重新启用汉字标识，弱化英文，显示出更强的书卷气息。

而整体建筑设计偏向优雅大气，符合“熟龄人群”的审美：建筑、室内、陈设，甚至到平面设计都贯穿了核心的“T”字母元素。

店内视觉设计由平面设计大师原研哉负责，从会员卡到包装设计，始终贯穿着T元素和高度简约的现代风格。

比如，图书部分的分类提示板制作成半透明且极薄的结构体，这种结构具有薄轻性和穿透性，而且表里均可识读，大号文字也更利于熟龄人群观察到。

威武茑屋书店特地打造的广告系列名为“读书的人”，广告文案是”欢迎回到书的世界”。无论是建筑设计还是视觉设计茑屋书店都做到了品质的极致。

茑屋书店不仅仅是一家书店，更像是生活。其是以书店为中心，包含了咖啡馆、餐厅、精品店以及公园等设施的生活场所。

这在当时几乎只卖书的日本书店业，已经算是非常大胆。

茑屋书店成为一个介乎家、办公室和商业空间之间的建筑综合体。

茑屋吧台区域

茑屋文具区域

茑屋音乐区域

茑屋书店的业态形成以图书为核心的“书+X”模式，对于消费者而言提升了消费体验，在潜移默化中将美好生活方式的理念带入社区商业。

除此之外，茑屋书店还和不同名牌展开合作，发行联名产品，不断拓展书店以外的发展空间。

其为目标人群提供的精准服务更是茑屋书店成功的重要因素之一。

除此之外，年终无休且每天经营到凌晨两点的茑屋书店，在各年龄层的顾客中都有很高的人气。

茑屋书店通过建筑设计与业态分布将茑屋书店的倡导理念渗透到书店的各个角落，通过极致的配套服务和展览活动来提升体验感。

利用用户画像与大数据分析，精准书店所提供的配套服务， 进而提高顾客的认知和满意度。带动了代官山整个区域的发展与茑屋书店社区周边的知名度。

Part3

休闲公园×商业

打造如公园般的丰茂景观

日本代代木Yoyogi Village项目由日本知名音乐人小林武史KURKKU策划，且由潮牌商业空间教父级人物片山正通进行建筑结构和室内设计。

力图打造东京城中“自然派社区”，提倡有机消费的商业综合体理念。

除此之外，Yoyogi Village的景观部分由日本植人气物猎人、花卉植物生产批发商“花宇”第五代传人西畠清顺设计。

Yoyogi Village分为两个区：集装箱区和村庄区。片山正通以「没有房间的饭店」为概念，设计出一个由不同种类的餐厅、面包店、艺廊、咖啡馆、旅行社与SPA等空间组成的空间。

每个空间利用船运集装箱进行商业区域维和、回旋簇拥着庭园步道。

西畠清顺从世界各地搜罗来120多种奇珍异卉和巨型树木，以“和平共存”的设计理念，将代代木Yoyogi村塑造成保育世界植物多样性的“植物园”。

Yoyogi Village内的业态以生活方式和饮食为主要诉求的集装箱商店聚落，结合商品、园艺、美食、音乐、设计等多方面、多层次的业态。

每家店坚持可持续发展理念，支持环保生活及有机农场发展，形成一个多功能的聚集空间，强调简约和自然的观念。

Yoyogi Village利用集装箱作为基础载体开创环保生态的店铺、有机餐馆、咖啡馆和活动场所，将约2000平方米的都巿空间创造成既充满品味的城巿绿洲。

人们在其中不仅可以感受到富有生态与绿色的商业街区，更能享受环境创造出的人与人的亲密交流空间。

无论是一层的有机餐厅、音乐酒吧、手工酵母面包店，还是二层的竹纤维品牌TAKEFU的直营店都在传递着有机消费的倡导理念。

代代木Yoyogi Village的出现推动了社区商业在生态、可持续发展上的探索，为创意产业开辟了新的道路，使一个被忽略的社区空间重新充满生机活力。

Part4

街巷空间×商业

让建筑本身成为体验的一部分

位于泰国曼谷的 Kreetha7社区购物中心由Stu/D/O事务所打造。

其设计将建筑体量被划分成九个分开的体块，其中的每个商业区面积不超过300平方米，尺度宜人。

入口地面以类似方式升高来创造了一个缓坡，界定了主要通道。

小型商业街区组成一前一后两个纵向体块，设计师使用连续曲线屋顶来连接建筑群，适合附近居民在此聚餐，休闲。

场地内的现存树木保存完好，与周边设施一起构成了场地的主要用餐区。

屋顶材质由混凝土构成，地面则由木板和绿色植物构成。

Kreetha7主要业态为咖啡厅、酒吧、餐厅、零售店之类的服务型商业，加之建筑的开放性形态使其成为社区居民青睐的社交与休闲场所。

Kreetha7力图创建一个新社区商业空间，而非创建大型封闭式社区购物中心。

Kurve 7社区购物中心通过建筑形态的曲线将社区区域进行定义、设计、引导和连接，使得整个社区商业空间通过一系列露天花园和公共空间连到一起。

同时辅以贴近生活的业态使得商业建筑的公共属性得以增强。

Part5

垂直森林×商业

让人自由探索的半室外空间

泰国曼谷 The Commons的设计理念是先打造一个社区，其次才是一个商城。

商场设计在三点上与其他商场不同，一商城内不设置空调，完全依靠排气扇辅助的自然通风。

建筑的屋顶设置了一组工业级的排气扇来大大加速热空气排出这一过程。

在这里你能感受到来自自然的空气。

二作为一个多层的商业项目，项目公区内不设置自动扶梯，垂直交通必须依靠步行楼梯或垂直电梯。

楼梯被纵向切成两半，一半向上，一半向下。同时，在通行功能之外，楼梯还融入了一些可供就坐的开放平台，富有趣味的小布景和小舞台。

商场的第三点不同是整个项目主材质使用混凝土，几乎没有额外的饰面材料，感官上干净纯粹。

在The Commons70%的面积拿出来做公共活动区域，只留了30%的区域用来经营。

the Commons四楼的露天草坪可以提供给孩童进行户外玩耍与交流。

二层设置有玩乐区，内设两间活动室，提供乐高积木、益智拼图、音乐墙、软垫游艺区等玩乐设施。

商场还策划了长期的亲子互动项目，除此之外，还开展了一些“快闪”活动。

除却建筑本身设置、提供的可供居民聚集、活动的场所外，商场本身还提出了”工作坊“和”善意计划“等公众参与度高的活动。

可以说，在the Commons顶楼的厨房、天台全部可以用来提供互动的场所，让人们进行分享与交流。

the Commons的一系列活动都切实地加强人与人和人与环境的紧密感，在根于社区的空间的同时，对社区还具有反哺的作用。

随着社会、经济发展，作为城市文化的一部分，商业建筑逐渐被要求具有“公共属性”。

无论设计还是经营，关注的核心不是物，而是人本身——这也是我们当下值得思考和不断探究的问题。

第四部分：社区商业，6大发展态势

文章来源于联商网资讯/云栖居士

【商业地产精选】社区商业聚焦于美好生活的“最后一公里”，未来将构建一个完整的生态圈，全面升级消费体验。

加快社区商业的发展既是社会发展的需要，也是构建社会主义和谐社会和全面建设小康社会的迫切要求。基于此，未来社区商业将呈现出以下六大发展态势：

态势一

越来越关注社区商业的社会属性

商业和社区融合发展

社区商业作为最能体现城市文明进步程度和生活便利服务程度的商业形态，社区商业与社会发展有着紧密的联系，因为涉及到民生，未来政府对社区商业的规划力度会加强，在开发社区商业时也会更加重视其社会服务功能，未来社会商业将会是商业与和社区融合发展，社区需要商业，商业同时也为社区服务，二者互相联系，相互促进，提升城市商业现代化和服务水平。

态势二

政府对社区商业的规划力度加强

业态及功能趋于合理

随着城市商业发展日益成熟，城市市级商业中心和区域商业中心发展相对成熟和稳固，因此，社区及社区商业的发展逐步成为政府发展规划的重要内容，未来社区商业必将会走上统一规划、定位、布局、运营、管理的道路，业态及功能趋于合理。

态势三

多功能、综合化、细分化

是未来社区商业发展的重要方向

社区商业将向更加规模化、多样化及完善化发展，并且伴随多种功能的综合发展，商业与居住功能可能会出现边界模糊的状况；同时，由于城市人口结构复杂，导致消费层次不一、消费结构多元，相应其社区商业也会根据不同的消费群体表现出不同类型的社区商业，逐步细分化，以适应不同类型和层次的居民需求。

态势四

社区生鲜与便利店业态

是社区商业的核心组成部分

随着国民经济的发展，社区商业的不断成熟升级，新的商业形态不断涌现出来，尤其是近年以来，社区生鲜与便利店业态，不仅改善了整个社区商业的生态体系，还带动了周边商业形态的提档升级，也吸引更多的年轻阶层到社区来消费，社区生鲜与便利店业态成为社区商业的核心组成部分。

态势五

未来社区商业更加关注运营

社区商业操作专业化

社区商业的运营是一个非常复杂的体系，能否进行有效的运营管理将直接影响到社区商业的发展与收益。当社区商业发展到一定规模后，就需要对社区商业进行较为科学的规划和定位，准确把握周边消费者的市场需求以及周边商业市场的供应情况，以决定自身项目的可发展规模；需要对社区商业的市场定位、业态比例、商业规划、产品组合等因素进行合理调控，避免社区商业在档次或功能等方面不适应消费者的需求，防止重复性建设和盲目竞争，促使社区商业各部分协调经营，形成一个有机的整体，便于持续的良好发展。具体到运营管理方面，不仅要有专业化的流程与团队，更重要的是要根据运营情况不断进行有效的调整。

态势六

社区商业将成为资本下一个争夺重点

因社区商业具有“刚性需求、接口习惯、活跃客户、客户粘性、品牌忠诚”五大独特属性，有成为社区接口的可能，有真实、活跃、高粘度的消费人群，如果有一个社区商业品牌能够成为周边居民不可缺少的生活组成部分，那么它的价值想象空间无疑是巨大。

比如目前的生鲜传奇、钱大妈、叮咚买菜、朴朴超市等就带给资本巨大的想象空间，因为社区商业完全可以将制造业、服务业、金融业和互联网整合在一起，通过线上数据和线下服务的有效对接，构建一个包含人的服务、现金流和信息流在内的完整生态圈，让客户的需求能够被充分了解、充分满足，并通过丰富的场景布局，打造更多的消费及生活互动体验空间，注重消费者的参与、体验和感受，全面升级消费体验。

综上所述，社区商业聚焦于美好生活的“最后一公里”，未来将构建一个完整的生态圈，全面升级消费体验。

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